Angabe der Gesamtkosten

Angabe der Gesamtkosten; formell unwirksame Betriebskostenabrechnungen bei nicht erläutertem Vorwegabzug; Voraussetzungen für eine Mietminderung durch Angaben der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen; Angemessenheit einer Minderungsquote; Schimmel- und Rissbildungen an den Fenstern; eingeschränkte Nutzbarkeit des Duschbads wg. Mängeln der Entlüftung; Verwahrlosung der Wohnanlage; Absacken der Duschtasse; Kellerfeuchtigkeit; Ersatzkeller; Bauarbeiten in einer Siedlung

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die entstandenen Gesamtkosten vorab um Kosten für andere nicht zur Abrechnung anstehende Flächen bereinigt werden, ohne dies in der Abrechnung aufzuschlüsseln.

2. Dem Mieter obliegt es, für das Vorliegen eines Minderungsanspruchs durch Angaben der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen derart hinreichend vorzutragen, dass das Gericht in der Lage ist, die Beeinträchtigungen nachzuvollziehen und die Angemessenheit einer Minderungsquote beurteilen zu können.

(Leitsätze der Redaktion)

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. I Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

Die Kl. kann nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung für 2004 vom 14. Dezember 2005 in Höhe von 836,70 Euro verlangen. Die Abrechnung begründet keinen fälligen Nachzahlungsanspruch. Sie entspricht nicht den Anforderungen von § 259 BGB. Eine danach ordnungsgemäße Abrechnung erfordert die Angabe des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der für die einzelnen Kostenarten angefallenen Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlegungsmaßstabs, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters und den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04 - GE 2005, 360; ständige Rechtsprechung seit NJW 1982, 573). Die dem Bekl. erteilte Abrechnung war in Bezug auf die Angabe der Gesamtkosten insofern fehlerhaft, als die Kl. nach ihren eigenen Angaben im Schriftsatz vom 21. November 2006 die ihr entstandenen Gesamtkosten vorab um Kosten für andere hier nicht zur Abrechnung anstehende Flächen bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. Der von der Kl. vorgenommene Vorwegabzug ist in der Abrechnung nicht erkennbar. Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438).

Hingegen hat das Amtsgericht die Bekl. zu Recht gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung restlicher Mieten für Dezember 2003 bis März 2006 in Höhe von insgesamt 4.085,77 Euro verurteilt.

Die von den Bekl. geschuldete Miete war nicht über den vom Amtsgericht berücksichtigten Umfang hinaus gemäß § 536 BGB gemindert. Soweit die Bekl. Schimmel- und Rissbildungen an den Fenstern rügen, fehlen jegliche nähere Angaben zu Art, Umfang und Ausmaß sowie zu den jeweils betroffenen Fenstern. Die Angabe, dass die Nutzbarkeit des Duschbads aufgrund der Mängel der Entlüftung eingeschränkt bis weggefallen sei, erlaubt keine Beurteilung der sich daraus ergebenden tatsächlichen Beeinträchtigung. Entsprechendes gilt für die von den Bekl. eingewandte fortschreitende und verstärkte allgemeine Verwahrlosung der Wohnanlage. Auch hier kann nicht nachvollzogen werden, inwiefern und in welchem Umfang der Gebrauch der von ihnen gemieteten Wohnung eingeschränkt ist und hierbei vor allem die Erheblichkeitsschwelle gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschritten ist. Letzteres gilt auch für das Absacken der Duschtasse und den Kinderspielplatz. Hier legt auch bereits die von den Bekl. angesetzte Minderungsquote von 0,3 % bzw. 0,7 % nahe, dass keine erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgelegen hat. Die Bekl. können sich insoweit auch nicht auf ein Vorverfahren (AG Schöneberg - 4 C 442/01 -) berufen. Der pauschale Hinweis, dort sei für Kellerfeuchtigkeit und Schimmelbildungen an Innenfenstern u. a. eine Minderung von 5 % anerkannt worden, genügt für ein substantiiertes Vorbringen in diesem Rechtsstreit nicht. Weder ist das Urteil eingereicht noch ersichtlich, dass sich an der Sachlage nichts geändert hat. Im Gegenteil, aus dem Schreiben der Bekl. vom 7. März 2004 ergibt sich beispielsweise, dass ihnen ein Ersatzkeller zur Verfügung gestellt worden ist.

Hinsichtlich der Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Siedlung ist eine über die vom Amtsgericht berücksichtigte Minderung hinausgehende weitere Minderung ebenfalls nicht gerechtfertigt. Zwar haben in der Siedlung im streitgegenständlichen Zeitraum unstreitig nicht unerhebliche Bauarbeiten zur Sanierung der Wohnungen stattgefunden. Das allein genügt indes nicht für die Annahme einer mehr als nur unerheblichen Beeinträchtigung, die sich auf die Nutzbarkeit der von den Bekl. gemieteten Wohnung ausgewirkt hat. Die Kl. hat für Oktober bis Dezember 2004 den Bekl. eine Minderung von 70 % bis 100 % zugestanden. Diese ist vom Amtsgericht im angefochtenen Urteil berücksichtigt worden. Welche Bauarbeiten in anderen Zeiten zu welchen konkreten Nachteilen geführt haben, ist von den Bekl. nicht substantiiert dargetan worden.

Es obliegt ihnen, die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Minderungsanspruchs durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen hinreichend in einer Weise vorzutragen, dass das Gericht in der Lage ist, die Beeinträchtigungen nachzuvollziehen und die Angemessenheit einer Minderungsquote beurteilen zu können. Gerade wenn, wie hier, die Arbeiten in einzelnen Häusern und Wohnungen gestaffelt stattfinden, müssen die Bekl. die Auswirkungen auf ihre Wohnung näher konkretisieren. Bauarbeiten in einem 100 bis 150 m entfernten Komplex in der Siedlung führen nicht ohne weiteres zu mehr als nur unerheblichen Beeinträchtigungen. Lediglich der Umstand, dass in der Siedlung Bauarbeiten stattfinden und diese von den Bekl. wahrnehmbar sind, genügt hierfür nicht.

Abzüge der Bekl. sind auch nicht in Bezug auf die Nebenkostenvorschüsse für 2006 berechtigt. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass Einwände gegen die Richtigkeit der Abrechnungen kein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die laufenden Vorschüsse begründen. Vorschüsse können nur zurückgehalten werden, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt. Die Einwände gegen die Richtigkeit erstellter Abrechnungen sind im Streit über die Höhe der Nachforderung bzw. des Guthabens geltend zu machen.

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen zur Betriebskostennachzahlung für 2004 folgt, dass den Bekl. aus der Abrechnung vom 14. Dezember 2005 noch ein Heizkostenguthaben in Höhe von 708,76 Euro zusteht. Mit diesem haben die Bekl. hilfsweise die Aufrechnung erklärt. Die Aufrechnung ist gemäß § 533 ZPO zulässig. Sie ist sachdienlich und die Forderung ist unstreitig.

Danach ist der begründete Mietzinsanspruch von 4.085,77 Euro um diesen Betrag zu vermindern, so dass sich eine begründete Klageforderung von 3.376,94 Euro ergibt. [...]

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn Gesamtkosten vorab um Kosten für andere, nicht zur Abrechnung anstehende Flächen bereinigt werden, ohne dass dies in der Abrechnung aufgeschlüsselt wird, entschied das LG Berlin. Außerdem: Der Mieter müsse für eine Minderung die tatsächlichen Umstände und Auswirkungen auf die Gebrauchsbeeinträchtigungen konkret vortragen.

Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung vorweg die Gesamtkosten um Kosten für andere, nicht zur Abrechnung anstehende Flächen abgezogen, ohne dies in der Abrechnung zu erläutern. Dagegen wandte sich der Mieter, der seinerseits die Miete minderte, weil Schimmel und Risse an den Fenstern aufträten, die Nutzbarkeit des Duschbades aufgrund der Mängel der Entlüftung eingeschränkt bis weggefallen sei, die Wohnanlage verstärkt und fortschreitend verwahrlose, die Duschtasse abgesackt und der Kinderspielplatz nicht mehr ausreichend nutzbar sei. Ferner minderte er allein wegen der Beeinträchtigung durch Sanierungsarbeiten in der Siedlung die Miete um mehr als die vom Vermieter zugestandenen 70 % bis 100 %. Der Vermieter klagte auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung und auf Zahlung der restlichen Mieten für Dezember 2003 bis März 2006. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Die zuständige Berufungskammer 63 des Landgerichts Berlin gab der Berufung insoweit statt, als sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung der Betriebskostennachforderung richtete und wies sie im Übrigen zurück. Die Betriebskostenabrechnung sei formell unwirksam, weil in ihr die entstandenen Gesamtkosten vorab um Kosten für andere nicht zur Abrechnung anstehende Flächen bereinigt worden seien, ohne dass dies in der Abrechnung aufgeschlüsselt war. Hinsichtlich des Vortrages des Mieters zu den Schimmel- und Rissbildungen an den Fenstern würden jegliche nähere Angaben zu Art, Umfang und Ausmaß der jeweils betroffenen Fenster fehlen. Der Vortrag, dass die Nutzbarkeit des Duschbades aufgrund der Mängel der Entlüftung eingeschränkt bis weggefallen sei und dass die Wohnanlage verstärkt und fortschreitend verwahrlose, erlaube keine Beurteilung der sich daraus ergebenden tatsächlichen Beeinträchtigung. Auch der pauschale Hinweis, in einem Vorprozess sei für Kellerfeuchtigkeit und Schimmelbildung an den Innenfenstern u. a. eine Minderung von 5 % anerkannt worden, genüge für ein substantiiertes Vorbringen im vorliegenden Rechtsstreit nicht, zumal ein Ersatzkeller zur Verfügung gestellt worden sei. Hinsichtlich der Beeinträchtigungen durch Sanierungsarbeiten in der Siedlung habe der Mieter nicht dargetan, dass diese über die bereits von dem Vermieter zugestandene Minderung von 70 % bis 100 % hinaus den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung weiter eingeschränkt hätten.

Die Entscheidung liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung zum Vorwegabzug und zur Darlegungs- und Beweislast bei der Minderung. Der Mieter muss nach allgemeiner Meinung (vgl. Nachweise bei Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, § 536 BGB Rn. 8) grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und beweisen. Wer sich auf Mietminderung beruft, muss konkrete Sachmängel vortragen, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Zu einem solchen Sachvortrag gehören auch Angaben zum Ausmaß der Schäden und zur Betroffenheit des Mietobjektes (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 27. Oktober 2004 - 2 U 194/03 -). Zur Darlegung der Mietminderung wegen umfangreicher Baumaßnahmen ist eine tageweise genaue Beschreibung der Beeinträchtigungen nach Art, Umfang und Intensität sowie Dauer erforderlich (AG Mitte, Anerkenntnis- und Teilurteil vom 21. Januar 2008, 20 C 226/07, GE 2008, 485). Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter schon eine erhebliche Minderung zugesteht, die weit über die Minderungsquoten für Bauarbeiten in der Nachbarschaft hinausgeht. Für Baulärm von Bauarbeiten in der Nachbarschaft sind u. a. die in GE 2008, 714 genannten Minderungsquoten zugesprochen worden.