Angabe der Brennstoffkosten bei Gaszentralheizung

1. Bei einer Gaszentralheizung sind in der Heizkostenabrechnung Brennstoffkosten nach Ablesedaten und Lieferumfang aufzuschlüsseln.

2. Nach Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die notwendigen Folgekosten auf den Mieter abwälzen und auch einen Vorschuß geltend machen (hier: Zentralheizung statt Ofenheizung).

Die Beheizung der Wohnung des Bekl. wurde mit Einverständnis des Bekl. von Ofen- auf Zentralheizung umgestellt. Für den Zeitraum bis Ende Dezember 2000 erstellte die Kl. aus Kulanzgründen keine Heizkostenabrechnung. Die Heizkostenabrechnung der Kl. vom 2. Juli 2002 für das Jahr 2001 wies einen Nachzahlungssaldo zu Lasten des Bekl. in Höhe von 224,48 E auf. Zugleich forderte die Kl. den Bekl. zur Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 23,50 E für das Jahr 2002 auf. Die Heizkostenabrechnung der Kl. vom 11. Juli 2003 für das Jahr 2002 ergab einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 227,63 E.

(...) 1. Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Heizkostennachzahlung aus der Heizkostenabrechnung 2001 vom 27. Juni 2002 in Höhe von 224,48 E.

Die Abrechnung ist formell unwirksam, weil sie nicht den allgemeinen Anforderungen für eine ordnungsgemäße Rechnungslegung gemäß § 259 BGB entspricht. Die Abrechnung erfordert gemäß § 259 BGB ei-ne geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Angabe des Gesamtverbrauchs für das Anwesen, des konkreten Ver-teilungsschlüssels - der sich nach den §§ 7, 8 HeizkV zu richten hat - und die Einzelverteilung auf den jeweiligen Nutzer anhand dieses Schlüssels. Die Abrechnung muß für einen betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulten Nutzer verständlich sein, darf aber gewisse Gedankenarbeit erfordern. Einzustellen in die Abrechnung sind vor allem die Brennstoffkosten, wobei sie bei der Lieferung von Gas nach Ablesedaten und Lieferumfang genau aufzuschlüsseln sind (Lammel, Heizkostenverordnung, 1990, § 6 Rn. 26; vgl. auch Lammel bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. A., 2003, § 6 HeizkV Rn. 10, 11; Kreuz-berg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 5. A., 2001, 422 ff.).

Diese Daten fehlen jedoch in der Abrechnung 2001, so daß ein Nachzahlungsanspruch der Kl. nicht besteht. Entgegen der Auffassung der Kl. ist der Bekl. auch mit seinen Einwendungen gegen die Abrechnung nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen, weil diese Frist bei formeller Unwirksamkeit der Abrechnung nicht zu laufen beginnt (Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. A., 2003, § 556 BGB Rn. 499).

2. Die Kl. hat jedoch gegen den Bekl. einen Anspruch auf Heizkostennachzahlung in Höhe von 227,63 E aus der Abrechnung 2002 vom 2.6.2003. Diese Abrechnung ist formell wirksam, weil sie die oben unter 1. genannten Anforderungen erfüllt. Insbesondere sind in die Abrechnung 2002 im Gegensatz zu der Abrechnung 2001 die Brennstoffkosten eingestellt worden. Die entsprechenden Ablesedaten, aus welchen sich der Lieferumfang ergibt, sind angegeben. Dabei ist es unschädlich, daß die Abrechnung sich nicht allein auf den Abrechnungszeitraum bezieht, sondern ggf. Überhangmonate einbezogen werden, da der Bekl. die ganze Zeit Mieter der Wohnung war (vgl. Lammel bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. A., 2003 a. a. O. Rn. 13).

3. Der Bekl. ist gemäß § 556 a Abs. 2 BGB auch zur Leistung monatlicher Heizkostenvorschüsse in Höhe von 20 E seit dem 1. Januar 2003 verpflichtet. Zwar haben die ursprünglichen Mietvertragsparteien in § 4 des Mietvertrages eine Bruttomiete vereinbart, welche sämtliche bei Vertragsschluß vorhandenen Betriebskosten umfaßte. Jedoch haben sie zugleich vereinbart, daß "neu eingeführte Betriebskosten" vom Bekl. "anteilig zu tragen" sein sollten. Allerdings enthält diese Vereinbarung nicht zugleich die ausdrückliche Verpflichtung des Bekl. zur Leistung monatlicher Vorauszahlungen. Indes ist bei Modernisierungen, wenn durch die Art der Maßnahme laufende Betriebskosten ausgelöst werden, die ausdrückliche Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht erforderlich. Vielmehr darf der Vermieter die notwendigen Folgekosten auf den Mieter abwälzen, und es ist ihm auch ein Anspruch auf Zahlung angemessener Vorauszahlungen zuzuerkennen (Langenberg bei Schmidt-Futterer, a. a. O., § 556 BGB Rn. 253).

Nach § 6 HeizkV sind die Brennstoffkosten in der Heizkostenabrechnung anzugeben, bei Brennstoffen wie Öl oder Kohle also der Wert des Anfangsbestandes minus Wert des Endbestandes zzgl. Zukäufe. Auch bei einer Gaszentralheizung muß der Verbrauch und nicht nur die Kosten in der Abrechnung angegeben werden.

In die ehemals ofenbeheizte Wohnung war eine Gaszentralheizung eingebaut worden. In der ersten Heizkostenabrechnung fehlten die Angaben des Vermieters über den Gasverbrauch. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung blieb erfolglos.

Mit Urteil vom 29. Juli 2004 verwies das Landgericht Berlin darauf, daß bei Lieferung von Gas Brennstoffkosten nach Ablesedaten und Lieferumfang aufzuschlüsseln seien. Dies hatte der Vermieter erst im Folgejahr beachtet; diese Abrechnung wurde deshalb vom Landgericht für wirksam erachtet.

Es ist erstaunlich, mit welchem Ideenreichtum es die Berliner Gerichte immer wieder schaffen, begründete Forderungen von Vermietern in vollem Umfang abzuweisen mit der Folge, daß der Vermieter auf den ausschließlich durch den Gebrauch des Mieters verursachten (hier: Heiz-) Kosten sitzenbleibt.

Vorliegend hatte der Vermieter in seiner Heizkostenabrechnung für 2001 "vergessen", die monatlichen Gas"lieferungen" (es erfolgte eine monatliche Abrechnung durch die GASAG) in der Heizkostenabrechnung aufzuführen. Das LG Berlin hielt diese Heizkostenabrechnung deswegen für formell unwirksam mit der Folge, daß der Mieter für die Nutzung der Zentralheizung (samt Warmwasser) für das Jahr 2001 keinen Cent bezahlte.

Die 62. Kammer des LG Berlin läßt sich gar nicht erst zu einer Begründung für die aufgestellte Forderung herab. Vielmehr werden einzig drei Fundstellen in der Literatur genannt. Es ist unzweifelhaft, daß eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung die Brennstoffkosten beinhalten muß. Eine Auflistung von Einzellieferungen war uns bislang nur bei Heizungsarten bekannt, bei welchen das Brennmaterial zunächst geliefert, dann gelagert und erst im Anschluß verbraucht wird (z. B. bei Öl- oder Kohleöfen). Grund hierfür ist die Tatsache, daß bei diesen Heizungsarten der Zeitpunkt der Lieferung des Brennstoffs und der des Verbrauchs auseinanderfallen. Um den tatsächlichen Verbrauch besser nachvollziehen zu können, werden diese Angaben hier regelmäßig gefordert.

Gänzlich anders liegt der Sachverhalt jedoch bei der Beheizung eines Anwesens durch eine Gaszentralheizung. Der große Unterschied zur Ölzentralheizung liegt in der Tatsache, daß der Gaszähler stets nur die tatsächlich verbrauchte Gasmenge mißt. Dabei steht der Preis pro Kubikmeter (m3) von vornherein fest. Von der Abrechnungsgenauigkeit her ist diesseits keine Energieart bekannt, die eine präzisere Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs innerhalb des Abrechnungszeitraums zuläßt. Aus diesem Grund gibt es beim Bezug von Gas (ebenso wie beim Bezug von Fernwärme) keinen Posten "Lieferdatum, Menge und Preis" in der Heizkostenabrechnung; hier findet gerade eine ständige, nicht eine einmalige Lieferung statt, bei welcher nur die insgesamt in einem bestimmten Zeitraum bezogene (= verbrauchte) Menge an Gas gemessen werden kann. Ob hierfür nun eine monatliche oder eine jährliche Ablesung vorgenommen wird, muß gegenüber dem Mieter unbeachtlich sein, da in jedem Fall die verbrauchte Energiemenge genau gemessen und abgerechnet wird. Bei einer Belegeinsicht kann sich der Mieter zudem über die korrekte Addition aller Kosten informieren. Dies hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg bereits zutreffend festgestellt.

Weiterhin hat der beklagte Mieter vorliegend keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen. Der Einwand des Ausschlusses von Einwendungen § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB lehnte das LG Berlin ab mit dem Argument, die Norm sei nur bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung anwendbar. Bei der Mitteilung des Jahresgasverbrauchs und der hieraus resultierenden Kosten statt der Angabe der monatlichen Werte dürfte jedoch entgegen der Ansicht des LG Berlin eine im wesentlichen richtige Abrechnung vorliegen. Anderenfalls ist nicht ersichtlich, in welchen Fällen die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB überhaupt Anwendung finden soll. Selbstverständlich hat das Gericht die Korrektur der Abrechnung nach dem erstmaligen richterlichen Hinweis im Hinblick auf die Bedenken der Kammer mit dem Argument abgelehnt, daß die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bereits abgelaufen sei (nicht weiter erstaunlich bei der mündlichen Verhandlung in der II. Instanz).

RA Conny Riebe

Anmerkung zur Anmerkung: Wer an einem Rechtsstreit beteiligt war, sieht ein ihm ungünstiges Urteil in einem anderen Licht als ein objektiver Dritter. Die Entscheidung der 62. Kammer dürfte zutreffend sein. Zwar hat das AG Schöneberg (GE 1986, 1177) gemeint, der Vermieter dürfe schlicht die Lieferpreise in der Heizkostenabrechnung ansetzen. Die im Urteil zitierten Kommentare sind da allerdings anderer Auffassung. Daß damit keine unzumutbaren Anforderungen an den Vermieter gestellt werden, zeigt der vorliegende Fall, denn im Folgejahr hatte der Vermieter "richtig" abgerechnet.