Angabe der Bedarfsperson in der Kündigung

1. Kündigt der Vermieter/Eigentümer wegen Bedarfs für einen Angehörigen, so müssen dessen Namen und seine tatsächlichen Wohnverhältnisse im Kündigungsschreiben angegeben werden.

2. In der Erhebung einer Räumungsklage liegt im Zweifel keine erneute ordentliche Kündigung.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen den Bekl. nach § 556 Abs. 1 BGB nicht zu. Denn das Mietverhältnis der Parteien besteht fort. Die auf Eigenbedarf (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützte Kündigung vom 30. November 1994 hat das Mietverhältnis nicht beendet, da sie unwirksam ist.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter bereits in dem Kündigungsschreiben konkret unter Angabe des Namens und der Wohnsituation diejenige Person bezeichnet, für die der Bedarf geltend gemacht wird. Denn nach § 564 b Abs. 3 BGB sind nur diejenigen Gründe als berechtigtes Interesse des Vermieters zu berücksichtigen, die im Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie zum Zeitpunkt der Kündigung bereits bestanden haben. Der Mieter muß anhand des Kündigungsschreibens in die Lage versetzt werden, die Kündigungsgründe erkennen und den daraus resultierenden Wohnbedarf überprüfen zu können. Der Mieter soll sich auf diese Weise Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen können, um ggf. seine Interessen wahren und Widerspruch gegen die Kündigung erheben zu können. Zur umfassenden Prüfung des geltend gemachten Eigenbedarfs durch den Mieter bedarf es daher der genauen Darlegung des Namens und der tatsächlichen Wohnverhältnisse der Bedarfsperson (vgl. LG Berlin GE 1995, 313).

Diesen Anforderungen genügt das Kündigungsschreiben vom 30. November 1994 nicht. Denn in dem Schreiben ist weder der Name noch die konkrete Wohnsituation der Mutter des Kl. noch deren Gründe für den Auszug aus der bisher von ihr genutzten Wohnung dargelegt. Dies wäre jedoch erforderlich gewesen. Denn die Mutter des Kl. ist im vorliegenden Fall Bedarfsperson, da die Wohnung des Bekl. von ihr genutzt werden soll. Das Kündigungsschreiben enthält insoweit jedoch nur als Begründung, daß der Kl. in die bisher von seiner Mutter genutzte Wohnung zu ziehen beabsichtigt und aus diesem Grund die Mutter die Wohnung des Bekl. benötige. Diese Angaben reichen nicht aus. Denn der Bekl. ist nicht in der Lage, anhand der in dem Kündigungsschreiben genannten Gründe die Motive für die Kündigung hinreichend zu prüfen und insbesondere zu überlegen, ob es sich um vernünftige und nachvollziehbare Gründe handelt, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen können.

Es bedarf auch keiner erneuten Einholung eines Rechtsentscheides. Denn es liegt keine Abweichung von anderen Entscheidungen vor. Soweit andere Landgerichte die Nennung des Namens und der Wohnverhältnisses der Bedarfsperson im Kündigungsschreiben für entbehrlich hielten, betraf dies andere Sachverhalte. Entweder beabsichtigte der Vermieter zu heiraten und die Wohnung für sich selbst zu nutzen (LG Berlin MM 1994, 327) oder ein Familienangehöriger des Vermieters bedurfte der Wohnung wegen einer beabsichtigten Eheschließung (LG Gießen ZMR 1994, 565; LG Hamburg NJW RR 1992,1364).

Die Berufung kann auch nicht unter dem Gesichtspunkt Erfolg haben, daß in der Klageschrift eine - konkludent erklärte - erneute Kündigung des Mietverhältnisses zu sehen ist, die wegen der Darlegung im Klageschriftsatz auch hinsichtlich der Lebensumstände der Mutter des Kl. hinreichend begründet wäre. Soweit die Rechtsprechung in der Erhebung einer Räumungsklage eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses erblickt (vgl. BGH GE 1997, 1096, 1097), ist diese Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Diese Rechtsprechung betrifft eine außerordentliche Kündigung nach § 554 a BGB. Der wesentliche Unterschied, der eine Übertragung dieser Rechtsprechung nicht zuläßt, liegt darin, daß eine außerordentliche Kündigung keiner Begründung bedarf. Im Fall der ordentlichen Kündigung bedarf es dagegen nicht nur einer Begründung, sondern es werden auch nur die Kündigungsgründe berücksichtigt, die in der Kündigung genannt sind, es sei denn, sie sind nach Ausspruch der Kündigung entstanden (§ 564 b Abs. 3 BGB). Diesen Begründungszwang, der im wesentlichen als Schutz des Mieters ausgestattet ist, würde man umgehen. Denn durch die Pflicht zur Begründung soll dem Mieter gerade eine Überprüfungsmöglichkeit zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten gegeben werden. Der Begründungszwang würde leerlaufen und obsolet werden, wenn in der Erhebung einer Räumungsklage eine erneute - ordentliche - Kündigung läge.

Nach § 564 b Abs. 3 BGB wird ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung nur dann berücksichtigt, wenn schon im Kündigungsschreiben die Gründe eingehend dargelegt sind. Bei einem Eigenbedarf muß der Vermieter also den Namen und die jetzige Wohnsituation der Bedarfsperson angeben.

Ein späteres Nachschieben im Räumungsprozeß reicht nicht, wie das Landgericht Berlin mit Urteil vom 23. Oktober 1998 entschieden hat.

Zutreffend folgt jedenfalls für eine ordentliche Kündigung die Kammer auch nicht der zweifelhaften Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach in der Erhebung einer Räumungsklage eine konkludent erklärte neue Kündigung liege. Der Vermieter kann nach der Rechtsprechung allerdings bei eindeutiger Darstellung bei einer Räumungsklage auch eine Kündigung (nebst Begründung) erklären; hiermit wäre der Rechtsstreit im vorliegenden Fall wohl gewonnen worden. Der Vermieter-Anwalt sollte daher in jeder Räumungsklage "formularmäßig" ausdrücklich auch vorsorglich die Kündigung wiederholen, zumal Nachteile durch eine solche Erklärung nicht denkbar sind.