Angabe der Bedarfsperson in der Kündigung

Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgender Frage eingeholt werden: Ist zur Begründung der Eigenbedarfskündigung gem. § 564 b Abs. 2 BGB wegen beabsichtigter Eheschließung in dem Kündigungsschreiben der Name des künftigen Ehepartners sowie dessen derzeitige Wohnsituation darzulegen, so daß der Mieter in die Lage versetzt wird, feststellen zu können, ob der Wohnbedarf nicht auch in dessen Wohnung gedeckt werden kann?

I. Der zur Entscheidung vorgelegten Rechtsfrage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kl. begehrt von dem Bekl. die Räumung und Herausgabe der von ihm bewohnten Wohnung in der G.Straße 124 in Berlin.

Mit Schreiben vom 30. November 1994 kündigte der Prozeßbevollmächtigte des Kl. dem Bekl. die Wohnung wegen Eigenbedarfs und führte zur Begründung folgendes an: "Zur Begründung weise ich darauf hin, daß mein Mandant die Absicht hat, mit seiner zukünftigen Ehefrau und seinem und ihren Kindern die derzeit von seiner Mutter bewohnte Wohnung O.straße 70, Berlin, zu beziehen. Aus diesem Grunde soll seine Mutter die jetzt von Ihnen genutzte Wohnung übernehmen.

Ein anderer Wohnraum steht ihm derzeit weder für sich noch für seine Mutter zur Verfügung, noch kann er absehen, daß dies in Zukunft der Fall sein wird.

Zur Zeit bewohnt er in den Räumen seiner Zahnarztpraxis in der S.straße, Berlin, lediglich ein Zimmer mit Küchen-, Bad- und Balkonbenutzung."

II. (...) b) Soweit der Bekl. den behaupteten Eigenbedarf bestreitet, da es sich nur um eine vorgeschobene Begründung handele, ist die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu dem Schluß gekommen, daß der behauptete Eigenbedarf erwiesen ist. (...)

Nach Auffassung der Kammer kommt es daher entscheidungserheblich auf die Vorlagefrage an, ob bereits in dem Kündigungsschreiben der Name und die derzeitige Wohnsituation der Bedarfspersonen darzulegen sind.

3. Die Kammer vertritt die Auffassung, daß eine Eigenbedarfskündigung nur dann wirksam ist, wenn der Vermieter bereits in dem Kündigungsschreiben konkret unter Angabe des Namens die Bedarfsperson bezeichnet und deren derzeitige Wohnsituation angibt. Gem. § 564 b Abs. 3 BGB hat der Vermieter in dem Kündigungsschreiben zur Begründung des Eigenbedarfs vernünftige, nachvollziehbare Gründe darzulegen, die seinen subjektiven persönlichen Nutzungswunsch objektiv nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Mieter muß anhand des Kündigungsschreibens in die Lage versetzt werden, die Kündigungsgründe erkennen und den daraus resultierenden Wohnbedarf überprüfen zu können. Auf diese Weise soll gewährleistet werden, daß der Mieter sich zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen kann, um erforderliche Maßnahmen zur Wahrung seiner Interessen vornehmen zu können. Gleichzeitig soll auch der Vermieter durch den Begründungszwang in die Lage versetzt werden, sich über seine eigene Rechtsposition und deren Erfolgsaussichten klar zu werden.

Der geltend gemachte Wohnungsbedarf der Mutter des Kl. ist vorliegend durch den Selbstnutzungswunsch des Kl. an der derzeitigen Wohnung der Mutter bedingt. Zur nachvollziehbaren Begründung des Eigenbedarfs des Kl. genügt daher nicht die Darlegung des Wohnbedarfs der Mutter, vielmehr hat der Kl. auch die derzeitige Wohnsituation der sonstigen Bedarfspersonen darzustellen, um den Eigenbedarf objektiv überprüfen zu können. Seine eigene Wohnsituation hat der Kl. in hinreichendem Maße in dem Kündigungsschreiben dargelegt. Da der geltend gemachte Eigenbedarf des Kl. gerade auf der beabsichtigten Errichtung eines gemeinsamen Wohnungsstandes mit seiner zukünftigen Ehefrau beruht, ist nach Auffassung der Kammer auch deren bisherige Wohnsituation in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die von der Kammer vertretene Auffassung stimmt mit der Ansicht des Landgerichts Hamburg (NJW RR 1992, 1364) überein. Danach ist für diese Fallkonstellation auch die derzeitige Wohnsituation der Person anzugeben, die im Zusammenhang mit dem behaupteten Wohnbedarf steht. Sofern der Eigenbedarf mit einer beabsichtigten Wohnungsgründung zweier Personen begründet wird, ist nach Auffassung des Landgerichts Hamburg daher auch die Wohnsituation der zweiten Person darzulegen, um feststellen zu können, ob der behauptete Wohnbedarf nicht gegebenenfalls in der anderen Wohnung gedeckt werden kann.

In ihrer bisherigen Rechtsprechung hat die zur Entscheidung zuständige Kammer ebenfalls die Auffassung vertreten, daß zu einer umfassenden Überprüfung des Eigenbedarfs eine genaue Darlegung der tatsächlichen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen erforderlich ist (vgl. LG Berlin GE 1995, 313).

Dieser Auffassung steht die Entscheidung der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (MM 1994, 327) entgegen. Danach ist der Vermieter nicht verpflichtet, solche Daten seines persönlichen Lebensbereiches im Kündigungsschreiben mitzuteilen, die für den Entschluß des Mieters, die Kündigung hinzunehmen oder ihr zu widersprechen, nicht von Bedeutung sein können. Nach dieser Ansicht sind bei dem beabsichtigten Zusammenzug zweier Personen der Name und die Lebensumstände des Verlobten nicht darzulegen, da nicht anzunehmen sei, daß der Mieter diese Angaben tatsächlich überprüfen werde. Für die Prüfung der Erfolgsaussichten der Rechtsverteidigung des Mieters sei nur die Tatsache erheblich, daß der Vermieter geltend macht, verlobt zu sein, und den Wunsch äußert, mit seiner Verlobten einen gemeinsamen Hausstand gründen zu wollen.

Im Ergebnis wird diese Auffassung auch von dem Landgericht Gießen (ZMR 1994, 565 ff.) geteilt, nach der es genügen soll, daß in dem Kündigungsschreiben zunächst ein den Eigenbedarf begründender unverwechselbarer Lebenssachverhalt dargestellt wird, der durch den Mieter identifiziert werden kann. Im Verlauf des Prozesses könne der Vermieter dann den Eigenbedarfsgrund näher erläutern und begründen. Nach dieser Auffassung genügt es, wenn der Bedarfsgrund bezeichnet wird; der Name der Bedarfsperson sowie deren gegenwärtige Wohnsituation sei hingegen nicht bereits in dem Kündigungsschreiben darzulegen. Hierin liege auch kein Verstoß gegen § 564 b Abs. 3 BGB, da lediglich das Nachschieben völlig neuer, nachträglich entstandener Kündigungsgründe unzulässig sei.

Von diesen beiden Entscheidungen will die Kammer abweichen, die die Auffassung vertritt, daß gem. § 564 b Abs. 3 BGB auch der Name und die Wohnsituation der Bedarfsperson anzugeben sind, um dem Mieter die nötigen Informationen zu vermitteln, die er zur Überprüfung seiner Rechtsposition benötigt. Es ist daher nach Auffassung der Kammer unumgänglich, daß der Vermieter auch die persönlichen Verhältnisse der weiteren Bedarfsperson offenbart, die in bezug zu seiner Wohnung als geschütztem privaten Bereich stehen. Diese Offenbarungspflicht steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1992, 1379), nach der der Vermieter verpflichtet ist, solche Daten seines persönlichen Lebensbereiches in dem Kündigungsschreiben zu offenbaren, die in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund stehen und für die Entscheidung des Mieters, die Kündigung hinzunehmen, objektiv bedeutsam sind. Die Kammer hält daher die vorgelegte Rechtsfrage für eine von grundsätzlicher Bedeutung i. S. d. § 541 Abs. 1 Satz 1 2. Altern. ZPO, da diese für eine Vielzahl von Eigenbedarfskündigungen wesentlich werden kann. Die Vorlagefrage ist ferner nach Auffassung der Kammer noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden.

Eine Kündigung nach § 564 b BGB muß der Vermieter ausreichend begründen, anderenfalls ist sie unwirksam. Dabei müssen nicht alle Einzelheiten angegeben werden, sondern es genügt die Angabe eines Tatsachenkerns (MüKo-Voelskow Rn. 69 zu § 564 b BGB), so daß der Kündigungsgrund identifiziert werden kann. Die Rechtsprechung ist da teilweise strenger und verlangt schon im Kündigungsschreiben nähere Angaben.

Mit Beschluß vom 29. Oktober 1996 hat das LG Berlin die Auffassung vertreten, der Vermieter müsse bei einer beabsichtigten Eheschließung in der Eigenbedarfskündigung auch den Namen der zukünftigen Ehefrau und deren derzeitige Wohnsituation angeben. Da diese Auffassung von der Rechtsprechung anderer Landgerichte abweicht, ist die Sache dem KG zum Rechtsentscheid vorgelegt worden, damit die Anforderungen an die Formalien nicht überspannt werden, was nach der Rechtsprechung des BVerfG gerade nicht zulässig ist. Es wird also nunmehr das KG zu entscheiden haben. Sollte es die Auffassung des LG teilen, ist der Anwalt des Vermieters in seiner Aufgabe, dies seinem Mandanten zu erklären, nicht zu beneiden. Das LG hat ja in seinem Beschluß ausdrücklich festgestellt, daß nach der Beweisaufnahme der Eigenbedarf des Vermieters erwiesen sei. Wenn trotzdem aus formalen Gründen die Räumungsklage abgewiesen werden sollte, dürfte dies nur für einen (Miet-) Juristen nachvollziehbar sein.

Zutreffend folgt jedenfalls für eine ordentliche Kündigung die Kammer auch nicht der zweifelhaften Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach in der Erhebung einer Räumungsklage eine konkludent erklärte neue Kündigung liege. Der Vermieter kann nach der Rechtsprechung allerdings bei eindeutiger Darstellung bei einer Räumungsklage auch eine Kündigung (nebst Begründung) erklären; hiermit wäre der Rechtsstreit im vorliegenden Fall wohl gewonnen worden. Der Vermieter-Anwalt sollte daher in jeder Räumungsklage "formularmäßig" ausdrücklich auch vorsorglich die Kündigung wiederholen, zumal Nachteile durch eine solche Erklärung nicht denkbar sind.