Angabe/Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen bei Mieterhöhung

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, abzuziehende Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 MHG im Erhöhungsverlangen anzugeben, wenn diese ohne Auswirkungen auf das Erhöhungsverlangen sind. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Kl. kann von der Bekl. gemäß § 2 MHG die Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses für die von ihr gemietete Wohnung verlangen.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG gewahrt, da die Zustellung der Klage vom 31. Mai 2000 am 25. Juli 2000 "demnächst" i. S. v. § 270 Abs. 3 ZPO erfolgte. Das Miet-erhöhungsverlangen vom 19. Januar 2001 ist der Bekl. unstreitig im Januar 2000 zugegangen und löste damit eine zweimonatige Überlegungsfrist aus. Nachdem die Bekl. der Erhöhung nicht zustimmte, lief die gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG zu beachtende Klagefrist am 31. Mai 2000 ab. Die Klage ist daher fristgerecht bei Gericht eingegangen. So-weit die Kl. mit Anforderung des Gerichts vom 15. Juni 2000 zur Zah-lung des Gebührenvorschusses aufgefordert wurde, ist dieses Schreiben dem Prozeßbevollmächtigten der Kl. am 19. Juni 2000 zugegangen, der es an die die Kl. vertretende Hausverwaltung der Kl. weiterge-leitet hat. Dort ist der Vorschuß am 27. Juni 2000, mithin nach acht Ta-gen, angewiesen worden. Dies ist rechtzeitig; da die Hausverwaltung nicht nur die Kl. vertritt und verschiedene Mitarbeiter beschäftigt, war diese Bearbeitungszeit noch angemessen. Daß der Gebührenvorschuß erst am 3. Juli 2000 bei der Gerichtskasse gebucht wurde, ist unerheblich, da nach Sinn und Zweck der in § 270 Abs. 3 ZPO enthal-tenen Regelung die betroffene Partei vor Zustellungsverzögerungen innerhalb des gerichtlichen Geschäftsbetriebs bewahrt werden soll. Denn solche Verzögerungen liegen außerhalb ihrer Einflußsphäre.

Die sonstigen Voraussetzungen des § 2 MHG liegen vor.

Insbesondere entspricht das Erhöhungsverlangen - anders als das Amtsgericht meint - den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG. Die danach geforderte schriftliche Geltendmachung und Begründung des Erhöhungsverlangens liegen vor. Die Kl. war nicht verpflichtet, die abzuziehenden Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 MHG im Erhöhungsverlangen anzugeben, da diese ohne Auswirkungen auf das Erhöhungsverlangen sind.

Zwar ist die Kl. grundsätzlich nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG verpflichtet, die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3-7 MHG von der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuziehen, was sich aus dem Hinweis in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG auf § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG und nicht auf § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG ergibt. Dies gilt, da es sich bei § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG um eine Rechtsgrund- und nicht um eine bloße Rechtsfolgenverweisung handelt (BGH NJW 1998, 445, 448), soweit die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG vorliegen (KG WuM 1998, 187, 195). Der Kürzungsbetrag - der unstreitig 0,46 DM/m2 beträgt - ist daher auch bei der hier erfolgenden Erhöhung nach § 2 MHG zu berücksichtigen, doch ist er lediglich von der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuziehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich wie folgt: (...)

Von dem Betrag des zulässigen Mietzinses wäre der Kürzungsbetrag von unstreitig 0,46 DM/m2 abzuziehen, was einem zulässigen Höchstbetrag von 7,41 DM/m2 (7,87 DM - 0,46 DM) entspricht. Daraus ergäbe sich - bei der unstreitigen Wohnungsgröße von 80,85 m2 - ein rechnerisch zulässiger Betrag von 597,10 DM. Da die Kappungsgrenze unterhalb dieses Betrages liegt, hat die Kl. diese zutreffend berücksichtigt und den Erhöhungsbetrag auf 88,73 DM = 45,37 e beschränkt. (...)

Modernisierungszuschüsse von der öffentlichen Hand müssen dann nicht im Mieterhöhungsverlangen angegeben werden, wenn sie sich nicht auf die geforderte Miete auswirken.

Der Vermieter hatte von der öffentlichen Hand Modernisierungszuschüsse erhalten, die einen Betrag von 0,46 DM/m2 ausmachten. Bei einer Mieterhöhung war dieser Betrag nicht angegeben worden, weil er sich wegen der Kappungsgrenze auf die geforderte Miete nicht auswirkte. Die Mieterin meinte, das Erhöhungsverlangen sei formell fehlerhaft.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, rechnete und stellte fest, daß die geforderte Miete noch unterhalb des Betrages lag, der sich unter Berücksichtigung der Kürzungsbeträge ergeben würde. Der Vermieter hätte deshalb die Kürzungsmittel nicht im Mieterhöhungsverlangen angeben müssen.

Hierzu wird auf die nebenstehende Kommentierung einer weiteren Entscheidung des Landgerichts Berlin für den Problemkreis (62 S 504/01) Bezug genommen.