Angabe eines konkreten Befristungsgrundes im Zeitmietvertrag, „Kom-plettumbau“ nicht ausreichend

1. Der i.S.v. § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend bestimmte Befristungsgrund „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe „Komplettumbau“ der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe „Komplett“ vor dem Wort „Umbau“ lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können. (Anschluss BGH, Urt. v. 18.4.2007 - VIII ZR 182/06 - GE 2007, 841, Rn. 22)

2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, „wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen“. Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, so dass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als „Komplettumbau“ der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu. (Anschluss BGH, Urt. v. 18.4.2007 - VIII ZR 182/06 - GE 2007, 841, Rn. 24 m.w.N.)

[…] Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Zu Recht hat das Amtsgericht die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage gegen die Bekl. zurückgewiesen. Die mietvertraglich vorgesehene Befristung ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils unwirksam, so dass das Mietverhältnis nicht beendet ist, sondern gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB unbefristet fortbesteht.

a) Entgegen der Ansicht der Kl. und dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Vereinbarung des Mietvertrages kann zunächst keine Rede davon sein, dass die Parteien zwei voneinander unabhängige und jeweils für sich tragende Befristungsgründe vorgesehen hätten; solches legt die Kl. auch schon nicht schlüssig dar. Dem Wortlaut nach war ursprünglich ein Komplettumbau der Wohnung unter gleichzeitiger Verbindung mit (mindestens) einer Nachbarwohnung vorgesehen. Wie die Kl. zutreffend ausführt, würde die vermietete Wohnung nach einem so charakterisierten „Komplettumbau“ als solche, also als abgeschlossene Wohnung in der vermieteten Form, nicht mehr existieren, so dass die bloß schlagwortartige Beschreibung der ursprünglich geplanten Baumaßnahme in formeller Hinsicht wohl noch ausreichend bestimmt gewesen sein dürfte. Ob die ursprüngliche Vereinbarung materiell wirksam war, vermag die Kammer mangels hinreichend substantiierten Vortrags der Kl. nicht zu beurteilen. Dazu müsste die Kl. nämlich dartun, welche konkreten Baumaßnahmen sie geplant und zur zukünftigen Umsetzung vorgesehen hatte, um sodann am 21. April 2015 die Befristung des Mietvertrages zu vereinbaren, das bloße Interesse, einen formell ausreichenden Befristungsgrund anzugeben, um das Mietverhältnis nach oder kurz vor Ablauf der Wohnungsbindung beenden zu können, genügt nicht. Die Kl. trägt aber nicht vor, auf welche Weise sie die Wohnung ursprünglich umbauen, mit welcher oder welchen Nachbarwohnungen sie die Wohnung verbinden, welche Küchen und Bilder der Einzelwohnungen sie beseitigen bzw. erhalten und wie sie die zukünftige Umsetzung dieses Vorhabens im Jahre 2022 ermöglichen wollte. Erst recht legt sie nicht dar, dass und aus welchen unternehmerischen Erwägungen heraus sie - abweichend von dem Wortlaut der unter § 2.1 des Mietvertrages getroffenen Regelung - mehrere alternative Umbaupläne hinreichend konkret ins Auge gefasst hatte, darunter auch einen für einen bloßen „Komplettumbau“ der Wohnung, ohne sie mit einer Nachbarwohnung zu verbinden.

b) Ob die Kl. das nun vorgetragene Vorhaben eines „Komplettumbaus“ der Wohnung durch geringfügige Vergrößerung des dann weiterhin schlauchförmigen Bades und Vereinigung zweier Zimmer unter gleichzeitiger Verlegung der Küche zur Schaffung eines großen Wohn- und Essbereichs schon vor dem Abschluss des Mietvertrages ins Auge gefasst hatte oder erst nachträglich entwickelte, kann dahinstehen. Der seitens der Kl. gewünschten Auslegung des von ihr im Mietvertrag benannten Befristungsgrundes und des erst im März 2022 abgeschlossenen Nachtrags, in welchem weiterhin der „komplette Umbau der Wohnung und die Zusammenlegung mit einer Nachbarwohnung“ als Befristungsgrund von ihr angegeben wurde, steht das den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils die mangelnde Bestimmtheit des bloßen Schlagworts „Komplettumbau“ entgegen. Wie dem von der Kl. zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs zu entnehmen ist, „muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB rechtfertigen“ können (vgl. BGH, Urt. v. 18.4.2007 - VIII ZR 182/06 - GE 2007, 841 ff., Rn. 22, zitiert nach juris). Wie der Bundesgerichtshof weiter ausführt, wird dazu im Falle des geplanten Abrisses des Gebäudes zum Zwecke der Errichtung eines Neubaus die bloße Angabe des Schlagwortes „Wohnungsabriss“ genügen, während „eine bloße Veränderung oder Instandsetzung“ nicht „zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt“, so dass es in solchen Fällen auf die „Einzelheiten der Baumaßnahme ankommt“ (vgl. BGH, aaO.). Der vom BGH dort in Bezug genommenen Entscheidung des AG Freiburg ist weiter zu entnehmen, dass „schlagwortartige und vage Angaben in keinem Fall ausreichen“, so dass die bloße Mitteilung, das gesamte Haus solle „saniert bzw. abgerissen werden“, unzureichend ist (vgl. AG Freiburg, Urt. v. 13.12.1991 - 4 C 3169/91, WuM 1992, 193 f., Rn. 10 ff., zitiert nach juris). Ungenügend ist dementsprechend auch die Angabe, der Grundriss der Wohnung werde „grundlegend geändert“ (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 25. Februar 2019 - 7 C 285/18 -; bestätigt durch LG Berlin, Beschl. v. 24.5.2019 - 66 S 66/19 -; beide zitiert nach juris). Nichts anderes könnte für die hier von der Kl. vorgeschlagene, im Wege der Auslegung zu gewinnende Formulierung „Komplettumbau der Wohnung bzw. Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ gelten; denn die Vorsilbe „Komplett“ vor dem Wort „Umbau“ lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 24. Juli 2023

I. Die Kl. nimmt beide Bekl. auf Räumung der ihnen mit Mietvertrag vom 21. April 2015 vermieteten Wohnung in Anspruch. Der Mietvertrag sieht eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 1. April 2022 vor. Als Befristungsgrund ist angegeben: „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung.“ Am 15. März 2022 vereinbarten die Parteien in einem Mietvertragsnachtrag, dass das Mietverhältnis unter Beibehaltung des Befristungsgrundes bis zum 30. Juni 2022 verlängert werde.

Eine Zusammenlegung der Wohnung mit einer Nachbarwohnung ist nicht realisierbar, da diese unbefristet vermietet sind; die Kl. strebt einen solchen Umbau auch nicht an. Sie beabsichtigt stattdessen, den Grundriss der Wohnung zu verändern und u. a. die Küche innerhalb der Wohnung zu verlegen, um einen großen Wohn- und Essbereich zu schaffen. Die Parteien streiten darüber, ob die Befristung des Mietverhältnisses wirksam vereinbart wurde und das Mietverhältnis beendet ist.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Hiergegen wendet sich die Kl. mit der am 21. Februar 2023 bei Gericht eingegangenen und am 28. März 2023 begründeten Berufung. Sie rügt, das Amtsgericht habe übersetzte Anforderungen an die nach § 575 BGB zu fordernde Individualisierung und Konkretisierung eines Befristungsgrundes gestellt. Da sich der aktuell geplante Umbau der Wohnung ohne Weiteres als „Komplettumbau“ begreifen lasse, bestehe der ursprünglich angegebene Befristungsgrund im Kern fort und sei nicht weggefallen; die im Mietvertrag enthaltene Formulierung umfasse tatsächlich zwei jeweils für sich hinreichende Befristungsgründe, von denen nur einer - nämlich die beabsichtigte Zusammenlegung der Wohnung mit einer Nachbarwohnung - weggefallen sei. Der Kl. sei im Übrigen nicht zuzumuten, zu Inhalt und Stand ihrer Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages näher vorzutragen oder gar Beweis anzutreten; es müsse ausreichen, wenn dem Mieter das Vorliegen des Befristungsgrundes bei Auslaufen der Befristung nachgewiesen werde. […]

II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 15. Juni 2023 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort niedergelegten Erwägungen fest. Die Ausführungen der Kl. im Schriftsatz vom 17. Juli 2023 geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung; die Kl. geht in ihrer Stellungnahme schon gar nicht auf die selbständig tragenden Erwägungen unter lit. a) des Beschlusses, nämlich darauf ein, dass der im Mietvertrag angegebene Befristungsgrund „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ von den nach Vortrag der Klage nunmehr geplanten Umbaumaßnahmen verschieden ist, selbst wenn die sich als „Komplettumbau“ der Wohnung beschreiben ließen. Die Kl. irrt auch, wenn sie meint, sie müsse zu Inhalt und Stand ihrer Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht näher vortragen. Der Bundesgerichtshof führt in seiner bereits im Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung (vgl. BGH, Urt. v. 18.4.2007 - VIII ZR 182/06 - GE 2007, 841 ff., Rn. 24 m.w.N. zitiert nach juris) ausdrücklich aus, dass eine Befristung nach § 575 BGB nur zulässig ist, „wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen“. Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden. Der Umstand, dass die Kl. aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als „Komplettumbau“ der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf ihre konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu.

Die Kl. setzt sich ferner auch nicht hinreichend mit den weiteren Ausführungen der Kammer unter lit. b) des Beschlusses und den dort zitierten Judikaten auseinander, wonach die bloße Angabe „beabsichtigter Komplettumbau der Wohnung“ den gesetzlichen Anforderungen des § 575 Abs. 1 BGB an die Konkretisierung und Individualisierung eines Befristungsgrundes ganz offensichtlich nicht genügt hätte.

Ein Zeitmietvertrag für eine Wohnung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, nämlich dann, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (1), in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (2), oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (3). Sollen nach Fristende erhebliche Baumaßnahmen durchgeführt werden (Fall 2), sind diese bei Vertragsabschluss dem Mieter genau anzugeben.

Im Mietvertrag hieß es, dass er bis zum 1. April 2022 befristet sei wegen „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“. Eine Zusammenlegung mit einer Nachbarwohnung kam jedoch nicht in Betracht; die Klägerin verlangte nach Fristende Räumung mit der Begründung, sie wolle den Grundriss der Wohnung verändern und unter anderem die Küche verlegen. Das Amtsgericht wies die Klage ab; die Berufung war erfolglos.

In ihrem ausführlichen Hinweisbeschluss verwies das LG Berlin (ZK 64) auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bei einer Befristung die geplanten Maßnahmen so genau anzugeben seien, dass der Mieter beurteilen könne, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Die pauschale Angabe „Komplettumbau“ sei kein ausreichend bestimmter Befristungsgrund; der zusätzlich genannte Zweck „Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ sei nicht realisierbar und nicht zu berücksichtigen.

Der Befristungsgrund nach § 575 BGB ist ähnlich konkret zu bezeichnen wie ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB. Unzureichend ist deshalb der Befristungsgrund „wegen Eigenbedarfs“ (LG Berlin, GE 1996, 127); bei einem geplanten Abriss sind keine näheren Angaben erforderlich (BGH, GE 2007, 841). Eine Auswechslung der Befristungsgründe ist nicht zulässig; im Gesetz heißt es, dass der Vermieter den Grund der Befristung mitzuteilen habe. Kommen mehrere Befristungsgründe in Betracht (Eigenbedarf statt Abriss), sind sie schon bei Vertragsschluss mitzuteilen. Streitig ist lediglich, ob bei Gleichwertigkeit der Befristungsinteressen (z. B. Veränderung der Nutzungsabsicht für die Tochter statt des bisher angeführten Sohnes) ein Auswechseln zulässig ist.