Angabe der Gründe für Eigenbedarfskündigung

1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass die Gründe für das Erlangungsinteresse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Daran fehlt es, wenn zwar die Bedarfsperson und ihre derzeitige Wohnanschrift mitgeteilt wird, nicht jedoch ihr Nutzungsinteresse näher dargelegt wird.

2. Anderenfalls ist die Kündigung formell unwirksam und die Räumungsklage ohne weitere Prüfung abzuweisen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehren als Eigentümer der antragsgegenständlichen Wohnung von der Bekl., welche die Wohnung im Jahre 2007 anmietete, Räumung und Herausgabe derselben.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 13. Oktober 2023 ließen die Kl. gegenüber der Bekl. (erneut) die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären. In der Kündigung führten die Kl. aus, dass sie die Wohnung für den Neffen Herrn J. W. (Sohn der Schwester des Kl. zu 2) benötigten; dieser absolviere aktuell eine duale Ausbildung/Studium bei der Commerzbank Berlin, welche am 30. September 2026 ende. Unter seiner aktuellen Wohnanschrift J. Straße in Berlin stehe ihm nur ein Wohnraum mit einer Größe von 19,25 m2 zur Verfügung. […]

[…] Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 BGB.

Die im Schreiben vom 13. Oktober 2023 ausgesprochene Kündigung ist bereits formell unwirksam, weil sie nicht den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt.

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, vgl. u. a. BGH, Urteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 - GE 2007, 1185, Rn. 23; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09 - GE 2010, 690, Rn. 8; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15 - GE 2017, 469, Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 - GE 2019, 913, Rn. 19; Beschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19 - GE 2021, 569, Rn. 6, jeweils zitiert nach juris).

Um eine unzulässige Eigenbedarfskündigung auszuschließen, ist es erforderlich, dass der in der Kündigung geltend gemachte Sachverhalt mit so vielen konkreten und nachträglich nicht austauschbaren Details beschrieben wird, dass ein nachträgliches Zuschreiben von Argumenten zu dem in der Kündigung als bereits gefasst dargestellten Entschluss des Eigentümers unmöglich ist. Dazu gehört auch die Bekanntgabe solcher Umstände, die für die Beurteilung von Bedeutung sein können, ob der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, den Wohnbedarf in der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Dadurch wird dem Mieter die Überprüfung ermöglicht, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg infrage stellen kann oder hinnehmen will. Denn für ihn ist die gemietete Wohnung Mittelpunkt seines persönlichen Lebenskreises; er hat ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet (BVerfG, Beschluss vom 28. Januar 1999 - 1 BvR 1319/91).

Nach diesen Maßstäben ist die streitgegenständliche Kündigung unwirksam. Darin wird zwar die Bedarfsperson und die derzeitige Wohnanschrift des Neffen in Berlin, jedoch nicht in nachvollziehbarer und plausibler Weise mitgeteilt, woraus sich das Nutzungsinteresse des derzeit in einem Studentenappartement im „Campus Viva“ in Berlin-Mitte wohnenden, im Jahre 2004 geborenen Neffen ergeben soll. Es liegt nicht auf der Hand und bedarf einer Erklärung bzw. zunächst einer entsprechenden Behauptung, dass und warum der Neffe der Kl., der im August 2023 ein an den Bedürfnissen von Studenten ausgerichtetes, modernes Appartement bezogen hat, welches zudem näher an seiner Arbeitsadresse in der F.straße gelegen ist, nunmehr in die streitgegenständliche Wohnung der Bekl. einziehen will. Soweit die Kl. in der Kündigung hierzu formulieren „nach Ihrem Auszug aus der Wohnung wird Herr J. W. selbst die Wohnung beziehen und persönlich für sich nutzen“, ist der Kündigung gerade nicht zu entnehmen, dass er hieran ein Interesse und den entsprechenden Wunsch hat. Dies um so mehr, als er sich im Sommer 2023 offensichtlich entschlossen hat, als Student inmitten eines modernen studentischen Campus zu wohnen und zu leben.

Die Durchsetzung der unabweisbaren Eigentümerrechte gegenüber den ebenfalls verfassungsrechtlich geschützten Nutzungsrechten jahrzehntelanger Mieter an ihrem angestammten Lebensmittelpunkt erfordert es, dass ein Mindestmaß an Anforderung für die Darlegung eines berechtigten und ernsthaften Selbstnutzungswunsches einzuhalten ist. Es ist die Obliegenheit und das rechtliche Risiko des Eigentümers selbst, die erforderlichen konkreten Tatsachen und Erwägungen für die von ihm gefassten Beschlüsse so deutlich anzuführen, dass sie aus sich heraus konkret verständlich und nachvollziehbar erscheinen. Diese Aufgabe ist nach § 573 Abs. 3 BGB zwingend im Text der Kündigungserklärung zu erfüllen. Dem jedoch wird die Kündigung nicht gerecht, da für die Bekl. als Adressatin daraus nicht konkret verständlich und nachvollziehbar ein Nutzungswunsch des Neffen der Kl. und damit eben nicht hervorgeht, dass dieser die Wohnung i.S.d. Gesetzes „benötigt“.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, sind nach § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Ist das nicht geschehen, ist die Kündigung formell unwirksam; ein Nachschieben von Gründen ist nur dann möglich, wenn sie nachträglich entstanden sind.

Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis über eine Zweizimmerwohnung wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, dass ihr Neffe, der aktuell eine duale Ausbildung/Studium absolviere und der in einem Studentenapartment wohnte, dort einziehen wolle. Die Räumungsklage gegen die Mieterin wurde abgewiesen.

Das Amtsgericht Kreuzberg hielt die Kündigung mangels ausreichender Begründung für formell unwirksam, weil nicht ausreichend dargelegt sei, warum der Neffe ein Nutzungsinteresse an der Wohnung habe.

Die Angabe der Bedarfsperson und der derzeitigen Wohnanschrift reiche nicht aus, denn es bedürfe einer Erklärung, warum der Neffe, der derzeit in einem an den Bedürfnissen von Studenten ausgerichteten, modernen Studentenappartement im „Campus Viva“ in Berlin-Mitte wohne, von diesem modernen Apartment, das zudem näher an seiner Arbeitsadresse gelegen sei, in die Wohnung der Beklagten einziehen wolle. Das sei weder nachvollziehbar noch plausibel.