Anforderungen an Vereinbarung einer Indexmiete

Eine schriftliche Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 b BGB erfordert nicht die Angabe eines Basisjahres.

(Leitsatz der Redaktion)

1. (...) Der Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der erhöhten Miete für die Zeit vom 1.3.2008 bis 30.4.2009. Denn er leistete diese Zahlungen mit Rechtsgrund. Rechtsgrund ist die wirksam vereinbarte Indexmiete sowie die darauf basierende wirksame Mieterhöhungserklärung vom 28.1.2008, § 557 b Abs. 1 und 3 BGB.

Wirksamkeitsvoraussetzungen für die Vereinbarung der Indexmiete sind gemäß § 557 b Abs. 1 BGB die Heranziehung der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland als Grundlage für die Mietentwicklung sowie die Fixierung dieser Vereinbarung in Schriftform. Eine solche schriftliche Vereinbarung mit dem Wortlaut des Gesetzes enthält § 4 Nr. 1 des Mietvertrages vom 14.9.2009. Anders als der Kl. meint, sieht der Wortlaut des § 557 b Abs. 1 BGB nicht die Angabe eines Basisjahres als zahlenmäßigen Bezugswert vor (Palandt, BGB, 69. Auflage 2010, § 557 b Rn. 7-9). Ein solcher ist nicht erforderlich, denn bereits der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex an sich ist die Bezugsgröße. Materiell ist die Mietänderung an die Indexveränderung geknüpft. Maßstab für die Mietänderung ist demnach die prozentuale Steigerung oder Senkung des Preisindexes (Sternel, Mietrecht, 4. Auflage 2009, Rn. IV 34, 35). Die Differenz der prozentualen Werte bestimmt folglich die Mietänderung. Sie ist mittels der Preisindexveränderung bestimmbar und vom Mieter überprüfbar. Nach dem Schutzzweck des § 557 b BGB ist diese objektive Prüfbarkeit jedoch ausreichend zur Wahrung des berechtigten Mieterinteresses.

Die aufgrund dieser im Mietvertrag enthaltenen Vereinbarung erklärte Mieterhöhung vom 28.1.2008 ist gemäß § 557 b Abs. 3 BGB wirksam, denn sie entspricht den formellen und materiellen Voraussetzungen.

Mit dem Schreiben des Bekl. vom 28.2.2008 an den Kl. ist die erforderliche Textform gewahrt. Die Erhöhungserklärung ist dem Kl. auch unbestritten im Januar 2008 zugegangen und damit zum 1.3.2008 wirksam geworden. Die Mieterhöhungserklärung vom 28.1.2008 enthält auch inhaltlich die gemäß § 557 b Abs. 3 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, nämlich die Änderung des Preisindexes sowie die sich daraus ergebende Mietänderung als Geldbetrag.

Nach § 557 b BGB kann im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Weitere Angaben sind nicht erforderlich.

Im Mietvertrag war mit dem Wortlaut des Gesetzes eine Indexmiete schriftlich vereinbart. Der Mieter meinte später, Wirksamkeitsvoraussetzung sei auch die Angabe eines Basisjahres als zahlenmäßiger Bezugswert und verlangte die zunächst gezahlten Mieterhöhungen zurück.

Mit Urteil vom 10. Februar 2010 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage ab und meinte, die Indexmietvereinbarung sei wirksam, da Bezugsgröße der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex sei. Die Angabe eines Basisjahres sei nicht erforderlich.