Anforderungen an Regelung der Teilungserklärung über nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten

Eine Regelung in der Teilungserklärung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen.

1 Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche infolge der Teilung eines Grundstücks durch den Bekl. entstanden ist. Diesem gehören unter anderem die im Erdgeschoss gelegenen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten Nr. 1, 2, 11, 20, 21 und 34. Die Kl. sind Eigentümer einer Wohnung im zweiten Obergeschoss.

2 Nach der am 24. Juli 2000 geänderten Teilungserklärung ist der Bekl. unwiderruflich befugt, den im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung zuzuordnen. Die Befugnis erlischt für das jeweilige Sondernutzungsrecht nach dessen Eintragung in das Grundbuch des begünstigten Wohnungs- bzw. Teileigentums.

3 Mit notarieller Urkunde vom 10. August 2009 wies der Bekl. den Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 jeweils ein Sondernutzungsrecht an näher bezeichneten und in einem Lageplan eingezeichneten Hofflächen zu. Eine weitere Zuweisung von Sondernutzungsflächen ist für die Einheiten Nr. 2 und 21 geplant.

4 Die Kl. verlangen von dem Bekl., es zu unterlassen, künftig Sonderrechtszuweisungen in Bezug auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Freiflächen vorzunehmen. Ferner beantragen sie die Feststellung, dass die vorgenommene Zuweisung von Sondernutzungsrechten zu den Einheiten 1, 11, 20 und 34 unwirksam ist.

5 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Bekl. ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragen, verfolgt der Bekl. seinen Klageabweisungsantrag weiter.

I. 6 Das Berufungsgericht hält den Unterlassungs- und den Feststellungsantrag für begründet, weil der Bekl. ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht berechtigt sei, Flächen des Gemeinschaftseigentums einzelnen Einheiten als Sondernutzungsrecht zuzuordnen. Der Vorbehalt in der Teilungserklärung sei wegen Verstoßes gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot unwirksam, da Festlegungen zu Anzahl, Größe und Lage der zu begründenden Sondernutzungsrechte fehlten.

II. 7 Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

8 1. a) Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen. Eine solche Gestaltung ist rechtlich unbedenklich, sofern und solange der dadurch Begünstigte Eigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentümereinheit ist (vgl. Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, GE 2012, 209 = NJW 2012, 676, 677 Rn. 9 ff.). Das gilt nicht nur für die Ermächtigung, bereits bestehende Sondernutzungsrechte zu konkretisieren oder zu ändern, sondern auch für einen Vorbehalt, der es dem teilenden Eigentümer ermöglicht, die Teile des Gemeinschaftseigentums, von deren Mitgebrauch die übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen und an denen Sondernutzungsrechte begründet werden sollen, zu einem späteren Zeitpunkt festzulegen (vgl. dazu BayObLG, DNotZ 2005, 390 sowie KG, ZMR 2007, 384, 387 r. Sp.).

9 b) Richtig ist ferner, dass ein solcher Vorbehalt dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen muss.

10 aa) Das Bestimmtheitserfordernis des Sachen- und Grundbuchrechts gilt auch für das als Inhalt des Sondereigentums nach § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch einzutragende Sondernutzungsrecht (zur dinglichen Wirkung dieses Rechts: Senat, Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 11/77, BGHZ 73, 145, 148). Regelungen in Teilungserklärungen, mit denen Sondernutzungsrechte verbindlich festgelegt werden, müssen daher hinreichend bestimmt sein (Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, GE 2012, 209 = NJW 2012, 676, 677 Rn. 13). Einer verbindlichen Festlegung steht es gleich, wenn die Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung von dem Mitgebrauch einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche sogleich oder aufschiebend bedingt ausgeschlossen werden (negative Komponente des Sondernutzungsrechts) mit der Folge, dass ihre Mitwirkung bei der späteren Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an dieser Fläche entbehrlich ist (BayObLGZ 1985, 124, 128; BayObLG, Rpfleger 2001, 587; DNotZ 2005, 390, 391; OLG Hamm, NZM 1998, 673, 674; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, 1491, 1492).

11 bb) Auch eine Ermächtigung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, Sondernutzungsrechte zu einem späteren Zeitpunkt zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen (ebenso: OLG Frankfurt, NJW-RR 1998, 1707, 1708; Armbrüster, ZMR 2005, 244, 245; Krause, NotBZ 2001, 433, 439). Denn dieses verlangt, dass jedermann den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen kann (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, GE 2011, 815 = NJW 2011, 1958 Rn. 10; Beschluss vom 26. Januar 2006 - V ZB 143/05, NJW 2006, 1341 Rn. 12); das gilt für den Inhalt des Sondereigentums entsprechend. Zu diesem Inhalt gehören alle Regelungen der Teilungserklärung mit Vereinbarungscharakter (vgl. § 10 Abs. 3 WEG sowie Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 132 und Bauer/v. Oefele, GBO, 2. Aufl., AT V Rn. 102 ff.), und damit auch Ermächtigungen, durch die Entscheidungen, welche nach dem Gesetz einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedürfen, auf den teilenden Eigentümer übertragen werden. Da Sondernutzungsrechte nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden können (Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167 f.; GE 2000, 1478), hat eine Regelung, mit der diese Kompetenz dem teilenden Eigentümer vorbehalten bleibt, Vereinbarungscharakter und gehört, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wird, zu dem Inhalt des Sondereigentums.

12 cc) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, dass der hier zu beurteilende Vorbehalt dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz nicht genügt. Die Formulierung, der Bekl. sei befugt, „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung" zuzuordnen, lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Diese sind weder aus einem Lageplan ersichtlich noch in anderer Form beschrieben. Infolge der Begrenzung auf „Teile" der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen (zu weitgefassten Änderungsvorbehalten vgl. OLG Frankfurt, NJW-RR 1998, 1707, 1708 f. sowie Krause, NotBZ 2001, 433, 440); dem Bestimmtheitsgrundsatz wäre auch dann allerdings nur genügt, wenn zweifelsfrei feststünde, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Gartenflächen anzusehen sind. Ein bestimmter Inhalt der Ermächtigung lässt sich deshalb auch im Wege der Auslegung nicht feststellen.

13 c) Das Berufungsgericht hat allerdings versäumt, Feststellungen dazu zu treffen, ob die am 24. Juli 2000 vorgenommene Änderung der Teilungserklärung, die den maßgeblichen Änderungsvorbehalt enthält, in das Grundbuch eingetragen worden ist. Nur dann ist er Inhalt des Sondereigentums geworden und muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen.

14 2. Dieser Rechtsfehler hat sich indes nicht ausgewirkt (§ 561 ZPO).

15 a) Ist die Änderung der Teilungserklärung weder in das Grundbuch eingetragen noch mit schuldrechtlicher Wirkung zwischen den Parteien vereinbart worden, fehlt es im Verhältnis zu den Kl. von vornherein an einer Berechtigung des Bekl., Sondernutzungsrechte zu begründen.

16 b) Wäre der Änderungsvorbehalt (nur) schuldrechtlich vereinbart worden, stünde seiner Wirksamkeit der von dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot zu trennende Grundsatz entgegen, dass die Übertragung einer nach dem Gesetz den Wohnungseigentümern vorbehaltenen Kompetenz auf einzelne Wohnungseigentümer einer Ermächtigung bedarf, die Ausmaß und Umfang der daraus folgenden Belastungen für die Wohnungseigentümer zweifelsfrei erkennen lässt (vgl. Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 164; GE 2000, 1478; kritisch: Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, S. 295 ff.). Ein Vorbehalt, der den teilenden Eigentümer berechtigt, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen, ist demnach nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.

17 Die Festlegung des betroffenen Gemeinschaftseigentums kann zwar weit gefasst sein, also große Teile des Gemeinschaftseigentums umfassen. Denn der Bestimmtheitsgrundsatz soll nur gewährleisten, dass Inhalt und Umfang der Kompetenzübertragung zweifelsfrei feststehen, nicht aber die einer gesonderten Prüfung vorbehaltene Inhaltskontrolle der Klausel (vgl. zu einer solchen: Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, GE 2012, 209 = NJW 2012, 676, 677 Rn. 14 ff.) ersetzen. Unerlässlich ist aber, dass der Vorbehalt dem unbefangenen Betrachter eine klare Vorstellung davon vermittelt, welche Teile des Gemeinschaftseigentums durch einseitige Erklärung des Berechtigten dem Mitgebrauch der Eigentümer (§ 13 Abs. 1 WEG) entzogen werden können (vgl. BayObLGZ 1974, 294, 298; Armbrüster, ZMR 2005, 244, 247).

18 Diesen Anforderungen genügt der hier zu beurteilende Vorbehalt nicht. Wie bereits dargelegt (oben zu II. 1. b) cc), lässt er die für die Begründung von Sondernutzungsrechten vorgesehenen Flächen nicht erkennen. Auch der Begriff der „Terrasse" (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08, GE 2009, 1118 = NJW 2009, 2880 Rn. 12) eignet sich nicht dazu, den Umfang der Ermächtigung einzugrenzen, da es Terrassen unterschiedlichster Größen gibt. Andere Anhaltspunkte, anhand deren sich bestimmen ließe, in welchem Ausmaß die im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen insgesamt oder je Wohnungseinheit aufgrund der Ermächtigung der Sondernutzung zugeführt werden können, enthält die Teilungserklärung nicht.

Es bleibt dabei: Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen, bei Verkauf der Wohnungen dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen. Aber: Behält sich der teilende Eigentümer vor, nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss deren Umfang genau bestimmbar sein. Gefordert ist sozusagen „Grundbuchtauglichkeit".

Der Beklagte hatte ein Hausgrundstück geteilt. Ihm gehören noch einige im Erdgeschoss gelegene Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung im zweiten OG. Nach der Teilungserklärung ist der Beklagte unwiderruflich befugt, den im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung zuzuordnen.

Mit notarieller Urkunde wies der Beklagte bestimmten Einheiten jeweils ein Sondernutzungsrecht an genau bezeichneten Flächen zu. Er plant ferner, weiteren Einheiten Sondernutzungsflächen zuzuweisen. Die Kläger verlangen von dem Beklagten, es zu unterlassen, künftig Sonderrechtszuweisungen vorzunehmen, und die Feststellung, dass die bereits vorgenommenen Zuweisungen unwirksam sind.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung wurde zurückgewiesen, jedoch die Revision an den BGH zugelassen.

Die Revision blieb erfolglos. Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen, bei Verkauf der Wohnungen dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen. Das gilt auch für einen Vorbehalt, dies zu einem späteren Zeitpunkt festzulegen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer bereits vom Mitgebrauch der Flächen ausgeschlossen sind, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden sollen.

Das Bestimmtheitserfordernis des Sachen- und Grundbuchrechts gilt auch für die nachträglich zu bewilligenden Sondernutzungsrechte. Im vorliegenden Fall genügt der Vorbehalt nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz. Die Formulierung, „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung" zuzuordnen, lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Diese sind weder aus einem Lageplan ersichtlich noch in anderer Form beschrieben. Der Vorbehalt muss dem unbefangenen Betrachter eine klare Vorstellung davon vermitteln, welche Gemeinschaftsflächen durch einseitige Erklärung dem Mitgebrauch der Eigentümer entzogen werden können. Allein der Begriff der „Terrasse" eignet sich nicht dazu, den Umfang der Ermächtigung einzugrenzen, da es Terrassen unterschiedlichster (so der BGH!) Größen gibt.

Erst am 2. Dezember 2011 (GE 2012, 209) hatte sich der BGH damit befasst, wie ein Bauträger sich die Zuweisung von Sondernutzungsrechten (dort insbesondere auch Pkw-Stellplätze) in der Teilungserklärung vorbehalten kann. Damit sollte der Bauträger „je nach Bedarf und Interesse der Erwerber" auf deren Wünsche eingehen können (und sich vor allem die Einräumung von Parkplätzen bezahlen lassen können).

Der BGH hatte betont, dass der Bauträger ein weites Gestaltungsermessen hat und insbesondere auch den Inhalt der Sondernutzungsrechte noch nachträglich im Einzelnen ausgestalten kann. Umso engherziger erscheint die vorliegende Entscheidung auf den ersten Blick. Hier wollte der teilende Eigentümer den Erdgeschossbewohnern (wahrscheinlich unter den Balkonen) Terrassen als Sondernutzungsrechte beschaffen. Der streitentscheidende Unterschied liegt nur darin, dass in dem früheren Fall die Flächen genau bestimmt waren, hinsichtlich deren alle übrigen Wohnungseigentümer bereits vom Mitgebrauch der Gemeinschaftsflächen ausgeschlossen waren. Daran hatte der Notar nur hier bei der Entgegennahme der Teilungserklärung nicht gedacht, dass nämlich die individuell zu vergebenden Gartenflächen genau bezeichnet werden müssen (üblicherweise in einem Lageplan, in dem für die Eckpunkte Buchstaben angegeben sind). Insofern hat das Sondernutzungsrecht einen streng dinglichen Charakter. Deshalb müssen die in Betracht kommenden Flächen auch genau umrissen sein.

Zum Trost für die Erdgeschossbewohner kann nur gesagt werden, dass sie auch ohne die Einräumung von Sondernutzungsrechten (und damit auch ohne besondere Kosten) die Flächen unmittelbar vor ihren Terrassentüren natürlich allein wie eine eigene Terrasse nutzen können. Selbstverständlich können sich die übrigen Wohnungseigentümer schon nach Treu und Glauben nicht direkt vor das Terrassenfenster hinsetzen.

Problematisch bleibt, ob der Ersterwerber eines Sondernutzungsrechts einen Kaufpreisanteil zurückverlangen kann, nur weil das Sondernutzungsrecht formal nicht ordnungsgemäß begründet worden ist, obwohl seine Nutzungsmöglichkeiten dadurch faktisch nicht eingeschränkt werden. Da nur der Vorbehalt in der Teilungserklärung zu unbestimmt ist, nicht aber das jeweils durch notarielle Erklärung zugewiesene individuelle Sondernutzungsrecht, könnte ein rechtsgeschäftlicher Erwerber das im Grundbuch bestimmt eingetragene Sondernutzungsrecht gutgläubig erwerben (vgl. LG München I, Urteil vom 14. Februar 2011 - 1 S 15864/10, GE 2012, 252)!