Anforderungen an Mieterhöhungserklärung durch Hausverwaltung

Anforderungen an Mieterhöhungserklärung durch Hausverwaltung; Kenntlichmachung der Handlung in fremdem Namen; in Vertretung

Ein Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es in fremdem Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist unwirksam.

Die Parteien streiten um mietvertragliche Ansprüche und den Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung des geförderten preisgebundenen Wohnungsbaus. Die Verwaltung wird durch die [...] GmbH wahrgenommen. Den Bekl. ist die Hausverwaltervollmacht bekannt.

Mit Schreiben vom 25. Februar 2010 teilte die [...] GmbH den Bekl. mit, dass sich ihre Miete ab dem 1. April 2010 aufgrund der sich im Mietvertrag befindlichen unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ab dem 1. April 2010 um 0,71 € pro m2 erhöhe, so dass nunmehr eine monatliche Nettokaltmiete von 499,07 € zu zahlen sei. Die Bekl. antworteten mit anwaltlichem Schreiben vom 9. März 2010 und teilten mit, dass sie der Erhöhung nicht zustimmen. Auch zahlten sie den auf die unwirksame Schönheitsreparaturklausel entfallenden Betrag in Höhe von 52,88 € im April 2010 nicht.

Mit Schreiben vom 15. März 2010 berichtigte die [...] GmbH die vorherige Mieterhöhung und begehrte nunmehr ab dem 1. Mai 2010 eine monatliche Nettokaltmiete von 505,82 €. Auch dem stimmten die Bekl. nicht zu. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. April 2010 versuchte die Kl. daraufhin erfolglos eine vergleichsweise Lösung herbeizuführen. Hierdurch sind vorprozessuale Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 120,67 € entstanden.

Der Kl. stehen gegen die Bekl. keine Ansprüche zu.

I. 1. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 52,88 € aus § 535 BGB. Denn das insofern einschlägige Mieterhöhungsverlangen vom 25. Februar 2010 ist unwirksam.

Zum einen ist es trotz der in § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG normierten Schriftform nicht unterschrieben und verstößt somit gegen § 126 Abs. 1 BGB.

Zum anderen muss ein Verlangen nach Zustimmung zur Mieterhöhung im Sinne des § 10 Abs. 1 WoBindG von dem Vermieter als Erklärendem stammen oder ihm zumindest zuzurechnen sein (vgl. nur LG Essen, WuM 2008, 505 f.). Dem wird das in Rede stehende Schreiben vom 25. Februar 2010 nicht gerecht.

Die [...] GmbH hat die Mieterhöhung ausdrücklich in eigenem Namen ausgesprochen. So heißt es etwa im ersten Absatz „[...] anbei erhalten Sie die Mieterhöhung zum 1.4.2010 [...]", im dritten Absatz „Ihre neue Nettokaltmiete ab dem 1.4.2010 beträgt daher: [...]" bzw. im fünften Absatz „Die von Ihnen zu zahlende Gesamtmiete setzt sich ab dem 1.4.2010 wie folgt zusammen: [...]"

Des Weiteren genügt es bei einem Mieterhöhungsbegehren auch nicht, dass sich die Person des von dem Erklärenden vertretenen Vermieters aus den Umständen ergibt (vgl. hierzu allgemein: BGH, NJW 1989, 164; Palandt, BGB, 69. Aufl., § 164, Rdn. 1 m. w. N.), oder es sogar entbehrlich ist, diese Person zu benennen (vgl. hierzu Palandt, aaO.). Denn diese Grundsätze sind auf ein Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG nicht anwendbar, weil der Gesetzgeber für ein wirksames vorgerichtliches Mieterhöhungsverlangen mit diesem Paragraphen strenge formale Voraussetzungen geschaffen hat. Diesem Grundgedanken entspricht auch die ständige Rechtsprechung, wonach die nachträgliche Heilung eines unwirksamen Verlangens mit fristwahrender Wirkung nicht möglich, das Mieterhöhungsverlangen vielmehr erneut auszusprechen ist (vgl. nur AG Aachen, WuM 1985, 391 und LG Berlin, WuM 1985, 391).

Mit dieser einschneidenden und von dem Gesetzgeber bewusst streng gefassten Rechtsfolge wäre es nicht zu vereinbaren, wenn das Zustimmungsverlangen der von der Kl. beauftragten Hausverwaltung in dem Sinne ausgelegt werden könnte, dass sie die Kl. als aktuelle Vermieterin der in Rede stehenden Wohnung vertreten hat.

Die Kl. vermag sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass den Bekl. bekannt war, dass die Hausverwaltung von der Kl. beauftragt war. Es muss sich nämlich aus der Erklärung selbst ergeben, dass die Hausverwaltung die Erklärung nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Kl. abgeben wollte. Grundsätzlich kann die unter der Bezeichnung „Verwaltung" handelnde Rechtspersönlichkeit ebenso Verträge schließen (vgl. KG, MDR 1998, 529).

Die Regeln des „Geschäfts, den es angeht", sind in diesem Rahmen nicht anwendbar (vgl. nur AG Charlottenburg, GE 2006, 61).

Ein formell ordnungsgemäßes Zustimmungsbegehren der Kl. im Sinne des § 10 Abs. 1 WoBindG ist auch nicht in ihrem Klageschriftsatz vom 28. Juli 2010 zu sehen. Hierfür wäre es erforderlich gewesen, dass die Kl. zumindest im Laufe des Prozesses deutlich gemacht hat, dass sie diesen Schriftsatz (auch) als neues Zustimmungsbegehren ansieht. Entsprechende Erklärungen hat die Kl. jedoch nicht abgegeben.

2. Aus den gleichen Gründen kann die Kl. mit ihrem Feststellungsantrag nicht durchdringen. Denn auch das Mieterhöhungsverlangen vom 15. März 2010 ist unwirksam. Zwar trägt dieses eine Unterschrift. Allerdings spricht hier erneut die [...] GmbH die Mieterhöhung in eigenem Namen aus, ohne auf die Vertretung der Kl. hinzuweisen.

II. Da die Kl. mit ihrer Hauptforderung nicht durchdringen konnte, besteht auch kein Anspruch auf Ausgleich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 120,67 €.

Ein Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung (Vollmacht lag vor), das nicht erkennen lässt, dass es in fremdem Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist unwirksam, so jedenfalls das AG Charlottenburg. Wir halten die Entscheidung für falsch.

Eine Hausverwaltung erhöhte die Miete für eine preisgebundene Wohnung (Sozialwohnung). In dem Schreiben war nicht erwähnt, dass die Erhöhung in Vertretung des Vermieters geltend gemacht wird. Dem Mieter war jedoch die Hausverwaltervollmacht bekannt. Unter der Unterschrift der Mieterhöhung war erwähnt, dass das Schreiben von der Abteilung Hausverwaltung der entsprechenden Hausverwalterfirma stammt. Der Mieter zahlte die Mieterhöhung nicht und berief sich im Rechtsstreit darauf, es liege keine wirksame Mieterhöhungserklärung vor, da nicht der Vermieter, sondern der Hausverwalter die Erklärung im eigenen Namen abgegeben habe.

Das AG Charlottenburg wies die Klage ab. Die Hausverwaltung habe die Mieterhöhung ausdrücklich in eigenem Namen ausgesprochen. Es genüge nicht, dass sich die Person des von dem Erklärenden vertretenen Vermieters aus den Umständen ergebe oder es sogar entbehrlich sei, diese Person zu benennen. Entsprechende Grundsätze seien auf ein Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 10 WoBindG nicht anwendbar, weil der Gesetzgeber für ein wirksames vorgerichtliches Mieterhöhungsverlangen mit dieser Vorschrift strenge formale Voraussetzungen geschaffen habe. Die Regeln des „Geschäfts, den es angeht" seien in diesem Rahmen nicht anwendbar.

Die Entscheidung ist kritisch zu hinterfragen; sie ist mit den Grundsätzen der Stellvertretung nicht in Einklang zu bringen und kann auch nicht mit besonderen Regelungen in § 10 WoBindG gerechtfertigt werden. Diese Vorschrift setzt zwar die Einhaltung bestimmter Formalien voraus, besagt jedoch zur Stellvertretung nichts.

Vorgeschrieben ist in § 10 WoBindG zum einen die Schriftform (Erleichterung in Textform hat der Gesetzgeber hier nicht vorgesehen); hat der Vermieter allerdings seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift (§ 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG). Die Schriftform war im vorliegenden Fall entgegen den Angaben in den Entscheidungsgründen des Urteils eingehalten. Des Weiteren ist es nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG erforderlich, dass in der Mieterhöhungserklärung die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Das ist eine Formvorschrift, die es auch für (einseitige) Mieterhöhungserklärungen im preisfreien Wohnraum gibt (§ 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB, Modernisierungsmieterhöhung) – im Gegensatz zum (allgemeinen) Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, das erst mit Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung führt.

§ 10 WoBindG bringt jedenfalls keine Sonderregelung zur Stellvertretung, die also auch im preisgebundenen Wohnraum möglich ist. Dafür gelten dann aber die allgemeinen Grundsätze der §§ 164 ff. BGB. Grundprinzip des Vertretungsrechts ist allerdings der Offenheitsgrundsatz. Voraussetzung für eine wirksame Vertretung ist daher, dass die Willenserklärung erkennbar im Namen des Vertretenen abgegeben wird.

Der Wille, in fremdem Namen zu handeln, kann sich aber auch aus den Umständen ergeben (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, § 164 Rn. 1 m. w. N.). Bei Hausverwaltungen ist davon auszugehen, dass diese in Angelegenheiten der Vermietung im Zweifel für den Eigentümer handeln, zumal wenn – wie hier – dem Mieter die Hausverwaltervollmacht für die betreffende Hausverwaltung bekannt war. Im Übrigen ergab sich aus der Rubrik unter der Unterschrift der Mieterhöhungserklärung, dass hier die Hausverwaltung tätig geworden ist. Für ein Eigengeschäft der Hausverwaltung gab es also vorliegend überhaupt keine Anhaltspunkte. Es kann auch keine Rede davon sein, dass die Hausverwaltung die Mieterhöhung ausdrücklich in eigenem Namen ausgesprochen hat – jedenfalls ergibt sich das nicht aus den in den Entscheidungsgründen zitierten Formulierungen aus der Mieterhöhungserklärung.

Die Grundsätze des sog. „Geschäfts für den, den es angeht", finden vorliegend in der Tat keine Anwendung. Das Amtsgericht hätte sich allerdings dann Gedanken machen müssen, ob nicht ein unternehmensbezogenes Geschäft vorlag (vgl. Palandt, a. a. O. § 164 Rn. 5 zu Rubrik Hausverwalter). Im vorliegenden Fall ist hier nicht bekannt, ob der Vermieter in die Berufung gegangen ist.