Anforderungen an Mieterhöhung mit Erhöhungsbetrag und begehrte neue Miete

Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB geht es um Zustimmung zum Endbetrag der begehrten Miete und nicht nur auf Zustimmung zum Erhöhungsbetrag; die Angabe des Betrages, um welchen die Miete erhöht werden soll, beschreibt allerdings den Umfang des geltend gemachten Anspruchs und gehört zum Inhalt eines formgültigen Mieterhöhungsverlangens. Dieser Betrag begrenzt die begehrte Mieterhöhung.

Zwischen den Mietvertragsparteien bestand ein Mietvertrag über eine 49,54 m2 große Wohnung bei einer Nettokaltmiete am 1. September 1998 von 291,81 DM. Mit Schreiben vom 31. August 1999 machte die Vermieterin einen Modernisierungszuschlag von 144,57 DM mit Wirkung ab dem 1. Oktober 1999 zu einer neuen Miete von 436,38 DM geltend. Die Mieterin zahlte diesen Zuschlag nicht, ein Rechtsstreit wurde insofern nicht eingeleitet. Mit Schreiben vom 27. Juni 2001 verlangte die Vermieterin dann von der Mieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von 438,38 DM um 32,27 DM auf 468,65 DM (ortsübliche Vergleichsmiete). Die Mieterin stimmte wiederum nicht zu. Im Rechtsstreit beantragte die Vermieterin hilfsweise die Verurteilung zur Erhöhung der Miete von 291,81 DM um 87,54 DM (30 % wegen Kappungsgrenze) auf 379,35 DM. Das Amtsgericht wies die Klage ab, kam zum Ergebnis, daß der Modernisierungszuschlag nicht berechtigt sei und verurteilte zur Mieterhöhung von 291,81 DM um 32,27 DM auf 324,08 DM mit der Begründung, ein Mieterhöhungsverlangen um 87,54 DM liege nicht vor und könne dem Mieterhöhungsverlangen vom 27. Juni 2001 nicht entnommen werden. Die dagegen eingelegte Berufung blieb erfolglos.

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. über die amtsgerichtliche Entscheidung hinaus keinen weiteren Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete gemäß § 2 Abs. 1 MHG.

Die Kammer geht nach Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung in zuletzt ständiger Rechtsprechung davon aus, daß der Vermieter im Verfahren nach § 2 MHG gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zum Endbetrag der begehrten Miete und nicht nur auf Zustimmung zum Erhöhungsbetrag hat (vgl. KG GE 1997, 1097; OLG Frankfurt/Main GE 2001, 695). Insoweit ist im Rahmen des Zustimmungsverlangens nach § 2 MHG die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Kl. nach § 3 MHG vom 31. August 1999 zu prüfen, da sich daraus ein Teil des hier geforderten Mietzinses ergeben soll.

Bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 27. Juni 2001 Ende Juni 2001 betrug die Nettokaltmiete lediglich 291,81 DM, denn die klägerische Mieterhöhungserklärung vom 31. August 1999 ist insgesamt unwirksam. (wird ausgeführt)

II. Auch der Hilfsantrag ist unbegründet. Die Kl. kann von der Bekl. über die mit dem Mieterhöhungsverlangen vom 27. Juli 2001 geforderte und vom Amtsgericht zugesprochene Erhöhung um 32,27 DM auf 324,08 DM hinaus keine Rechte herleiten. Die Bekl. schuldete auf dieses streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen keine Annahmeerklärung über einen Betrag von 32,27 DM hinaus. Die Angabe des Betrages um welchen die Miete erhöht werden soll, beschreibt den Umfang des geltend gemachten Anspruchs des Vermieters und gehört zum Inhalt eines formgültigen Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG, und sei es, daß sich der Erhöhungsbetrag aus der Differenz zwischen Ausgangsmiete und der neu geforderten Miete ergibt. Der Zustimmungsanspruch des Vermieters bezieht sich zwar auf die verlangte Mieterhöhung, also auf die Zustimmung zu dem erhöhten Mietzins und nicht auf die Zahlung des Erhöhungsbetrags (OLG Frankfurt / Main GE 2001, 695). Dies kann jedoch nicht dahin verstanden werden, daß der anzugebende Erhöhungsbetrag nicht gleichsam zum Inhalt des geltend gemachten Anspruchs zählt. Insoweit führt das Kammergericht in GE 1997, 1097 ff. aus: "Die geschuldete Zustimmungserklärung des Mieters bezieht sich auf den Betrag des künftig zu zahlenden Mietzinses, das heißt nicht allein auf den geforderten Erhöhungsbetrag." Wäre die Auffassung der Kl. richtig, so wären im übrigen für ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen letztlich keinerlei zutreffende Angaben mehr erforderlich, an denen sich der Mieter bei seiner Entscheidung, ob er einer Mieterhöhung zustimmt, zu orientieren hat. Diese Auffassung ist unzutreffend (vgl. KG GE 1997, 1221 ff.).

Das Mieterhöhungsverlangen wird mit dem angegebenen Erhöhungsbetrag begrenzt - so jedenfalls das Landgericht Berlin, ZK 62.

Der Vermieter verlangte zunächst einen Modernisierungszuschlag von 144,57 DM mit dem Ziel einer neuen Miete von 436,38 DM. Der Mieter zahlte nicht, der Vermieter beschritt allerdings nicht den Rechtsweg. Zwei Jahre später verlangte er eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, ging dabei von der durch den Modernisierungszuschlag erhöhten Miete aus und errechnete einen bestimmten Erhöhungsbetrag, der auch im Mieterhöhungsverlangen angegeben war. Der Mieter stimmte nicht zu, so daß jetzt der Vermieter Zustimmungsklage erhob. Das Amtsgericht ging von der Unwirksamkeit der Mieterhöhung wegen des Modernisierungszuschlages aus und verurteilte den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG im begrenzten Umfang des im Zustimmungsbegehren angegebenen Erhöhungsbetrags. Einen gestellten Hilfsantrag zur Erhöhung der ursprünglichen Nettokaltmiete um einen nach der Kappungsgrenze von 30 % errechneten Erhöhungsbetrag hielt das Amtsgericht für unbegründet. In der Berufung hatte der Vermieter auch keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam wegen des Modernisierungszuschlags ebenfalls zur Unwirksamkeit. Zur Höhe sah die Kammer wie das Amtsgericht das Erhöhungsverlangen auf den angegebenen Erhöhungsbetrag begrenzt. Zwar habe der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zum Endbetrag der begehrten Miete, und nicht auf Zustimmung zum Erhöhungsbetrag. Letzterer sei jedoch notwendiger Inhalt eines formgültigen Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG und beschreibe den Umfang des geltend gemachten Anspruchs.

Die Entscheidung der ZK 62 muß kritisch hinterfragt werden: § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG sprach davon, daß der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen kann. § 558 Abs. 1 BGB besagt mit der Formulierung, daß der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, nichts anderes. Daher ist man sich darüber einig, daß im Mieterhöhungsverlangen die erhöhte Miete betragsmäßig auszuweisen ist (vgl. z. B. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, § 2 MHG, § 268 unter Hinweis auf KG GE 1997, 1097). Das ist auch einsichtig, denn das Begehren des Vermieters richtet sich auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung zur Miethöhe. Der Erhöhungsbetrag ist dazu lediglich ein Berechnungsteil und damit nur ein Bestandteil der nach § 558 Abs. 1 BGB zu erfolgenden Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Der Mieter soll sich im Hinblick auf die geforderte neue Miete überlegen, ob er damit einverstanden ist, ob ihm die Wohnung mit allen positiven und negativen Merkmalen den neuen Preis wert ist.

In dem von der ZK 62 zitierten Rechtsentscheid des Kammergerichts aus dem Jahre 1997 (GE 1997, 1097, 1099) befindet sich die Formulierung, daß sich die Zustimmungserklärung des Mieters nicht allein auf den geforderten Erhöhungsbetrag bezieht. Dazu zitiert das Kammergericht Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 723. Dort findet sich die auch hier vertretene Ansicht, daß sich die Zustimmung des Mieters nur auf die Miethöhe, nicht auf die sie bildenden Fakten bezieht. Somit ist die Formulierung des Kammergerichts "nicht allein auf den geforderten Erhöhungsbetrag" nicht so zu verstehen, daß der Erhöhungsbetrag neben der neuen Miete eine eigenständige Bedeutung haben soll. Der weiter von der ZK 62 zitierte Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 15. September 1997 (GE 1997, 1221 ff.) steht der hier vertretenen Ansicht, daß der im Mieterhöhungsverlangen angegebene Erhöhungsbetrag nicht das Erhöhungsverlangen begrenzt, nicht entgegen, stützt sie eher. Jedenfalls stützt er nicht die Ansicht der ZK 62, daß in Konsequenz der hier vertretenen Auffassung für ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen letztlich keinerlei zutreffende Angaben mehr erforderlich wären, an denen sich der Mieter bei seiner Entscheidung, ob er zustimmen will, zu orientieren habe. Nach (richtiger) Auffassung des Kammergerichts muß das Erhöhungsverlangen unzweideutig ergeben, daß und in welchem Umfang der Vermieter von seinem Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen, Gebrauch machen wolle, wobei die erhöhte Miete betragsmäßig ausgewiesen sein müsse. Im Vordergrund steht die Nachvollziehbarkeit für den Mieter, der (so das Kammergericht) nicht verpflichtet sei, Nachforschungen anzustellen, um Unklarheiten und Dunkelheiten in der ihm gegebenen Begründung aufzudecken. Angaben über vorangegangene Mieterhöhungen sind entbehrlich, denn diese sind dem Mieter bekannt. In dem dem Kammergericht für den zuletzt zitierten Rechtsentscheid zugrunde liegenden Fall war - wie in dem von der ZK 62 entschiedenen Fall - die Ausgangsmiete, die erhöht werden sollte, umstritten. Demgemäß war auch die Erhöhungsmiete streitig. Nach (richtiger) Ansicht des Kammergerichts schadet das dann nicht, wenn falsche Ausgangs- und Endzahlen eines Mieterhöhungsverlangens ihre Ursache darin haben, daß über die vorangegangene Mieterhöhung noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist. Bei dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall wurde der Erhöhungsbetrag durch den vorausgegangenen Modernisierungszuschlag beeinflußt. Weil der Vermieter der Auffassung war, der Modernisierungszuschlag sei Bestandteil der Miete, hatte er mit seinem Mieterhöhungsbetrag die Kappungsgrenze nicht voll ausgenutzt, weil er sonst die ortsübliche Vergleichsmiete mit der neuen Gesamtmiete überschritten hätte. Wäre er dagegen von der alten Miete ohne Modernisierungszuschlag ausgegangen und hätte die Kappungsgrenze voll ausgenutzt, wäre sein Mieterhöhungsbetrag höher gewesen.

Der Vermieter muß in einem derartigen Fall nicht zunächst die Mieterhöhung wegen der Modernisierung gerichtlich klären lassen und muß nicht bis dahin bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von der Ausgangsmiete ohne den Modernisierungszuschlag ausgehen. Denn bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung (§§ 559, 559 b BGB) handelt es sich nicht um ein Zustimmungsbegehren, das erst bei (ggf. gerichtlich erzwungener) Zustimmung des Mieters zu einer Vertragsänderung führt. Vielmehr tritt die Mieterhöhung in dem zeitlichen Rahmen des § 559 b Abs. 2 BGB ohne Zustimmung des Mieters ein - vorausgesetzt natürlich, daß die Mieterhöhungserklärung formell und materiell berechtigt ist. Zu klären ist das im Konfliktfall im Rahmen einer Zahlungsklage des Vermieters oder ggf. in einer (negativen) Feststellungsklage des Mieters. Der Vermieter ist jedoch nicht gezwungen, Zahlungsklage im Umfang des vom Mieter nicht gezahlten Modernisierungszuschlages zu erheben. Er kann - aus welchen Gründen auch immer - zuwarten und läuft dann nur Gefahr, daß der Zahlungsanspruch für die Vergangenheit verwirkt ist. Im vorliegenden Fall mußte die Kammer - wie auch getan - die Mieterhöhung wegen der Modernisierung inzidenter prüfen. Das gefundene Ergebnis, daß eben diese Mieterhöhung nicht berechtigt war, mag für die vorliegend diskutierte Rechtsfrage zugrunde gelegt werden, wobei hier nicht bekannt ist, inwiefern dieser Aspekt von dem Vermieter hier auch akzeptiert wird. Entscheidend für die Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG (§ 558 BGB) war der angegebene Betrag der neuen Miete. Die Kammer hätte sich nunmehr zur Höhe der berechtigten ortsüblichen Vergleichsmiete entscheiden müssen, wobei die um den Modernisierungszuschlag reduzierte Ausgangsmiete mit 30 % gem. § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG gekappt worden wäre, was zu dem Erhöhungsbetrag von 87,54 DM geführt hätte. Um dieses Ziel zu erreichen, wäre nach der hier vertretenen Auffassung kein Hilfsantrag notwendig gewesen, weil sich eben das Mieterhöhungsverlangen nicht auf den Erhöhungsbetrag bezieht. Die Kammer hat die Revision in dem vorliegenden Fall nicht zugelassen, weil zu der Frage, ob eine Bindung an den im Mieterhöhungsverlangen genannten Erhöhungsbetrag nicht gegeben sei, eine entgegenstehende Rechtsprechung nicht ersichtlich und von dem Vermieter auch nicht angeführt worden sei. Das Gegenteil dürfte richtig ein. Der Vermieter will Beschwerde zum Landesverfassungsgerichtshof Berlin erheben.