Anforderungen an Mieterhöhung einer Bruttowarmmiete

Anforderungen an Mieterhöhung einer Bruttowarmmiete; Mietspiegeldaten; kalte und warme Betriebskosten; Nettomietspiegel

Bei einer vereinbarten Bruttowarmmiete sind zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegeldaten eines Nettomietspiegels die auf die Wohnung entfallenden konkreten warmen und kalten Betriebskosten abzuziehen. Nach Feststellung der ortsüblichen Nettokaltmiete sind die Beträge wieder hinzuzurechnen.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 27. September 2004 genügt mangels einer hinreichenden Begründung nicht den formellen Anforderungen gemäß § 558 a BGB. Soll auf der Grundlage eines Mietspiegels eine Bruttomiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, und weist der Mietspiegel nur die ortsübliche Nettomiete aus, so kann die ortsübliche Bruttomiete in der Weise festgestellt werden, daß zu ihr ein Zuschlag in Höhe der tatsächlichen auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, soweit sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten, hinzugerechnet wird. Eine solche Erhöhung kann wirksam in der Weise verlangt werden, daß auf einen Nettomietspiegel Bezug genommen wird und zur Begründung des Zuschlags der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil dargetan wird (OLG Stuttgart WuM 1983, 285). In bezug auf die Kosten für Heizung und Warmwasser hat die Kl. in dem o. g. Erhöhungsverlangen lediglich einen Betrag in Höhe von monatlich 0,815 €/m2 mitgeteilt, ohne jede weiteren Angaben, auf welcher Grundlage diese beruhen. Hiermit wird dem Begründungserfordernis in § 558 a BGB nicht Genüge getan. Sinn und Zweck der Begründung des Mieterhöhungsbegehrens ist es, dem Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist die Gelegenheit zu geben, sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Verlangen des Vermieters nachkommt, von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht oder sich ggf. auf einen Rechtsstreit einläßt. Hierzu muß er mindestens die vom Vermieter angenommenen Grundlagen kennen. Das ist bei der bloßen Angabe eines Betrags nicht der Fall.

Diesen Mangel hat die Kl. gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB mit der Klage geheilt, indem sie angegeben hat, daß es sich hierbei um die tatsächlichen Heizkosten der Wohnanlage handelt. Die Klage ist der Bekl. am 5. März 2005 zugestellt worden, so daß das im übrigen formell nicht zu beanstandende Mieterhöhungsverlangen unter Berücksichtigung der gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB verlängerten Zustimmungsfrist zu einer Mieterhöhung erst ab 1. Juni 2005 führt.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch in der Sache begründet. Es überschreitet die ortsübliche Miete nicht. Diese ist anhand des Berliner Mietspiegels 2003 zu ermitteln, der aufgrund des vor dem 1. Oktober 2004 zugegangenen Erhöhungsbegehrens maßgeblich ist und der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Einschlägig ist das Rasterfeld L 5, welches einen Mittelwert von 4,41 €/m2 und einen Unterwert von 3,70 €/m2 ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Unter Berücksichtigung des Vorbringens der Bekl., wonach die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) aufgrund des abschließbaren Fahrradabstellraums und des überdurchschnittlichen Instandhaltungszustands des Gebäudes als wohnwerterhöhend zugestanden worden ist, kann zu ihren Gunsten unterstellt werden, daß in den übrigen Merkmalgruppen die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch in diesem Fall begründet. Bei einem Abzug von 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Unterwert beträgt die ortsübliche Miete 3,98 €/m2 (4,41 €/m2 - 0,43 €/m2).

Hierbei handelt es sich um die Nettomiete ohne Betriebskosten. Im Hinblick auf die von den Parteien vereinbarte Bruttowarmmiete bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten. Hierzu sind die aktuellen, d. h. im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung feststellbaren Betriebskosten heranzuziehen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen. Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete. Daraus folgt, daß es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Betriebskostenanteils an der vereinbarten Bruttomiete bedarf, um die im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des Betriebskostenanteils auf den ortsüblichen Nettomietspiegelwert oder durch dessen Abzug von der vertraglichen Bruttomiete bestimmen zu können (BGH - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 = WuM 2006, 39). Diesen Anforderungen genügen die von der Kl. mit Schriftsatz vom 16. August 2005 dargelegten Kosten von 0,79 €/m2 kalte Betriebskosten und 0,92 €/m2 für Heizung und Warmwasser, welche auf die Wohnanlage betreffenden Nebenkostenabrechnungen für 2003/04 beruhen und von der Bekl. nicht in Abrede gestellt werden. Danach beträgt die ortsübliche Bruttowarmmiete 5,69 €/m2.

Die von der Kl. geltend gemachte Erhöhung um 97,14 € auf 582,87 € entspricht bei einer Größe der Wohnung der Bekl. von 102,9 m2 5,66 €/m2 und überschreitet die vorgenannte ortsübliche Bruttowarmmiete nicht.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen für eine vereinbarte Bruttowarmmiete sind zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegeldaten (Nettomietspiegel) zunächst die aktuellen warmen und kalten Betriebskosten abzuziehen.

Die Parteien hatten eine Bruttowarmmiete vereinbart. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens waren die aktuellen warmen und kalten Betriebskosten unstreitig (das allerdings erst in einem nachgeholten Mieterhöhungsverlangen während des Rechtsstreits). Der Mieter stimmte nicht zu, was schließlich in das Berufungsverfahren mündete.

In der vor dem BGH-Urteil (in diesem Heft Seite 1094) zur Mieterhöhung bei einer vereinbarten Bruttowarmmiete erlassenen Entscheidung kam die ZK 63 des LG Berlin zu dem Ergebnis, daß zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegeldaten des Berliner Nettokaltmietspiegels die aktuellen warmen und kalten Betriebskosten abzuziehen seien. Nach Feststellung der ortsüblichen Nettokaltmiete seien diese wieder hinzuzurechnen, um die neue Bruttowarmmiete festzustellen.

Die Entscheidung entspricht insofern folgerichtig der Rechtsprechung des BGH (GE 2006, 46), wonach zur Herstellung der Vergleichbarkeit die aktuellen Betriebskosten aus einer vereinbarten Bruttomiete herauszurechnen sind. Das kann auch in Zukunft bei einer vereinbarten Bruttowarmmiete geschehen. Da die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete allerdings nach Ansicht des BGH den Vorgaben der Heizkostenverordnung widerspricht (Ausnahme: Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen), dürfte eine Miete nach Erhöhung gemäß § 558 BGB nicht mehr zu einer Bruttowarmmiete führen. Wie sich aus der neuen Entscheidung des BGH zur Bruttowarmmiete ergibt, bleibt der Warmanteil bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB außer Betracht und kann gegebenenfalls als Vorauszahlung auf die nunmehr abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten behandelt werden. Daher hätte das Urteil der ZK 63 in Kenntnis der BGH-Entscheidung zur Bruttowarmmiete dahin lauten müssen, daß der Mieter zur Erhöhung der Bruttokaltmiete in Höhe von ... verurteilt wird.