Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung

Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungserklärung; öffentlich geförderter Neubauwohnraum; Wegfall der öffentlichen Förderung

1. Ist bereits im Mietvertrag vereinbart, in welcher Höhe sich die Miete aufgrund des Wegfalls der öffentlichen Förderung ändert, reicht als Mieterhöhungserklärung die Mitteilung aus, daß sich ab einem bestimmten Zeitpunkt wegen Wegfalls der Förderung die Kaltmiete erhöht.

2. Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG.

Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung im Anwendungsbereich des § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz nur dann wirksam, wenn die Erhöhung hinreichend berechnet und erläutert ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz). Diese Berechnung müßte in sich verständlich und auch für einen durchschnittlichen, juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht gebildeten Mieter nachprüfbar sein (Urteil der Kammer vom 14. Januar 1986 - 64 S 350/85 - in GE 1987, 827 f.). Dies gilt jedoch nicht für solche Mieterhöhungen, die bereits in dem Mietvertrag wegen Wegfalls der öffentlichen Förderung vereinbart sind. Die dementsprechenden Mieterhöhungserklärungen sind wirksam, weil sich aus ihnen die Neuberechnung der Miete als solche auch ohne weitere Erläuterung ergibt. Mit Rücksicht auf § 3 des Mietvertrages reichte die Mitteilung aus, daß sich ab einem bestimmten Zeitpunkt wegen Wegfalls der Förderung die Kaltmiete erhöhen würde.

Dagegen ist die in den Mieterhöhungserklärungen ausgewiesene Erhöhung der Kaltmiete gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz unwirksam. Es fehlt an einer ausreichenden Erläuterung der einzelnen Kostensteigerungen. Nach § 4 Abs. 7 NMVO sind bei der Erläuterung der Mieterhöhung die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen Aufwendungen erhöht haben. Die der Mieterhöhungserklärung beigefügten Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung verweisen jedoch lediglich pauschal auf eingetretene Änderungen bei Bewirtschaftungs- und Betriebskosten, ohne den Grund der Kostensteigerung im einzelnen zu benennen. Bei der Position Straßenreinigung/Müllabfuhr hätte eine Aufschlüsselung des Betrages nach Reinigungsklassen und Art sowie der Anzahl der Müllgefäße vorgenommen werden müssen. Zu den Kosten der Hausversicherungen gehören nach Nr.13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BVO namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; daher hätten diese Kosten nach Art und Höhe aufgeschlüsselt werden müssen. Dieselben Erwägungen gelten für die Hauswartskosten im Hinblick auf Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BVO. Ebensowenig sind die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten in einer aus sich heraus verständlichen Weise erläutert worden (vgl. Urteile des LG Berlin vom 23.8.1985 - MM 1986, 1121; 14.1.1986 - GE 1987, 827; 13.3.1986 - GE 1986, 1121).