Anforderungen an die Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

An eine Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges dürfen keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden; vielmehr soll durch den Begründungszwang nur sichergestellt werden, daß der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Das AG hat zu Recht entschieden, daß die fristlose Kündigung der Kl. vom 16. April 2002 wirksam war. (...)

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist diese Kündigung auch wirksam erklärt worden, insbesondere ist mit ihr dem Begründungszwang des § 569 Abs. 4 BGB Genüge getan, so daß letztlich dahingestellt bleiben kann, ob bereits der Auffassung von Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 569 Rdnr. 27, zu folgen ist, daß § 569 Abs. 4 BGB nur für die in § 569 Abs. 1 und 2 genannten Gründe gilt. Selbst wenn man diese Auffassung nicht teilt, weil § 569 BGB im Unterkapitel Allgemeine Vorschriften hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum aufgenommen wurde (vgl. im Ergebnis so auch Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, § 569 Kommentar S. 195; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 53), ist die fristlose Kündigung ausreichend begründet worden und damit formell wirksam. Die Kündigungsgründe müssen nämIich nur so ausführlich angegeben werden, daß der damit geltend gemachte Sachverhalt ausreichend von vergleichbaren anderen Sachverhalten abgegrenzt werden (Rechtsentscheid des BayObLG NJW 1981, 2197) und der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat (Bericht des Rechtsausschusses zu Art. 1 Nr. 3 § 569, BT-Drs. 14/5663, S. 82). Vorliegend genügt die Kündigung diesen Anforderungen, denn mit ihr wurde die fristlose Kündigung ausdrücklich auf einen Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB gestützt. Daß der in der Kündigung angegebene Mietsaldo von 2.846,46 e nicht zutreffend war, macht die Kündigung nicht unwirksam. Den Bekl. wurde mit der Kündigung ausreichend deutlich gemacht, daß ihnen wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt wurde. lm übrigen mußten sie als Mietschuldner selbst wissen, in welchem Umfange sie Mietrückstände hatten aufkommen lassen, denn es ist grundsätzlich Aufgabe des Schuldners, für die Erfüllung seiner Schuld zu sorgen. Für den notwendigen Umfang der anzugebenden Kündigungsgründe ist auf den Zweck des § 569 Abs. 4 BGB abzustellen, wonach dem Kündigungsempfänger allein Klarheit über die Rechtslage und über seine Verteidigungsmöglichkeiten zu verschaffen ist (Lammel, a. a. O., Rdnr. 54; Rechtsentscheid des BayObLG WuM 1985, 50). Mit der vorliegenden Kündigung ist den Bekl. mitgeteilt worden, daß für die Zeit von Januar 2001 bis März 2002 ein kündigungsrelevanter Mietzinsrückstand entstanden sei, und hiergegen konnten sie sich durch Sichtung ihrer entsprechenden Zahlungsbelege auch ausreichend verteidigen. [...]

Die Kündigung war auch nicht deshalb unwirksam, weil in ihr von Mietrückständen in den Monaten Oktober 2001, Februar 2002 und März 2002 die Rede war, während tatsächlich davon auszugehen ist, daß die Bekl. mit der vollständigen Miete für Oktober 2001 und Dezember 2001 in Verzug waren. Abgesehen davon, daß zusammenfassend von Mietrückständen in der Zeit von Januar 2001 bis Ende März 2002 die Rede ist, worin auch der Monat Dezember 2001 enthalten ist, liegt hierin kein unzulässiges Nachschieben von Kündigungsgründen. Die Tatsache, daß die Kl. in ihrem Kündigungsschreiben ausdrücklich nur die Monate Oktober 2001, Februar 2002 und März 2002 als rückständig bezeichnet hat, führt nicht dazu, daß ein kündigungsrelevanter Rückstand in den Monaten Oktober 2001 und Dezember 2001 nicht zur Grundlage dieser Kündigungserklärung gemacht werden kann. Entscheidend ist, daß die Kl. ihre Kündigung mit einem kündigungsrelevanten Rückstand begründet hat und ein solcher - wie für die Bekl. entsprechend den obigen Ausführungen auch nachvollziehbar - im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestanden hat. Wollte man einen Vermieter an den im Kündigungsschreiben als rückständig bezeichneten Monaten festhalten, so wäre eine Kündigung trotz eigentlich bestehenden kündigungsrelevanten Rückstands bereits dann unwirksam, wenn sich z. B. im Laufe des Prozesses herausstellen würde, daß vom Mieter geleistete Zahlungen anders, als durch den Vermieter geschehen, zu verrechnen sind oder teilweise Zurückbehaltungsrechte bestehen. Es kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, daß der Gesetzgeber dieses Ergebnis mit der Einführung des Begründungszwanges für fristlose Kündigungen erreichen wollte. Entsprechend den Gesetzesmaterialien (vgl. Bericht des Rechtsausschusses a. a. O.) dürfen an die gemäß § 569 Abs. 4 BGB erforderliche Begründung keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden; vielmehr soll durch den Begründungszwang nur sichergestellt werden, daß der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Hinzu kommt, daß sich der Vermieter zur Art und Weise der Verrechnung von Zahlungen des Mieters zwar noch an den gesetzlichen Regelungen des § 366 BGB orientieren kann, die Bejahung eines Zurückbehaltungsrechtes durch das Gericht zumindest der Höhe nach allerdings nicht zwingend vorhersehbar ist, so daß hiervon die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung nicht abhängen kann, wenn materiell ein kündigungsrelevanter Mietrückstand besteht. Daß die Kl. in ihrem Kündigungsschreiben § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB zitiert hat, während tatsächlich der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB gegeben ist, ist nach alledem ebenfalls ohne Belang. Beide Varianten stellen keine voneinander unabhängigen eigenen Kündigungsgründe dar, sondern betreffen nur den Umfang des fristlosen Kündigungsgrundes "Zahlungsverzug".

Da die Bekl. selbst einräumen, daß die Miete für Dezember 2001 im Zeitpunkt der Kündigung rückständig war und die Miete für Oktober 2001 erst am 30. April 2001 überwiesen wurde, war die fristlose Kündigung vom 16. April 2002 auch materiell begründet, § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB.

An die Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden.

Der Mieter war in Zahlungsrückstand geraten, der Vermieter kündigte fristlos mit der Angabe, daß für eine bestimmte Zeit (hier Januar 2001 bis März 2002) ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entstanden sei. Im einzelnen war davon die Rede, daß die Rückstände im Oktober 2001, Februar und März 2002 entstanden seien, während tatsächlich der Rückstand für Oktober und Dezember 2001 bestand. Der Mieter rügte einen Verstoß gegen das Begründungserfordernis und hielt die Kündigung für formunwirksam. Amts- und Landgericht sahen das nicht so.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, Einzelrichter, ließ es zunächst dahinstehen, ob eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges überhaupt begründet werden muß. Jedenfalls geht ein etwaiger Begründungszwang nicht soweit, daß eine Kündigung bereits dann formell unwirksam ist, wenn die angegebenen Zahlungsrückstände im einzelnen nicht zutreffen. Es seien keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen zu stellen. Der Mieter müsse nur erkennen können, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Ob tatsächlich ein kündiungsrelevanter Rückstand bestanden hat, wird erst bei der gerichtlichen Überprüfung des Kündigungsrechtes überprüft.

Die Mietrechtler sind sich ganz überwiegend darin einig, daß auch eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges begründet werden muß. In der entsprechenden Vorschrift (§ 569 Abs. 4 BGB) wird zwar § 543 BGB, der unter anderem die Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsrückstandes regelt, nicht genannt. Der Begründungszwang für die fristlose Kündigung war auch in § 569 Abs. 4 BGB im Regierungsentwurf nicht vorgesehen und ist erst später auf Initiative des Bundesrates in den Gesetzestext aufgenommen worden. Von der Gesetzestechnik her wäre es wünschenswert gewesen, man hätte diesen Einschub klarer untergebracht. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich aber eindeutig, daß man den Begründungszwang entsprechend ausweiten wollte (vgl. auch Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 542 Rn. 5). Ein Vermieter ist also gut beraten, wenn er auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges begründet. Anders als bei einer fristlosen Kündigung aus anderen wichtigen Gründen wie z. B. wegen Vertragsverletzung in Form von Beleidigungen oder Tätlichkeiten, bei der der zugrunde liegende Vorfall hinreichend identifizierbar angegeben werden muß, kann man bei einem Zahlungsrückstand hinsichtlich der vorliegenden Zahlen sehr schnell zu Abrechnungsirrtümern kommen. Um dem Begründungszwang gerecht zu werden (Frage der formellen Wirksamkeit der Kündigungserklärung), reicht es, den entsprechenden Rückstandszeitraum anzugeben und den Rückstand dem Betrag nach zu nennen. Das Nachrechnen fällt dann im Streitfall in die materielle Überprüfung der Kündigung.