Anforderungen an das Ankündigungsschreiben von Modernisierungsmaßnahmen

Anforderungen an das Ankündigungsschreiben von Modernisierungsmaßnahmen; Einbau einer Zentralheizung mit Warmwasserbereitung; konkrete und detaillierte Beschreibung der Maßnahme erforderlich; Auswirkungen der Modernisierung auf Möblierung des Mieters

Im Ankündigungsschreiben von Modernisierungsmaßnahmen ist konkret anzugeben, wo welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Eine Beschreibung nur in einzelnen Stichworten reicht nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind auf der Grundlage des Mietvertrages vom 18.2.1985 Mieter der im Erdgeschoss rechts belegenen Wohnung in der L.-straße in Berlin; die Kl. ist Vermieterin. Sie beabsichtigt den Einbau einer Zentralheizung mit Warmwasserbereitung nicht nur in der Wohnung der Bekl., sondern im gesamten, ungefähr um das Jahr 1900 erbauten Haus. Mit Schreiben vom 28.11.2008 kündigte sie diese Maßnahme an; mit Schreiben vom 20.2.2009 präzisierte sie die Maßnahmen und erläuterte sie genauer.

Die Bekl. lehnen die Duldung ab. [...]

Die Klage ist unbegründet.

Das Amtsgericht Köpenick hat in dem Parallelverfahren 2 C 57/09 ausgeführt: „Gemäß § 554 Abs. 2 BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie duldet. Die Duldungspflicht setzt indes voraus, dass der Vermieter drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitgeteilt hat. Der Mieter muss der Ankündigung entnehmen können, welche Veränderungen der Mietsache konkret beabsichtigt sind, damit er die Folgen für den künftigen Mietgebrauch abschätzen und entsprechend entscheiden kann, wie er sich zur Maßnahme verhalten will. Diese setzt eine hinreichend konkrete Beschreibung der Maßnahme auch im Hinblick auf die Ausführung voraus. Diesen Anforderungen genügt die Ankündigung nicht. Auf Seite 2 des Schreibens vom 28.11.2008 ist die Maßnahme nur in einzelnen Stichworten beschrieben, die lediglich den groben Umriss des Heizungseinbaus erkennen lassen. Die Beschreibung beschränkt sich auf allgemeine Ausführungen, die bei jedem Heizungseinbau vorzunehmen sind, ohne dass konkret erkennbar wird, wo welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. So kann der Mieter z. B. mit der Angabe, dass das Herstellen und Schließen von Decken und Durchbrüchen unter Berücksichtigung der Brandschutzbestimmungen erfolgen soll, wenig anfangen, denn insoweit wird lediglich eine Selbstverständlichkeit mitgeteilt. Details fehlen (mit Ausnahme der Typenbezeichnung des Heizkessels). Notwendig wäre hingegen die Mitteilung, wo welche Leitungen verlegt werden sollen und an welcher Stelle im Raum konkret die Heizung mit welchen Abmessungen installiert werden soll, denn dies kann z. B. Auswirkungen auf die Einrichtung des Mieters (wie eine Einbauküche) haben. Der Vermieter ist mit dieser Angabe nicht überfordert, denn ein Heizungseinbau diesen Umfangs setzt regelmäßig eine entsprechende Planung voraus, die dem Mieter dann ‑ soweit von Belang ‑ ohne Weiteres mitgeteilt werden kann. Dass die Ankündigung hier nicht ausreichend ist, zeigt sich auch daran, dass noch nicht einmal mitgeteilt wird, wie viele Heizstränge eingebaut werden sollen, denn es ist die Rede von bis zu acht Heizsträngen. Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob die zu duldenden Arbeiten im Antrag hinreichend bezeichnet sind. Zweifel wecken insoweit die auslegungsbedürftigen Bezeichnungen wie ‚hierzu erforderlichen Wand- und Deckenbohrungen' und ‚üblichen Arbeitszeiten'.

Ob die Maßnahme zu einer Energieeinsparung oder zu einer Wohnwertverbesserung führt, bedarf keiner Entscheidung."

Diesen Ausführungen schließt sich das Gericht an. [...]

Nach § 554 BGB muss ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme nur dann dulden, wenn sie ihm nach Art und Umfang vorher mitgeteilt wurde. Allgemeine Beschreibungen reichen nicht aus.

Der Vermieter wollte eine Zentralheizung mit Warmwasserbereitung einbauen und hatte diese Maßnahme stichwortartig dem Mieter angekündigt. Der Mieter lehnte eine Duldung der Baumaßnahme ab.

Mit Urteil vom 22. Dezember 2009 wies das Amtsgericht Köpenick die Duldungsklage des Vermieters ab und meinte, es komme nicht darauf an, ob die Baumaßnahme zur Energieeinsparung oder einer Wohnwertverbesserung führe, da es schon an einer wirksamen Ankündigung fehle. Wenn lediglich der grobe Umriss des Heizungseinbaus angegeben werde, ohne Mitteilung, wo welche Leitungen verlegt werden sollen, könne der Mieter nicht erkennen, welche Auswirkungen die Baumaßnahmen auf seine Einrichtung haben. Der Vermieter sei damit auch nicht überfordert, da ein Heizungseinbau eine entsprechende Planung voraussetze, die dem Mieter mitgeteilt werden könne.