Anforderungen an Betriebskostenabrechnung

Anforderungen an Betriebskostenabrechnung; notwendige Angabe der Gesamtkosten bei Umrechnung auf eine kleinere Wirtschaftseinheit

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer größeren Wirtschaftseinheit mitgeteilt werden, wenn der Vermieter diese in einem internen Rechenschritt auf eine kleinere Wirtschaftseinheit umrechnet und in der für diese erstellten Abrechnung nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung vom 11. Oktober 2008 gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 5 des Mietvertrages vom 8.3.2005/5.4.2005 i. H. v. 1.038,42 € abgewiesen, da die vorgenannte Nebenkostenabrechnung zumindest in Teilen formell mangelhaft ist.

Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (BGH, Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 - GE 2005, 50 = NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.N.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des BGH; Urteil vom 17. November 2004, a.a.O.; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04; GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, GE 2003, 250 = NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Ferner ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs neben der Angabe der Gesamtkosten erforderlich, dass dargestellt wird, wie Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit beziehen als die der Abrechnung zugrunde gelegten Einheit, auf Letztere umgerechnet werden. So hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 (GE 2007, 1686 f.) Folgendes ausgeführt:

„Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, GE 2005, 50 = NJW 2005, 219, unter Ill a; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135, unter II 2). Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind; es genügt nicht, insoweit nur die schon bereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059, unter II 2 b). Dies gilt entsprechend, wenn der Vermieter - wie hier - Kosten, die sich auf größere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 465). Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung hat die Kl. deshalb erst mit der im Laufe des Rechtsstreits in der ersten Instanz von der Kl. - nach Ablauf der Abrechnungsfrist - nachgeholten Mitteilung der Gesamtbeträge und Erläuterung der Rechenschritte erteilt."

Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung für 2007 nicht gerecht. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass hinsichtlich der abgerechneten Wasserkosten eine Gesamtabrechnung der Wasserbetriebe mit einer Summe von 54.386,56 € [...] betreffend die gesamte Liegenschaft zugrunde liegt. Die gesamte Liegenschaft besteht jedoch aus den Grundstücken Z.straße 68-76 (gerade Nummern), G. Weg 100-110 (gerade), O.-F.-Str. 5-17 (ungerade) und W.straße 129-135 (ungerade). Die Wasserversorgung erfolgt dabei über eine zentrale Station in der Z.straße 86, die für die gesamte Liegenschaft zuständig ist. Auch die Kl. räumen hierbei ein, dass die hier entstandenen Gesamtkosten entsprechend dem Verbrauch des gesamten Gebäudeensembles auf einen m3-Wert heruntergerechnet werden und anschließend (nur) die Gesamtkosten der Wirtschaftseinheit - wohl für die Häuser G. Weg 100 und 102 - ausgewiesen werden. Ein Ausweis der Gesamtkosten der Liegenschaft erfolgt hingegen nicht. Ferner wird auch nicht die vorgenannte Umrechnung erläutert bzw. offengelegt. Solches ist weder in der Nebenkostenabrechnung noch in den Erläuterungen erfolgt. In der Abrechnung ist für die Bewässerung lediglich ein Betrag von 2.153,79 € und für die Entwässerung ein Betrag von 2.403,55 € eingestellt worden, ohne diese zu erläutern bzw. die Rechenschritte offenzulegen, wie es dann in der Berufungsbegründungsschrift - allerdings erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist - vorgenommen worden ist. Dies führt zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung insoweit, da der Bundesgerichtshof mit der obigen Entscheidung ausdrücklich festgestellt hat, dass solche internen Rechenschritte angegeben werden müssen, weil es ansonsten an der erforderlichen Prüffähigkeit der Abrechnung mangelt. Dies ist aber vorliegend nicht hinreichend geschehen. Daher können die Kl. nicht die Wasserkosten i. H. v. 1.030,96 € erstattet verlangen. Gleiches gilt für die Heizkostenabrechnung. Der Heizkostenabrechnung liegt unstreitig eine Gesamtrechnung der Firma A. vom 8.5.2008 über einen Gesamtbetrag von 87.308,28 € zugrunde, die wiederum die gesamte o. g. Liegenschaft betrifft. Die Heizkostenabrechnung der Bekl. führt als Gesamtkosten der Heizungsanlage lediglich einen Betrag von 8.986,25 € auf. Inwiefern sich dieser Betrag errechnet, d. h. wie er von den tatsächlich entstandenen Gesamtkosten heruntergerechnet worden ist, zeigt die Nebenkostenabrechnung bzw. deren Erläuterung nicht. Eine Erläuterung i. S. d. Ausführungen in der Berufungsbegründungsschrift enthält die Heizkostenabrechnung nicht.

Da die beiden Positionen Wasserkosten i. H. v. 1.030,96 € und die Heiz- und Warmwasserkosten i. H. v. 1.264,76 € den noch geforderten Nachzahlungsbetrag von 1.038,42 € übersteigen, besteht kein weiterer Nachzahlungsanspruch mehr.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn der Vermieter die Betriebskosten für eine kleinere Wirtschaftseinheit durch interne Rechenschritte aus den Kosten einer größeren Wirtschaftseinheit gewonnen, aber deren Gesamtkosten nicht angegeben hat.

Der Vermieter rechnete die für ein Karree von 28.000 m2 Nutzfläche angefallenen Wasser- sowie Heizungs- und Warmwasserkosten in einem internen Rechenschritt auf den Quadratmeter herunter und projizierte den so gewonnenen Betrag auf die Wohnfläche der Liegenschaft, bestehend aus zwei Aufgängen mit einer Fläche von rund 600 m2. Diesen Betrag stellte er in die Abrechnung der entsprechenden Positionen ein.

Der Mieter wandte ein, dass die Gesamtkosten der größeren Wirtschaftseinheit nicht angegeben waren.

Das AG wies die Nachforderungsklage ab, die Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg. Die Betriebskostenabrechnung sei formell unwirksam, weil der Vermieter in einem internen Rechenschritt die Kosten von einer größeren Wirtschaftseinheit auf die kleinere Wirtschaftseinheit umgerechnet habe, ohne die Gesamtkosten der größeren Wirtschaftseinheit anzugeben. Der Vermieter müsse die Gesamtkosten angeben und nicht nur die schon bereinigten Kosten, damit der Mieter nachprüfen könne, ob und in welcher Höhe die von der größeren Wirtschaftseinheit auf die kleinere Einheit umgelegten Kosten zu Recht angesetzt worden seien. Soweit sich dieser Fehler auf einzelne Positionen erstrecke, sei die Abrechnung insoweit – als nur für diese Positionen – formell nicht ordnungsgemäß. Die hier während des Rechtsstreits durch einen Schriftsatz vorgenommene spätere Korrektur sei unbeachtlich, weil sie erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt sei.

Die Entscheidung liegt auf der Linie der Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07, Rn. 22, GE 2009, 189 und vom 17. November 2004, VIII ZR 115/04 unter II 1 b GE 2005, 50), wonach die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Dazu gehört auch die Angabe der Gesamtkosten der größeren Liegenschaft, aus denen die Kosten der Abrechnungseinheit errechnet worden sind (vgl. auch LG Berlin - 63 S 186/07 -, GE 2008, 737; LG Köln - 10 S 352/07 -, WuM 2009, 741).