Anforderungen an Betriebskostenabrechnung

Zu den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung.

Die Klage ist teilweise begründet.

Gemäß §§ 535, 4 MHG schuldet der Bekl. Zahlung der auf seine Wohnung entfallenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 337,32 DM.

Die von der Kl. vorgelegten Betriebs- und Heizkostenabrechnungen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung.

Die Abrechnung muß grundsätzlich klar und in sich verständlich sein, so daß der Mieter sie verstehen und zumindest rechnerisch nachprüfen kann. Dabei ist auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., S. 745, Rdz. 342).

Im einzelnen sind folgende Mindestangaben für die Abrechnung nötig:

1. Gesamtkosten und deren Zusammensetzung

2. Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels

3. Berechnung des Anteils des Mieters

4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Diese Mindestangaben sind in den Abrechnungen der Kl. vom 15.7.1997 bzw. 14.8.1997 enthalten. Sie sind zudem schlüssig und auch von einem Laien nachvollziehbar.

Darüber hinaus hängt die Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung nicht davon ab, daß der Vermieter Belege beifügt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., S. 759 Rdz. 371). Insbesondere bei öffentlichen Abgaben (Grundsteuer, Wasserversorgung, Straßenreinigung und Müllabfuhr) reicht ein pauschaler Hinweis auf öffentlich bekannt gemachte Gebühren und Kosten aus (AG Neukölln, GE 1998, S. 493 f.). Die Beifügung oder detaillierte Benennung des Grundsteuerbescheides ist daher nicht erforderlich.

Eine substantiierte Erläuterung unter Beifügung der jeweiligen Belege ist nur bei drastischen Kostensteigerungen erforderlich (AG Neukölln, aaO.). Solche sind hier nicht gegeben.

Des schlichte Bestreiten der Abrechnungsgrundlagen durch den Bekl. ist ungenügend, da dieser eine Einsichtnahme in die Originalbelege unterlassen hat. Bezweifelt der Mieter die Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung, so hat er von seinem Einsichts- und Prüfungsrecht Gebrauch zu machen. Er kann diesbezüglich nach § 259 BGB Einsicht in die Originalbelege verlangen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., S. 759 Rdz. 371).

Die Klage ist in Höhe von 7,93 DM unbegründet, da die Bewirtschaftungs- und Reparaturkosten für die Gartenpflege- und Schneebeseitigungsgeräte nicht umlagefähig sind (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., S. 750, Rdz. 350). Dies betrifft die in Blatt 4 der Betriebskostenabrechnung vom 14.8.1997 aufgeführten Rechnungen für Benzin und Öl sowie die Reparaturkosten für den Rasentrack (Rechnungen vom 27.3.1996 und 6.8.1996). Daher waren die Kosten für Material/Gartenpflege nur in Höhe von 631,25 DM in Rechnung zu stellen. Daraus ergibt sich ein auf den Bekl. umlagefähiger Anteil von 2,73 DM statt der angegebenen 10,50 DM. Der Gesamtbetrag der Nebenkosten beläuft sich daher nur auf 1.607,19 DM. Abzüglich der Vorauszahlungen des Bekl. ist die Nachforderung daher nur in einer Höhe von 337,32 DM begründet.

Die in den Abrechnungen der Kl. vom 15.7.1997 bzw. 14.8.1997 aufgeführten Kosten sind im übrigen vollständig umlagefähig. Die Umlagefähigkeit der Nebenkosten bei einem Mietverhältnis über preisgebundenen Wohnraum richtet sich nach § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung in Verbindung mit dem zugrunde liegenden Mietvertrag.

Ein Sprengwasserabzug ist entsprechend den von der Kl. vorgelegten Unterlagen berücksichtigt und zugunsten der Mieter in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden. Die Kosten für die Gartenpflege sind 1996 im Vergleich zum Vorjahr gesunken und abzüglich der oben genannten Material- und Reparaturkosten nach § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auch voll umlagefähig.

Die Kosten für die Wartung des Aufzuges sind ebenfalls ansatzfähig (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., S. 748, Rdz. 3.47). Es ist nicht ersichtlich, daß die Kl. es unterlassen hat, anteilige Kosten der Instandsetzung, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, herauszurechnen. Vielmehr beinhaltet der in Rechnung gestellte Betrag nur die Kosten für den Vollwartungsvertrag mit der Firma.

Der Kl. hat seine Pflicht zur sparsamen Wirtschaftsführung auch nicht dadurch verletzt, daß er es unterlassen hat, durch rechtzeitige Bezahlung der Rechnung der Firma ein Skonto zu erwirken. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, ihm gewährte

Preisnachlässe in voller Höhe an den Mieter weiterzugehen. Seine Pflicht zur sparsamen und sorgfältigen Bewirtschaftung (§ 24 II 2. BV) gebietet es ihm jedoch keineswegs, um jeden Preis ein Skonto zu erwirken. Ihm kann insbesondere - außer in Notlagen - nicht zugemutet werden, Rechnungen zu bezahlen, ohne daß entsprechende Vorschüsse seitens der Mieter bei ihm eingegangen sind. Er ist nicht verpflichtet, aus eigener Tasche vorzuschießen.

Der Einwand des Bekl., die Kl. habe unwirtschaftlich gearbeitet, da sie Heizöl zu überhöhten Preisen und zu ungünstigen Zeiten eingekauft habe, ist unbegründet.

Bei den Heizöleinkäufen hat der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (Kreuzberg, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 4. Aufl., S. 151). Ihm bleibt hierbei aber ein angemessener Dispositionsspielraum. Er ist daher auch nicht verpflichtet, den jeweils preiswertesten Anbieter zu wählen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., S. 747, Rdz. 345), wenn sachdienliche Gründe, wie beispielsweise Zuverlässigkeit und Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten, für die Beibehaltung eines bestimmten Anbieters sprechen. Der Mieter hat auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, daß der Vermieter frühzeitig zu Beginn der Heizperiode billigst und in großen Mengen Heizmaterial einkauft (LG Berlin, GE 1994, S. 83). Die Art und Weise der Heizöleinkäufe durch die Kl. ist daher nicht zu beanstanden.

Auch der von ihr gezahlte Einkaufspreis pro Liter Heizöl ist vor dem Hintergrund des Wirtschaftlichkeitsgebotes nicht als überhöht anzusehen.

Der Einwand der Kl., sie habe 1996 Heizöl zu einem Literpreis von 0,44 DM bis 0,47 DM gekauft, geht jedoch fehl. Da sie berechtigt ist, auch die hierauf entfallende Mehrwertsteuer auf den Mieter umzulegen, muß der Literpreis inklusive Mehrwertsteuer berücksichtigt werden. Ein Vergleich der Literpreise in der Abrechnung der Kl. vom 15.7.1997 mit den von dem Bekl. vorgetragenen Durchschnittspreisen zeigt jedoch, daß die Kl. lediglich bei dem Heizöleinkauf am 13.3.1996 den einschlägigen Höchstpreis um 0,092 DM überschritten hat. Im übrigen liegen die von der Kl. gezahlten Einkaufspreise im Schwankungsbereich der angegebenen erzielbaren Preise.

Eine Überschreitung des im jeweiligen Zeitraum üblichen Höchstpreises ist jedoch nur dann als unwirtschaftlich anzusehen, wenn die üblichen Kosten nicht unerheblich überschritten wurden. In Anlehnung an die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG ist eine solche erhebliche Überschreitung erst dann gegeben, wenn die tatsächlich gezahlten Preise 20 % über den ortsüblichen Vergleichspreisen liegen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., S. 747, Rdz. 345). Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

Über Betriebskostenabrechnungen entsteht immer wieder Streit, über den dann die Amtsgerichte mehr oder weniger knapp entscheiden. Dies oft in letzter Instanz, da die Berufungssumme nicht erreicht wird.

Das ausführlich begründete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 27. Mai 1998 fällt da aus dem Rahmen. Das Gericht führt im einzelnen aus, daß die Abrechnung selbst weder Belege noch in der Regel eine Erläuterung enthalten muß. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, stets Heizöl im Sommer billig zu kaufen, wenn die Heizkostenvorschüsse hierfür nicht ausreichen. Man wird dem Urteil allerdings nicht in allen Punkten zustimmen können. Kosten für Benzin, Öl und Reparatur an Gartenpflegegeräten sind nach Auffassung des Landgerichts Berlin sehr wohl Betriebskosten (GE 1986, 1121). Andererseits dürfte die volle Umlage der Fahrstuhlkosten nicht gerechtfertigt gewesen sein. In den Entscheidungsgründen ist von einem "Vollwartungsvertrag" die Rede, der eben auch Instandhaltungskosten enthält, die prozentual herauszurechnen sind (LG Berlin, GE 1988, 463: 35 %).