Anforderungen an Vortrag zur Mangelhaftigkeit

Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14 - NJW-RR 2016, 1291).

[…] 8 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass dem angefochtenen Urteil ein entscheidungserheblicher Verstoß des Berufungsgerichts gegen Art. 103 Abs. 1 GG zugrunde liegt, weil es die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Bekl. in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (vgl. Senatsbeschluss vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14 - NJW-RR 2016, 1291 Rn. 3 m.w.N.).

9 a) Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen. Dabei ist unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung aus Indizien beruht. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Leitet der Mieter - wie hier - seine Rechte aus einem Mangel der Mietsache ab, dann genügt er seiner Darlegungslast hinsichtlich des Mangels mit einer hinreichend genauen Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“). Von ihm ist hingegen nicht zu verlangen, dass er auch die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet (vgl. Senatsbeschluss vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14 - NJW-RR 2016, 1291 Rn. 4 f. m.w.N.).

10 b) Die Nichtzulassungsbeschwerde verweist schon zutreffend darauf, dass der beweisbewehrte Sachvortrag der Bekl. zur auf die fehlende Tragfähigkeit der Außenfläche bezogenen Mängelrüge diesen Anforderungen gerecht wird.

11 Die Bekl. hatten in erster Instanz ausgeführt, sie hätten aufgrund des 50 x 50 cm großen Einbruchs der Pflasterfläche vor der Fahrzeugaufbereitungshalle einen - als Zeugen benannten - Bausachverständigen mit der Prüfung der Außenfläche beauftragt. Dieser sei zu dem Ergebnis gelangt, dass die Tragfähigkeit für eine dauerhafte Belastung mit Kraftfahrzeugen und ein Befahren mit Lkw nicht gegeben sei, weil der Unterbau nicht fachgerecht durch Schottertragschichten ausgebaut und verdichtet und der Ablauf des Regenwassers nicht gewährleistet sei. Hierfür hatten die Bekl. zudem Sachverständigenbeweis angeboten. Mit diesem Vortrag, den die Bekl. mit der Berufungsbegründung wiederholt haben, ist der geltend gemachte Sachmangel so dargelegt, dass er ohne Weiteres einer Beweiserhebung zugänglich ist. Entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung wird unzweifelhaft deutlich, dass sich die Mangelrüge nicht nur auf den kleinen Bereich des eingebrochenen Pflasterbelags, sondern auf die gesamte Außenfläche bezieht und - weil durch bauliche Fehler begründet - von Anfang an bestanden haben soll. Weiterer Vortrag war von der Bekl. insoweit nicht zu verlangen. Soweit das Berufungsgericht die Plausibilität dieses Vorbringens vermisst, weil die Bekl. die Fläche genutzt hätten, handelt es sich zum einen um eine unzulässige Vorwegnahme der Beweiswürdigung. Zum anderen übergeht das Berufungsgericht dabei - wie die Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht rügt - gehörswidrig den Vortrag der Bekl. dazu, dass die Außenfläche wegen der erst bevorstehenden Anlieferung von Fahrzeugen im fraglichen Zeitraum noch kaum genutzt worden sei.

12 c) Dieser Gehörsverstoß ist auch entscheidungserheblich. Denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht bei Berücksichtigung des Vorbringens der Bekl. und Erhebung der angebotenen Beweise einen wichtigen Grund bejaht und die außerordentliche fristlose Kündigung der Bekl. gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB als durchgreifend erachtet hätte.

13 3. Die angefochtene Entscheidung ist daher aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, sich mit den weiteren Rügen der Nichtzulassungsbeschwerde auseinanderzusetzen.

Macht der Mieter wegen eines Mangels eine Mietminderung geltend, ist eine Beschreibung der Mangelsymptome ausreichend. Eine Benennung der Mangelursachen ist dagegen nicht erforderlich.

Die Beklagten, die eine Gewerbefläche mit Gebäude für einen Kfz-Handel gemietet hatten, rügten wegen ungenügender Tragfähigkeit des Untergrundes im Außenbereich Mängel des Mietobjekts unter Setzung einer Abhilfefrist. Nachdem diese verstrichen war, kündigten sie das Mietverhältnis fristlos und räumten das Objekt ohne weitere Mietzahlung. Das Landgericht Cottbus gab der Metzahlungsklage in Höhe von 229.400 € statt, das OLG Brandenburg wies die Berufung der Beklagten zurück, weil ihr Vortrag zur Mangelhaftigkeit unschlüssig und zur Beweiserhebung nicht geeignet sei. Der BGH ließ die Berufung auf die Nichtzulassungsbeschwerde zu, hob das OLG-Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück.

Entgegen der Auffassung des OLG habe der Vortrag der Beklagten zur Mangelhaftigkeit ihren Substantiierungspflichten genügt. Hierfür genüge es, wenn Tatsachen vorgetragen würden, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet seien, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen. Unerheblich sei, wie wahrscheinlich die Darstellung sei, und ob sie auf eigenem Wissen oder auf Schlussfolgerungen aus Indizien beruhe. Das Gericht müsse nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorlägen. Wenn – wie hier – der Mieter seine Rechte aus einem Mietmangel herleite, genüge er seiner Darlegungslast, wenn die Mangelerscheinungen, also die Mangelsymptome, hinreichend genau beschrieben würden. Das sei hier der Fall, weil die Beklagten mit ihrem unter Sachverständigenbeweis angetretenen Vortrag, wonach die Pflasterfläche vor der Fahrzeugaufbereitungshalle für eine dauerhafte Belastung durch Kraftfahrzeuge nicht geeignet sei, ihrer Substantiierungspflicht nachgekommen seien.