Anforderungen an Substantiierung behaupteter Modernisierungsmaßnahmen im Rückforderungsprozess wg. Verletzung der Mietpreisbremse

1. Beruft sich der Vermieter im Rückforderungsprozess wegen angeblich nach § 556d Abs. 1 überhöhter Miete auf die nach § 556e Abs. 2 BGB (Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung) zulässige Miete, muss er darlegen, in welchem energetischen Erhaltungszustand sich das Gebäude vor den behaupteten energetischen und anderen Modernisierungsmaßnahmen befunden haben soll.

2. Die bloße Wie­derholung der in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel genannten Merkmale (hier: Wohnumfeld) reicht zur Begründung von Wohnwertmerkmalen alleine nicht aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. fordert von der Bekl. Rückzahlung angeblich überzahlter Miete wg. Überschreitung der nach § 556d BGB zulässigen Miete (sog. Mietpreisbremse). Die Parteien haben am 5. Juni 2015 mit Wirkung ab dem 15. Juni 2015 einen Mietvertrag über eine 1959 bezugsfertige und 73,94 m2 große Wohnung geschlossen und eine Miete von 860 € monatlich nettokalt vereinbart. Mit Schreiben vom 21. Januar 2016 teilte die Kl. der Bekl. mit, dass die höchst zulässige Nettokaltmiete 553,30 € betrage und forderte die Bekl. auf, die Nettokaltmiete ab Februar 2016 auf diesen Betrag zu senken, was die Kl. verweigerte. Mit der Klage forderte die Kl. 2.453,60 € überzahlte Miete für Februar 2016 bis September 2016 zurück.

Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung eines Betrages in Höhe von 2.286,24 € als überzahlte Miete für den Zeitraum von Februar 2016 bis September 2016.

Die zulässige Miethöhe für die streitgegenständliche Wohnung der Kl. beläuft sich auf 574,22 € monatlich netto kalt. Danach übersteigt die zulässige Miete die vereinbarte Nettokaltmiete um 285,78 €. Danach ergibt sich ein Zahlungsanspruch der Kl. gegen die Bekl. in Höhe von 2.286,24 € für den genannten Zeitraum (8 x 285,78 €).

Dies folgt aus § 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner MietenbegrenzungsVO sowie dem Berliner Mietspiegel 2015. § 556 d Abs. 2 BGB verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das Gericht schließt sich diesbezüglich den Ausführungen der Abteilung 11 des AG Neukölln in deren Urteil vom 8. September 2016 - 11 C 414/15 (GE 2016, 1446) und den Ausführungen der Kammer 65 des LG Berlin in deren diesbezüglichem Berufungsurteil vom 29. März 2017 - 65 S 424/16 (GE 2017, 596), auf die verwiesen wird, an. [...].

Die Berliner MietenbegrenzungsVO ist von der gesetzlichen Ermächtigung des § 556 Abs. 2 BGB gedeckt sowie ihrerseits verfassungskonform und damit auch rechtmäßig. Das Gericht schließt sich auch diesbezüglich den Ausführungen der Abteilung 11 des Amtsgerichts Neukölln in deren Urteil vom 8. September 2016 - 11 C 414/15 (GE 2016, 1446) und den Ausführungen der Kammer 65 des Landgerichts Berlin in deren diesbezüglichem Berufungsurteil vom 29. März 2017 - 65 S 424/16 (GE 2017, 596), auf die verwiesen wird, an.

Sofern die Bekl. einwendet, die Regelung sei auch deshalb nicht anzuwenden, da die Mietpreisverhandlungen mit der Kl. vor deren Inkrafttreten stattgefunden hätten und die Kl. den Mietvertrag verspätet zurückgesandt habe, verkennt sie, dass die Anwendbarkeit von dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung und dem Beginn des Mietverhältnisses abhängt (vgl. Weidenkaff, in Palandt, BGB, 76. A., § 556 d, Rn. 4), welche hier am 5. Juni 2015 stattfand bzw. mit dem 15. Juni 2015 vereinbart wurde und damit unproblematisch gegeben ist.

Aufgrund der hieraus folgenden Wirksamkeit der Verordnung gilt § 556 d Abs. 1 BGB, der auf die ortsübliche Vergleichsmiete verweist. Für deren Ermittlung ist für den streitgegenständlichen Zeitraum von Februar 2016 bis September 2016 auf den Berliner Mietspiegel 2015 abzustellen. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB anzusehen ist, kann hier dahingestellt bleiben. Denn der Mietspiegel kann von dem Gericht zumindest als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO angewendet werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31. August 2016 - 65 S 197/16, GE 2016, 1509; LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017 - 65 S 424/16, GE 2017, 596).

Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld I 3 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,02 €/m2, der untere Spannenwert 5,12 €/m2 und der obere Spannenwert 7,32 €/m2. Nach dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass die Merkmalsgruppen I (Bad), II (Küche), III (Wohnung) sowie IV (Gebäude) positiv zu bewerten sind und die Merkmalsgruppe V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten ist und kein Sondermerkmal erfüllt ist.

Danach ergibt sich ein Aufschlag auf den Mittelwert von 6,02 €/m2 in Höhe von 1,04 €/m2 ([1,30 €/m2 : 5] x 4) auf 7,06 €/m2 nettokalt. Bei einer Wohnfläche von 73,94 €/m2 ergibt sich danach eine ortsübliche monatliche Miete von 522,02 € nettokalt. Da hierauf nach § 556d Abs. 1 BGB noch ein Zuschlag von 10 %, mithin von 52,20 €, vorzunehmen ist, ergibt sich eine zulässige Miete von 574,22 € monatlich nettokalt. […]

Die Merkmalsgruppe IV (Gebäude) ist ebenfalls als positiv zu bewerten. Aufgrund der erfolgten Erneuerung der Fassade im Jahr 2014 ist von einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes auszugehen. Dies wird durch die von der Bekl.seite eingereichten Fotografien gestützt. Der Mietspiegel 2015 nennt die erneuerte Fassade ausdrücklich beispielhaft als Kriterium für das Vorliegen dieses Merkmals.

Sofern die Bekl. weiter die Auffassung vertritt, auch die Merkmalsgruppe V (Wohnumfeld) sei positiv zu bewerten, folgt das Gericht dem nicht. Die Wohnung liegt nicht in einer bevorzugten Citylage. Denn als eine solche ist im Westteil der Stadt eine geringere Entfernung zu dem begehrten Bereich des Kurfürstendamms und zu den dort gelegenen Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen notwendig, als sie hier gegeben ist. So ist die Tauentzienstraße erst in etwa 22 Minuten per Fuß zu erreichen, der Kurfürstendamm lediglich in kürzerer Zeit in dem Bereich, der nicht als Citylage im Sinne dieses Merkmals des Mietspiegels einzuordnen ist.

Die weiteren von der Bekl.seite behaupteten Merkmale der Merkmalsgruppe V (villenartige Mehrfamilienhäuser, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück, Lage an einer besonders ruhigen Straße oder besonders ruhige Innenlage), welche die Kl. bestritten hat, werden von der Bekl. in keiner Weise substantiiert, sondern lediglich behauptet. Die weiteren behaupteten Merkmale hätten bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung konkret vorgetragen werden müssen, eine bloße Wie­derholung der im Mietspiegel genannten Merkmale reicht nicht aus.

Sofern die Bekl. die Ansicht vertritt, das Sondermerkmal „moderne Küche“ sei erfüllt, auch wenn die Küche von der Bekl. nicht mit einem Kühlschrank ausgestattet worden sei, da die Aufzählung im Mietspiegel nur beispielhaft erfolge, folgt das Gericht dem nicht. Denn diese Aufzählung bezieht sich nicht lediglich auf Einrichtungsgegenstände, bezüglich derer es dem Vermieter freisteht, einige auszuwählen und andere nicht, sondern konkretisiert die Anforderungen, welche die Einrichtung einer Küche erfüllen muss, um den Sonderzuschlag fordern zu können. Zudem trägt die Bekl. auch nicht vor, über welche Ausstattungsmerkmale die Küche im Übrigen verfügen soll.

Der Vortrag der Bekl., die mit der Vormieterin der Kl. vereinbarte Miete sei deshalb niedrig gewesen, da Unterstützungsleistungen ihres Sohnes angerechnet worden seien, führt nicht dazu, eine andere höhere Miete als die dargelegte nach § 556e Abs. 1 BGB als zulässig anzusehen. Der diesbezügliche - bereits nicht substantiierte - Vortrag ist von der Kl. mit konkreten Berechnungen bestritten worden, ohne dass die Bekl. diesen weiter konkretisiert hätte. Die Bekl. hat nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass die Miete der Vormieterin ohne Reduzierung über der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete gelegen hätte.

Dem Vortrag der Bekl., auf die nach dem Mietspiegel 2015 berechnete ortsübliche Nettokaltmiete zuzüglich des Zuschlags von 10 % sei nach § 556e Abs. 2 BGB ein weiterer Zuschlag wegen erfolgter Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 1,42 €/m2 vorzunehmen, ist nicht zu folgen. Denn der diesbezügliche Vortrag der Bekl. ist - trotz der diesbezüglich eingeräumten weiteren zweiwöchigen Erklärungsfrist - nicht hinreichend substantiiert worden. Denn die Bekl. hat weder zu dem Zustand des Gebäudes vor der behaupteten Modernisierung noch zu den abgezogenen Kosten hinreichend konkret vorgetragen. Es ist aus dem Vortrag der Bekl. - auch unter Bezugnahme auf das eingereichte (und nicht versandte) Schreiben an die Kl. vom 16. Mai 2017 - nicht dargelegt, in welchem energetischen Erhaltungszustand sich das Gebäude vor den behaupteten Maßnahmen befunden haben soll, und in welchem Zustand sich das Gebäude vor der Modernisierung bezüglich der anderen Maßnahmen befunden haben soll. Es ist daher bereits nicht nachvollziehbar dargelegt, inwiefern die Maßnahmen zu einem verbesserten energetischen Zustand und auch zu einer sonstigen Wohnwertsteigerung im Sinne des § 555b Ziffer 1, 2 bzw. Ziffer 4 BGB geführt haben. Die Kl. kann, da sie das Gebäude erst im Juni 2015 bezogen hat, diesbezüglich auch keine eigenen Kenntnisse haben.

Aus dem Vortrag der Bekl. ist zudem nicht nachvollziehbar ersichtlich, wie der von den Gesamtkosten abgezogene Betrag von 32.861,33 € berechnet wurde. Der Vortrag der Bekl., bei diesem Betrag handele es sich um Kosten, welche die Bekl. den Mietern nicht auferlegen wollte, unabhängig davon, ob es sich um Modernisierungskosten handele, trägt zur Klärung nicht bei. Es ist daher nicht erkennbar, ob und in welcher Höhe fällige Instandsetzungsarbeiten erfolgten, und ob deren Kosten gemäß § 559 Abs. 2 BGB in Abzug gebracht wurden. Dieser Vortrag ist aber im Rahmen einer Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB erforderlich. Der Mieter, den im Rahmen des § 556e Abs. 2 BGB eine Mietensteigerung nach Modernisierung trifft, darf nicht schlechter gestellt werden bezüglich der Nachvollziehbarkeit und Nachprüfbarkeit der umgelegten Kosten als es der Mieter ist, bei dem die Modernisierung während des bereits bestehenden Mietverhältnisses erfolgt. Daher sind an den diesbezüglichen Vortrag der Vermieterseite ebenso hohe Anforderungen zu stellen.

Sieht sich der Vermieter einem Rückforderungsprozess wegen angeblich überhöhter Miete (Verletzung der „Mietpreisbremse“) ausgesetzt und will sich zur Begründung der vereinbarten Miete auf vorherige Modernisierungsmaßnahmen berufen, so muss er nicht nur die Modernisierungsmaßnahmen selbst, sondern auch den Zustand davor detailliert beschreiben.

Vereinbart war bei der Neuvermietung einer Wohnung nach Inkrafttreten der Berliner MietenbegrenzungsVO eine Nettokaltmiete von 860 €. Der Mieter meinte, nur 553,30 € monatlich seien zulässig. Das AG Charlottenburg ermittelte eine zulässige Miete von 574,22 € und verurteilte den Vermieter zu einer entsprechenden Rückzahlung. Dem Einwand des Vermieters, es sei ein Modernisierungszuschlag von 1,42 €/m2 mtl. anzusetzen, folgte das Gericht nicht.

Auch bei Rückforderungsansprüchen wegen Verletzung der Mietpreisbremse könne die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des Berliner Mietspiegels ermittelt werden; es komme insoweit nicht darauf an, ob es sich beim Berliner Mietspiegel um einen einfachen oder einen qualifizierten handele.

Dem Einwand des Vermieters, die vom AG ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete müsse um einen Modernisierungszuschlag nach § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB erhöht werden, wies das Gericht zurück. Nach § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB darf, wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, die ohne Berücksichtigung der Modernisierung ermittelte Vergleichsmiete um den aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen zulässigen Zuschlag erhöht werden. Allerdings habe die Vermieterin nicht hinreichend dargelegt, in welchem energetischen und sonstigen Erhaltungszustand sich das Gebäude vor der Modernisierung befunden habe. Insofern könne eine Verbesserung des energetischen Zustands und auch sonstige Wohnwertsteigerungen nicht beurteilt werden. Die von der Vermieterin als Beweis eingereichten Energieausweise (ausgestellt vor und nach Modernisierung mit verbesserter Energiekennziffer) und die Rechnungen für die energetische Fassadenmodernisierung reichten dem Gericht nicht.