Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhung

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB muss jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den gemäß § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Beträgen enthalten, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung, sodass die Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist.

(Fortführung LG Berlin - 18 S 361/16 - GE 2018, 585 f., Rn. 6 ff.; BGH - VIII ZR 88/13 - GE 2015, 245 ff., Rn. 31; Abgrenzung BGH - VIII ZR 121/17 - GE 2018, 1454; BGH - VIII ZR 81/19 - GE 2020, 1046 ff.)

Zu Recht hat das Amtsgericht die Mieterhöhungserklärung vom Dezember 2017 in Bezug auf die Fassadenmodernisierung als formell unwirksam beurteilt, da die Erklärung sich entgegen § 559b Abs. 1 BGB nicht zu denjenigen Kosten verhält, die für bloße Erhaltungsmaßnahmen erforderlich geworden wären und die gemäß § 559 Abs. 2 BGB (a. F.) von den tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten abgesetzt werden müssen, um eine Modernisierungsmieterhöhung zu berechnen.

Die Kammer hat bereits entschieden, dass eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den gemäß § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Beträgen enthalten muss, „wenn es sich nach den konkreten Umständen geradezu aufdrängt, dass Erhaltungsmaßnahmen erforderlich waren und deswegen Abzüge nach § 559 Abs. 2 BGB vorzunehmen sind oder jedenfalls ernsthaft in Betracht kommen. So verhält es sich etwa, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, ist das Verhalten des Vermieters widersprüchlich und fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung; denn nach den Vorgaben des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Mieter in die Lage versetzt werden, nachzuvollziehen, ob und in welcher Höhe fiktive Erhaltungsaufwände abgezogen wurden oder aus welchen Gründen dies unterblieb“ (vgl. LG Berlin - 18 S 361/16 -, Beschl. v. 20.7.2017, GE 2018, 585 f., Rn. 6 ff., zitiert nach juris).

So liegt es auch hier. Die damalige Vermieterin hatte in der Modernisierungsankündigung vom November 2016 in Aussicht gestellt, die von ihr zu tragenden Instandsetzungskosten zu ermitteln und von den tatsächlich entstandenen Baukosten abzusetzen, um die umlagefähigen Modernisierungskosten zu berechnen. In der Mieterhöhungserklärung vom Dezember 2017 werden etwaige Instandsetzungskosten sodann aber gar nicht mehr erwähnt, es findet sich noch nicht einmal ein Hinweis darauf, dass und in welcher Höhe weitere Baukosten angefallen waren, die die damalige Vermieterin neben den angegebenen Modernisierungskosten bezahlte. Es gibt auch eine Erklärung dazu, ob und in welcher Höhe fiktive „Sowiesokosten“ abgesetzt wurden, die zwar nicht tatsächlich angefallen waren, aber bei einer bloßen Instandsetzung der Fassade angefallen wären. Die Mieterhöhungserklärung genügt daher den formalen Anforderungen der §§ 559b Abs. 1 Satz 2, 559 Abs. 2 BGB nicht.

Die Kammer sieht sich bei dieser Beurteilung im Einklang nicht nur mit dem Wortlaut des § 555b Abs. 1 BGB, der ausdrücklich die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung von ihrer hinreichenden Erläuterung abhängig macht, sondern auch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Dieser hat eine Mieterhöhungserklärung für formell unwirksam erachtet, in welcher die Vermieterin angab, sie habe die durch die Baumaßnahmen ersparten Instandsetzungsaufwendungen bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt und abgesetzt, „ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen“ (vgl. BGH - VIII ZR 88/13 -, Urt. v. 17.12.2014, GE 2015, 245 ff., Rn. 31, zitiert nach juris). Der Bundesgerichtshof hat diese Erklärung für formell unwirksam erachtet, da sich die Mieterin „auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen“ konnte.

Aus den von der Bekl. zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH - VIII ZR 121/17 -, Beschl. v. 12.6.2018 u. v. 25.9.2018, WuM 2018, 723 ff., zitiert nach juris) ergibt sich Abweichendes nicht. Zum einen hatte der Vermieter dort in der Mieterhöhungserklärung deutlich gemacht, dass er die abgerechneten Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen ansah und deswegen keine fiktiven Instandhaltungsaufwendungen abgesetzt hatte. Zum anderen ergab sich aus der Mieterhöhungserklärung, welche weiteren Rechnungen, die nicht oder nur indirekt mit der Fassadendämmung zusammenhingen, der Vermieter bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages nicht berücksichtigt hatte, und er hatte diese Rechnungen „allesamt namentlich und betragsmäßig bezeichnet“ (vgl. BGH, Beschl. v. 12.6.2018, aaO., Rn. 15 f., zitiert nach juris).

Darauf, dass die Bekl. die weitere Schlussrechnung vom 20. Oktober 2017 über Instandhaltungsmaßnahmen im Verlaufe des Rechtsstreits vorgelegt hat, sodass nunmehr die insgesamt angefallenen Baukosten bekannt sind und ermittelbar ist, welchen Anteil der gerade durch die Fassadenarbeiten entstandenen Gesamtkosten die frühere Vermieterin zum Gegenstand der Mieterhöhungserklärung vom 27. Dezember 2017 gemacht hatte, kommt es nicht an. Eine Mieterhöhungserklärung, die den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht genügt, ist nichtig (vgl. BGH - VIII ZR 47/05 -, Urt. v. 25.1.2006, GE 2006, 318 f., Rn. 11 m. w. N.); eine nachträgliche Ergänzung oder Erläuterung des Rechenwerks kann den formellen Mangel nicht heilen.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 14. Juni 2021

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 28. April 2021 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort niedergelegten Erwägungen fest. Die Ausführungen in dem Schriftsatz vom 17. Mai 2021 unter Hinweis auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 2020 (vgl. BGH - VIII ZR 55/19 -, Urt. v. 20.5.2020, GE 2020, 921 ff., zitiert nach juris) und vom 17. Juni 2020 (vgl. BGH - VIII ZR 81/19 -, Urt. v. 17.6.2020, GE 2020, 1046 ff., zitiert nach juris) rechtfertigen eine abweichende Beurteilung nicht. Die Kammer stellt noch einmal ausdrücklich klar, dass sie die Mieterhöhungserklärung nicht etwa deswegen als formell unwirksam beurteilt, weil die Bekl. es zu Unrecht unterlassen hätte, (fiktive) Instandsetzungsaufwände von den tatsächlich entstandenen Baukosten abzusetzen, sondern weil aus der Erklärung nicht hervorgeht, ob und in welcher Höhe eine solche Bereinigung der tatsächlich entstandenen Baukosten erfolgte oder unterblieb. Die Kammer hält die Ansicht der Bekl. weiterhin nicht für zutreffend, wonach der Bundesgerichtshof die formellen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen und Mieterhöhungserklärungen stetig immer weiter absenke, sodass ein Vermieter entgegen den gesetzlichen Vorgaben in §§ 559b Abs. 1, 559 Abs. 2 BGB im Rahmen einer Mieterhöhungserklärung keinesfalls mehr Angaben über abzusetzende Kosten (fiktiver) Instandsetzungsmaßnahme machen und diese erläutern müsse, sondern seinen Obliegenheiten dadurch genügen könne, auf Rüge des Mieters in einem späteren Rechtsstreit Schätzungsgrundlagen für eine solche Abgrenzung mitzuteilen.

In der oben zuerst genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof daran festgehalten, dass die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nicht überhöht werden dürften und es ausreiche, wenn der Mieter in groben Zügen die Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietgebrauch abschätzen sowie - gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen - überschlägig beurteilen könne, ob die Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Einen Bezug zur Mieterhöhungserklärung hat der Bundesgerichtshof in Rn. 24 seiner Entscheidung nur insoweit hergestellt, als für die Darlegung des Modernisierungscharakters einer zum Anlass einer Mieterhöhung genommenen Baumaßnahme vergleichbare Maßstäbe gelten; er hat insoweit auf Rn. 18 der Entscheidung vom 12. Juni 2018 (vgl. BGH - VIII ZR 121/17 -, Beschl. v. 12.6.2018 u. v. 25.9.2018, WuM 2018, 723 ff., zitiert nach juris) verwiesen. In Ansehung der vorliegend zu klärenden Frage spricht diese Entscheidung - wie im Beschluss vom 28. April 2021 aufgezeigt - gerade nicht für den von der Bekl. für zutreffend gehaltenen Prüfungsmaßstab.

In der zweiten von der Bekl. zitierten Entscheidung vom 17. Juni 2020 hat der Bundesgerichtshof daran festgehalten, dass ein zu Unrecht unterbliebener Abzug von Instandhaltungskosten der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht entgegen steht (vgl. BGH - VIII ZR 81/19 -, Urt. v. 17.6.2020, GE 2020, 1046 ff., Rn. 27, zitiert nach juris). Der Vermieter hatte allerdings - so wie im Fall VIII ZR 121/17 - offen gelegt, dass ein Abzug von Instandhaltungskosten unterblieben war, weil er alle Kosten, die durch die Baumaßnahmen entstanden waren, für umlagefähig hielt.

So liegt der Fall hier jedoch gerade nicht, denn die Vermieterin hatte mit der Modernisierungsankündigung vom November 2016 angekündigt, dass sie nach Abschluss der Baumaßnahmen die tatsächlich entstandenen Baukosten ermitteln und die umlagefähigen Modernisierungskosten berechnen werde; dazu werde sie die anteilig auf Instandsetzungsleistungen entfallenden Kosten ermitteln und absetzen. Nachdem diese nach Einschätzung der Vermieterin offenbar erforderliche Berechnung in der Mieterhöhungserklärung vom Dezember 2017 fehlt und gar nicht mehr erwähnt wird, war für die Kl. gerade nicht erkennbar, ob und in welcher Höhe (fiktive) Instandsetzungsaufwände von den Gesamtkosten abgesetzt worden waren oder aus welchen Gründen dies unterblieben war. Sie musste entgegen dem Vorbringen im Schriftsatz vom 17. Mai 2021 insbesondere nicht davon ausgehen, die Vermieterin halte die gleichzeitig angekündigten und einheitlich durchgeführten „Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ im Nachhinein für reine Modernisierungsmaßnahmen, sodass es eines Abzugs (fiktiver) Instandsetzungsaufwände von den entstandenen Gesamtkosten ihrer neuen Einschätzung nach doch nicht bedurft habe. Auch dass die (fiktiven) Erhaltungsmaßnahmen von den Modernisierungsmaßnahmen nach neuer Einschätzung des Vermieters offensichtlich und eindeutig abgrenzbar und deshalb separat abgerechnet worden seien, war jedenfalls im Hinblick auf fiktive Erhaltungsmaßnahmen auszuschließen und ist dem Mieterhöhungsschreiben auch nicht einmal andeutungsweise zu entnehmen. Vielmehr bleibt es dabei, dass jegliche Erläuterung zu einem Abzug (fiktiver) Instandsetzungsaufwände fehlt, die unter den konkreten Umständen nach den Vorgaben der §§ 559b Abs. 1 Satz 2, 559 Abs. 2 BGB aber schon deswegen erforderlich gewesen wäre, weil sie ausdrücklich angekündigt worden war. Zumindest eine Erläuterung, welcher Anteil der durch die Überarbeitung der Fassade einschließlich der Reparatur der defekten Fugen zwischen den Fassadenplatten entstandenen Gesamtkosten als Modernisierungskosten angesetzt wird, wäre aber auch ohne vorangegangene Ankündigung erforderlich gewesen; denn es liegt auf der Hand, dass durch die im Zuge der Modernisierung erfolgte Fassadenerneuerung einschließlich der Sanierung und Verschließung der Dehn- und Setzfugen mit Dämmschaum eine nach dem Zeitablauf womöglich ohnehin notwendige Überarbeitung der Fassade einschließlich einer ohnehin erforderlichen Reparatur schadhafter Fugen entbehrlich wurde.

Eine Modernisierungsmieterhöhung muss jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den als fällige Instandsetzungskosten abzuziehenden Beträgen enthalten, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann dazu keinerlei Ausführungen, fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung, sodass die Mieterhöhungserklärung unwirksam ist.

Nachdem die damalige Vermieterin in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt hatte, dass sie nach Abschluss der Baumaßnahmen die entstandenen Baukosten ermitteln und hiervon die auf Instandsetzungsleistungen entfallenden Kosten absetzen werde, übersandte sie der Klägerin im Dezember 2017 eine Mieterhöhungserklärung, die keinen Hinweis auf Instandsetzungskosten enthielt. Die Klägerin hält die Erklärung deshalb für unwirksam.

Das Amtsgericht Köpenick gab der entsprechenden Feststellungsklage statt, das Landgericht Berlin wies die Berufung der Beklagten durch Beschluss zurück, weil die Mieterhöhungserklärung formell unwirksam gewesen sei. Dies folge zwar nicht daraus, dass die Beklagte es zu Unrecht unterlassen hätte, (fiktive) Instandsetzungsaufwände von den entstandenen Baukosten abzusetzen, sondern daraus, dass die Beklagte trotz der Ankündigung vom November 2016 keinen entsprechenden Abzug in der Mieterhöhungserklärung vorgenommen habe. Damit sei für die Klägerin nicht erkennbar gewesen, ob und in welcher Höhe Instandsetzungsaufwände von den Gesamtkosten abgesetzt worden seien, oder aus welchen Gründen dies unterblieben sei. Damit unter-scheide sich der Sachverhalt grundlegend von dem der Entscheidung des BGH vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17 - (GE 2018, 1454) zugrunde liegenden Sachverhalt, in dem der Vermieter unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hatte, dass es sich bei den Baumaßnahmen um reine Modernisierungsmaßnahmen handele.