Anforderungen an Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung

1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.

2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbundes gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.

I. Das Amtsgericht hat die Klage, soweit noch Gegenstand der Berufung, zutreffend abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Kondiktionsansprüche wegen der auf die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen geleisteten Zahlungen stehen der Kl. nicht zu. Sie sind mit Rechtsgrund erfolgt. Denn die Abrechnungen sind - was die Berufung auch unangefochten hinnimmt - nicht nur formell, sondern auch materiell ordnungsgemäß.

Mit den im Rechtsstreit geltend gemachten materiellen Einwänden ist die Kl. gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu hören, da diese sämtlich vor Ablauf der gesetzlichen Ausschlussfrist schuldhaft nicht geltend gemacht wurden. Nichts anderes folgt aus den Schreiben des Mieterschutzbundes vom 13. Mai und 17. September 2014. Soweit im Schreiben vom 17. September 2014 unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 13. Mai 2014 moniert wird, die Abrechnung sei „nicht nachvollziehbar und damit unwirksam“, handelt es sich allenfalls um eine Rüge der - hier tatsächlich gegebenen - formellen, nicht aber um eine solche der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Auch das Schreiben vom 3. Februar 2015 rügt ausschließlich die fehlende formelle Richtigkeit der Abrechnung („Die Abrechnung ist damit insgesamt formell unwirksam.“). Materielle Einwände hätte die klagende Mieterin konkret fassen müssen, so dass erkennbar gewesen wäre, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden (vgl. Weitermeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rz. 119 m.w.N.). Daran indes fehlte es.

Die Kl. ist mit ihren Einwendungen nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB exkulpiert, auch wenn nicht sie, sondern der sie vertretende Mieterschutzbund die materiellen Einwendungen nicht hinreichend konkret erhoben hat. Denn dessen Verschulden ist der Kl. gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen (vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 = NJW 2007, 428, juris Tz. 21).

Die Zahlung ist allerdings auch unbeschadet des die Kl. treffenden Einwendungsausschlusses mit Rechtsgrund erfolgt. Denn es ist der Mieter, der im Kondiktionsprozess die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung und den seiner Auffassung nach zutreffenden Saldo darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen hat, selbst wenn er wie hier einen einfachen Vorbehalt bei Vornahme der Leistung erklärt haben sollte (vgl. Kammer, Beschl. v. 24. Mai 2016 - 67 S 149/16, GE 2016, 915 = ZMR 2016, 690, juris Tz. 3, 4). Diesen Anforderungen ist die Kl. weder im ersten noch im zweiten Rechtszug gerecht geworden.

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen worden.

Der Vermieter muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen lassen. Den Mieter seinerseits trifft die Verpflichtung, Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, so er welche hat, dem Vermieter binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung mitzuteilen; danach ist er mit Einwendungen ausgeschlossen. Diese Einwendungsfrist wird nur dann gewahrt, wenn die Einwendungen so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden. Wurden die – unkonkreten – Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen von einem Mieterverein erhoben, ist dem Mieter ein schuldhaftes Verhalten des Mietervereins zuzurechnen.

Der Mieter machte Rückzahlungsansprüche wegen auf Nebenkostenabrechnungen geleisteten Zahlungen geltend. Vorprozessual schaltete er den Mieterschutzbund ein, der in mehreren Schreiben die Abrechnungen als „nicht nachvollziehbar und damit unwirksam“ bezeichnete und die formelle Richtigkeit rügte. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67, wies durch Hinweisbeschluss darauf hin, es sei beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Die Zahlungen des Mieters seien mit Rechtsgrund erfolgt. Die Abrechnungen seien nicht nur formell, sondern auch materiell ordnungsgemäß. Mit den geltend gemachten materiellen Einwendungen sei der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu hören, da diese sämtlich vor Ablauf der gesetzlichen Ausschlussfrist schuldhaft nicht geltend gemacht worden seien. Aus den Schreiben des Mieterschutzbundes ergebe sich allenfalls eine Rüge der formellen, nicht aber eine solche der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen. Materielle Einwände hätte der Mieter konkret fassen müssen, so dass erkennbar gewesen wäre, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden. Zwar könne der Mieter auch nach Fristablauf Einwendungen noch geltend machen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB), doch entschuldige ihn nicht, dass nicht er, sondern der ihn vertretende Mieterschutzbund die materiellen Einwendungen zu unkonkret erhoben habe, denn dieses Verschulden sei dem Mieter nach § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen. Die Zahlung sei allerdings auch unbeschadet der Fristversäumnis des Klägers mit Rechtsgrund erfolgt. Denn es sei der Mieter, der im Rückforderungsprozess die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung und den seiner Auffassung nach zutreffenden Saldo darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen habe, selbst wenn er wie hier einen einfachen Vorbehalt bei Zahlung erklärt haben sollte. Diesen Anforderungen sei der Kläger weder im ersten noch im zweiten Rechtszug gerecht geworden.

Die Berufung hat sich durch Zurückweisungsbeschluss der Kammer nach § 522 Abs. 2 ZPO erledigt.