Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung

1. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung ist der Vermieter nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen - nach Gewerken und anderen Kategorien - aufzuschlüsseln; Erläuterungen und Nachweise sind auch noch im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen.

2. Zur Berücksichtigung anteiliger Kosten bei der modernisierenden Instandsetzung.

3. Zur Umlagefähigkeit der Kosten für den hydraulischen Abgleich.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Bekl. hat nach Durchführung der mit Schreiben vom 23. November 2017 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen aus der Erklärung vom 23. Mai 2019 einen Anspruch auf Zahlung einer um 157,66 € € erhöhten Miete, §§ 559, 559b BGB (aF). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.

a) Zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bejaht, denn sie genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB iVm §§ 559 BGB aF. § 559 BGB ist hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, denn die Modernisierungsankündigung ist den Kl. vor diesem Zeitpunkt zugegangen. Umlegbar sind 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wobei die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören, § 559 Abs. 2 BGB. Davon geht die Bekl. ausweislich ihrer Berechnungen in der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2019 auch aus.

Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen von § 559 BGB (aF), § 559a BGB zu erläutern ist.

Eben diesen Anforderungen entspricht die Erklärung der Bekl. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung.

Entgegen der Auffassung der Kl. war die Bekl. insbesondere nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen - nach Gewerken und anderen Kategorien - aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urt. v. 20.7.2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455).

Da die Mieterhöhung – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dies aber nicht konsequent seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat - formell wirksam ist, sind Erläuterungen und Nachweise - gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis - entgegen der Auffassung der Kl. im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig (BGH, Urt. v. 25.1.2006 - VIII ZR 47/05, juris Rn. 11; Siegmund, MietRB 2022, 84, [86]). Jede andere Sicht würde dazu führen, dass die - vom BGH regelmäßig unterstellte - gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB leerliefe (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 20.7.2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 49).

Die Bekl. beanstandet deshalb zu Recht, dass das Amtsgericht die Angaben und Belege aus ihrem Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 zu berücksichtigen hatte.

Selbst wenn beim Amtsgericht - bei gebotener Berücksichtigung des Vortrags der Bekl. und gegebenenfalls erforderlicher Nachfragen - Zweifel bezüglich der Höhe der berechtigten Kostenumlage verblieben wären, rechtfertigte das nicht die Feststellung, dass die Kl. bezüglich aller Maßnahmen, die unstreitig durchgeführt wurden und Kosten in siebenstelliger Höhe ausgelöst haben, gar keine Zahlung eines Erhöhungsbetrages schulden. Steht eine Forderung - wie hier - dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Erhaltungskosten nicht mit einem im Verhältnis zur Bedeutung des Teils der Forderung zumutbaren Aufwand möglich sind, so hat das Gericht einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 45). Die Kl. haben hier nicht einmal alle Einzelpositionen der Mieterhöhung (wirksam) bestritten.

b) Die Mieterhöhung ist überwiegend materiell begründet. Die Kosten sind, soweit sie überhaupt - hier nur zu einem Bruchteil des Gesamtaufwands - zu Lasten der Kl. in Ansatz gebracht wurden, überwiegend belegt; der von der Bekl. vorgenommene Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nicht zu niedrig.

Im Einzelnen:

aa) Fassaden- und Balkonarbeiten

Die Umlage der von der Bekl. für die Modernisierung der Fassade und der Balkone aufgewendeten Kosten ist jedenfalls nicht zu hoch in Ansatz gebracht; der Kostenaufwand in siebenstelliger Höhe ist - soweit er überhaupt im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt wird - durch Rechnungen belegt. Die von den Kl. erhobenen Einwände tragen nicht.

Nach dem Vortrag in der Klageschrift wurde den Kl. im Rahmen der Belegeinsicht zu den Fassadenarbeiten eine Rechnung der … Baumanagement GmbH vom 6.12.2018 über 1.433.550 € (Anlage K 5, Bl. I/36 f. d.A.) und eine weitere Rechnung über 298.330 € für Schlosserarbeiten (Anlage K 5, Bl. 38 d.A.) vorgelegt.

Ohne Erfolg beanstanden die Kl., die Rechnungen seien „nicht prüffähig“, weil sie lediglich einen Pauschalbetrag auswiesen, keine konkreten Leistungen bezeichneten und nicht zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen differenzieren würden.

Die Kl. übersehen, dass es Letzteres eine rechtliche Bewertung der ausgeführten Arbeiten betrifft - die Subsumption der Maßnahmen unter § 555a BGB oder § 555b BGB, die nicht vom bauausführenden Unternehmen im Rahmen der Rechnungstellung zu verlangen und zu leisten ist. Unabhängig davon ist eine Rechnung, die unstreitig nicht durchgeführte Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder -haltung ausweist, unrichtig.

Die Bekl. hat dazu bereits erstinstanzlich erläutert, dass sie nicht die Kosten für ein bestimmtes Gewerk in einen Modernisierungs- und einen Erhaltungskostenanteil aufgeteilt, sondern überwiegend jeweils ein Gewerk entweder dem Bereich der Modernisierung oder dem der Erhaltung zugewiesen hat.

Sie hat im Berufungsverfahren auflagegemäß ergänzend das den Rechnungen zugrunde liegende Leistungsverzeichnis eingereicht, dem die Kl. die vermissten Angaben zu den Leistungen und den dafür in Ansatz gebrachten Kosten entnehmen können. Sie hat zudem - ebenfalls auflagegemäß - erläutert, dass Schlosserarbeiten für die De- und Neumontage der Balkongeländer, der Handläufe und der Feuerschutztüren angefallen sind, wobei alle dafür angefallenen Kosten nicht als Modernisierungskosten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingeflossen sind.

Soweit die Kl. dem die schlichte Behauptung entgegensetzen, die von den im Rahmen der Position geltend gemachten (siebenstelligen) Gesamtkosten in Höhe 1.690291,58 € in Ansatz gebrachten 947.998,40 € brutto (796.637,31 € netto) ergäben sich nicht aus dem Leistungsverzeichnis, kann dies nicht nachvollzogen werden. Auf die Leistungsbeschreibung innerhalb der einzelnen Leistungstitel wird Bezug genommen.

Im Leistungsverzeichnis werden im Übrigen die Arbeiten zur Beton- und Balkonsanierung im Einzelnen unter Angabe der dafür in Ansatz gebrachter Kosten dargestellt (LV 01, Titel 03), dies wiederum unterteilt nach Bereichen (u. a. Balkone, Fassadensanierung, Kelleraußentreppe, Lichtschächte). So wurden für die unter Titel 03 aufgeführten Arbeiten 448.812,33 € (brutto) in Ansatz gebracht. Eine Auseinandersetzung der Kl. mit diesen Angaben ist nicht feststellbar. Entgegen der Auffassung der Kl. wären die von ihr dem Titel 04 entnommenen Kostenpositionen, die sie im nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Oktober 2022 in einer Tabelle kursiv dargestellt hat, nicht bei einer Instandsetzung des „Fassadenanstrichs“ angefallen. Nach den von den Parteien vorgelegten Fotos verfügte das Gebäude über keinen Anstrich, der hätte erneuert werden können. Unter Berücksichtigung der - auch von den Kl. - vorgelegten Fotos ergibt sich im Übrigen nicht, dass die Fassade in einem größeren Umfang instandsetzungsbedürftig war, als die im Leistungsverzeichnis dargestellten Maßnahmen dies zugrunde legen. Weitergehender konkreter Vortrag der Kl., der einen anderen Schluss - insbesondere einen von den Kl. wohl ohne näheren Sachvortrag unterstellten „Verbrauch“ der Fassade - zuließe, ist nicht feststellbar.

Den aus dem Leistungsverzeichnis ersichtlichen Kosten für Sanierungsarbeiten hinzuzurechnen sind die Kosten für die Schlosserarbeiten, die die Bekl. selbst herausrechnet, soweit sie sich auf die Balkongeländer und Blumenkastenhaltungen sowie die Handläufe und Türen beziehen (LV 04 u. a. in Titel 03, 05, 06).

Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Berücksichtigung der Gerüstkosten zu 62,82 % im Rahmen der Modernisierungsumlage nicht zu beanstanden. Soweit die Kl. meinen, die Gerüstkosten seien als „Sowieso-Kosten“ auch dann vollständig nicht zu berücksichtigen, wenn die Aufstellung des Gerüsts auch für die als Modernisierung nach § 555b BGB anzusehenden Maßnahmen oder den auf den Modernisierungsanteil entfallenden Teil der Arbeiten erforderlich war, lässt sich dies weder mit dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BGH in Übereinstimmung bringen. Nach § 559 Abs. 2 gehören (nur) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten nach Abs. 1 der Regelung. Soweit das nicht der Fall ist, gilt § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Eine entsprechende Differenzierung ist daher bereits nach dem Gesetz geboten.

Die Kosten für ein Gerüst unterscheiden sich - so auch hier - nach der Standzeit (vgl. LV 01, Titel 00). Die Standzeit wiederum hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang Arbeiten ausgeführt werden, für die überhaupt ein Gerüst erforderlich ist (ebenso: BGH, Urt. v. 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 44). Das Gerüst war hier nicht lediglich für die unter der Position 1 der Modernisierungsmieterhöhung aufgeführten Arbeiten erforderlich, sondern zumindest teilweise auch für die Arbeiten unter der Position 2. Der Anteil und Umfang der Arbeiten, die auf die Instandsetzung entfielen, bleibt bereits hinsichtlich des Umfangs und (Zeit-) Aufwands deutlich hinter den als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen zurück.

Die vereinfachte Sicht der Kl. lässt diese tatsächliche Sachlage ebenso unberücksichtigt wie die von den Kl. in Bezug genommene Meinung in der Literatur (Schindler, NZM 2021, 258, [259]). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass dieser Gesichtspunkt überhaupt in die Überlegungen einbezogen wurde. Es trifft nicht zu, dass die Aufstellung des Gerüsts bei einer modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung ihre Ursache - allein? - in der Instandsetzungsmaßnahme hat. Sie hat ihre Ursache selbstverständlich - auch - in den - hier außerordentlich umfangreichen - Modernisierungsmaßnahmen. Die Möglichkeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen ohne ein Gerüst (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 44), behaupten nicht einmal die Kl. Ihre Auffassung zugrunde gelegt, ließe sich ebenso gut (allerdings ebenso unzutreffend) vertreten, dass die - zu deutlich geringeren geringen Anteilen ausgeführten - Instandsetzungsarbeiten im Rahmen der Gerüstkosten gänzlich außer Betracht bleiben.

Mit Blick auf den Umfang der als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen, die - anders als Teile der als Instandsetzung berücksichtigten Arbeiten an der Fassade und den Balkonen einschließlich der Schlosserarbeiten - ohne das Gerüst gar nicht ausführbar waren und ausweislich der detaillierten Darstellung der Arbeiten in den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erheblich umfangreicher und dem entsprechend zeitaufwendiger waren, ist der Ansatz von nur 62,82 % der Kosten nicht zu beanstanden.

bb) Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung

Für die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung der obersten Geschossdecke hat die Bekl. im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 245.000 € angegeben, davon 62.397,25 € (= ca. 25 %) als Modernisierung berücksichtigt.

Die eingestellten Gesamtkosten hat die Bekl. auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin durch Vorlage der Rechnung der DAWA Dach + Wand GmbH belegt.

Unstreitig wurden alle Arbeiten ausgeführt. Entgegen der Auffassung der Kl. sind die in der Anlage B 1 zum Schriftsatz der Bekl. vom 22. Dezember 2021 gekennzeichneten Kosten auch als Modernisierungskosten umlagefähig. Bereits in der Modernisierungsankündigung wurde das Erfordernis der Verbreiterung der Dachrandanschlüsse mit der Überdeckung des neuen Wärmeverbundsystems begründet. Die Dämmung wurde um ca. 70 mm verstärkt. Eben dies ergibt sich auch aus dem von der Bekl. vorgelegten Leistungsverzeichnis. Die Dämmmaßnahme fällt ohne Weiteres unter § 555b Nr. 1 BGB (vgl. Wertungen: § 48 GEG, Anlage 7 zu § 48 GEG). Ausweislich der Modernisierungsankündigung führt die Verstärkung der obersten Geschossdecke im Bereich des Daches dazu, dass sich der U-Wert verbessert und nunmehr die in der Anlage 7 zu § 48 GEG vorgegebenen Werte eingehalten werden. Dass dies durch einen schlichten Ersatz der alten durch eine neue Dämmung gleicher Stärke möglich gewesen wäre, behaupten die Kl., ohne dies zu begründen.

cc) Erneuerung der Fenster und Balkonelemente

Für die Erneuerung der Fenster und Balkonelemente hat die Bekl. im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 651.396,44 € angegeben, davon 421.528,63 € als umlagefähige Modernisierung berücksichtigt. Der auf die Wohnfläche der Kl. entfallende Anteil würde 4.685,06 € betragen; im Rahmen der Mieterhöhung der Kl. tatsächlich berücksichtigt hat die Bekl. jedoch lediglich 3.303,74 €.

Ausweislich der Modernisierungsankündigung, deren Angaben im Rahmen der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.7.2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 21), handelt es sich (auch) bei der Fenstererneuerung um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, das heißt eine bauliche Veränderung, die sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch die einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt (BGH, Urt. v. 20.7.2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 16; Urt. v. 17.6.2020 - VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Der Vermieter hat (auch in diesem Fall) dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 17.6.2019 - VIII ZR 81/19, juris Rn. 37).

Hier wurden nicht lediglich die vorhandenen Holzverbundfenster mit einem U-Wert von 2,7 W/m2K instand gesetzt, sondern durch Fenster mit einem deutlich niedrigeren U-Wert von 1,3 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Eine nachhaltige Komforterhöhung (§ 555b Nr. 6 BGB) ergibt sich aus der Ausstattung der neuen Fenster mit Drehkippbeschlägen. Dass die Bekl. diese Maßnahme ausgeführt hat, stellen die Kl. nicht in Abrede. Sie selbst räumen ein, dass ihnen im Rahmen der Belegeinsicht eine Rechnung für die Fertigung, Lieferung und Montage der Fenster über 559.300 € vorgelegt wurde (Anlage K 5, Bl. 39 d.A.). Die Kosten für die Arbeiten im Vorfeld und infolge der Fenstererneuerung (De- und Montage der Heizkörper, Malerarbeiten) hat die Bekl. zwar nicht belegt, allerdings auch unter Berücksichtigung dieses Betrages einen geringeren als den auf den vorgenannten Betrag entfallenden Kostenanteil nach der Wohnfläche (= 3.661,46 €) auf die Kl. umgelegt. Der fehlende Nachweis wirkt sich daher nicht zu Lasten der Kl. aus.

Soweit die Kl. beanstanden, dass die ihnen im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegte Rechnung Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht getrennt ausweise, erschließt sich (erneut) nicht, weshalb eine Rechnung richtig sein sollte, die - unstreitig - nicht ausgeführte Erhaltungsmaßnahmen ausweist. Die Fenster sowie das Balkon- bzw. Loggia-Element sind ausgetauscht, gerade nicht instand gesetzt worden. Das ist vollkommen unstreitig.

Nachdem die Kl. auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin zum Zustand der ausgetauschten Fenster unter Vorlage von Fotos vorgetragen haben, die Bekl. dem Vortrag zum Umfang der behaupteten Instandsetzungen in 2009 bis 2012 durch Vorlage von Rechnungen teilweise entgegengetreten ist, ergibt sich - auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die neuen Fenster(elemente) einen höheren U-Wert und Schallschutz aufweisen - kein weitergehender als der von der Bekl. in Ansatz gebrachte Anteil ersparter Erhaltungsaufwendungen.

dd) Einbau von Fensterlüftern

Die Kosten für den unstreitig erfolgten Einbau der Fensterlüfter haben die Kl. nicht weiter beanstandet.

ee) Elektroarbeiten und erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage

Ebenso verhält es sich mit den Kosten für den erstmaligen, unstreitig vorgenommenen Einbau einer Gegensprechanlage, nachdem die Bekl. das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) als Anlage B3 vorgelegt hat.

ff) Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz

Für den Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz hat die Bekl. im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 29.344,05 € angegeben, davon lediglich 13.204,82 € als Modernisierung berücksichtigt. Zum Beleg der Kosten hat sie zunächst das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) vorgelegt sowie nach Auflage in zweiter Instanz die nach dem Leistungsverzeichnis berücksichtigten Arbeiten dem Grunde und der Höhe nach erläutert, die auf dem Leistungsverzeichnis beruhende Rechnung der Elektro … GmbH vorgelegt.

Die danach von den Kl. aufrechterhaltenen Einwände tragen nicht; eine konkrete Auseinandersetzung mit den Angaben der Bekl. findet nicht statt. Auch für einen Laien erschließt sich ohne Weiteres, dass der erstmalige Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz sich mitnichten in den Materialkosten der Steckdose selbst erschöpft, sondern Kabelverlegungen erfordert, wobei dies - so die Bekl., ohne dass die Kl. dem entgegengetreten wären - unter Putz geschehen ist. Die Arbeiten sind dementsprechend bereits in der Modernisierungsankündigung beschrieben worden. Die Kl. selbst behaupten nicht, dass die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt worden sind.

gg) Flur und Keller: Fenstererneuerung

Für die Erneuerung der Fenster im Keller und Treppenhaus sind anstelle des von der Bekl. in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingestellten Betrages von 2,22 €/Monat lediglich 1,48 €/Monat zu berücksichtigen.

Die Bekl. hat für diese Position im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 50.023,58 € angegeben, davon 21.771,78 € (= ca. 40 %) als Modernisierung berücksichtigt.

Auch bei der Erneuerung der Fenster im Keller- und Treppenhausbereich handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Die vorhandenen Fenster mit einem U-Wert von 5,0W/m2K wurden nicht instand gesetzt, sondern durch Fenster mit einem U-Wert von 1,4 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt.

Die Bekl. hat im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorlage des Leistungsverzeichnisses 02 (Fenster), Titel 01 (Fassadenfenster: Etagenflure, Keller/Reinigungsbalkone/Treppenhaus) sodann allerdings nur Gesamtkosten in Höhe von 36.286,29 € (brutto) geltend gemacht. Werden - wie in der Modernisierungsmieterhöhung - 60 % als (ersparter) Erhaltungskostenaufwand in Abzug gebracht, so ergibt sich ein umlagefähiger Betrag von 14.514,52 €. Weshalb bei geringeren nachgewiesenen Kosten nunmehr eine Umlage von 60 % als Modernisierung gerechtfertigt sein soll, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Bekl. noch dem in Bezug genommenen Angebot des Malerfachbetriebes S. vom 20.11.2017, das die Bekl. zum Nachweis der ersparten Erhaltungskosten für die Fenster bzw. das Balkon-/Loggiaelement vorgelegt hat. Der Anlage B 4 lässt sich bezüglich der Ermittlung der Kosten für eine (alternative) Erhaltung der Fenster keine Aussage entnehmen.

Der Ansatz von 40 % der aufgewendeten Kosten als Modernisierungsumlage ist mit Blick auf die weitgehend inhaltsleere Angabe der Kl., die Kellerfenster seien in einem schlechten Zustand gewesen und den Umstand, dass (unstreitig) durch den Einbau der neuen Fenster eine deutliche Verbesserung des Wärmeschutzes herbeigeführt wurde, nicht zu beanstanden.

hh) Hydraulischer Abgleich Heizung

Von den unter der Position 13 der Modernisierungsmieterhöhung von der Bekl. als umlagefähig angenommenen Modernisierungskosten können nur 2,06 €/Monat auf die Kl. umgelegt werden.

In Rahmen der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hat die Bekl. für den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 95.536,17 € als Modernisierung Kosten in Höhe von 24.052,58 € und davon einen Anteil von 267,33 € auf die Kl. umgelegt. Den Differenzbetrag zwischen den ihr entstandenen Gesamtkosten und der von ihr für umlagefähig gehaltenen Modernisierungskosten hat sie mit 71.483,59 € beziffert.

Die Kl. haben bereits in der Klageschrift beanstandet, dass insoweit keine Rechnungen vorgelegt wurden.

Noch erstinstanzlich hat sie sodann geltend gemacht, dass sich die Angabe zu den Gesamtkosten insgesamt auf die Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage beziehen würde; die Kosten für den hydraulischen Abgleich hätten 40.087,64 € betragen. Davon gab sie an, 60 % als Modernisierungsumlage berücksichtigt zu haben.

Auf die zweitinstanzliche Auflage zum Nachweis und der Erläuterung bzw. Abgrenzung der Kosten für den hydraulischen Abgleich von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage hat sie sodann (kommentarlos) lediglich Kosten in Höhe von insgesamt 33.687,09 € belegt, die nunmehr der Berechnung zugrunde zu legen sind.

Die Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden.

Bereits in der Modernisierungsankündigung hatte die Bekl. den erforderlichen hydraulischen Abgleich damit begründet, dass sich der Wärmebedarf des Gebäudes infolge der energetischen Fassadensanierung geändert habe, die Heizungsanlage auf den reduzierten Wärmebedarf abgestimmt werden müsse, damit die Räume im Haus gleichmäßig nur mit der wirklich benötigten Heizungswärme versorgt werden. Auf der Grundlage einer energetischen Wärmebedarfsberechnung und des Einbaus neuer, differenzdruckgeregelter Thermostatventile werde daher ein hydraulischer Abgleich durchgeführt.

Die Maßnahme erfüllt damit - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - eindeutig die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20.7.2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 25 ff.). Dem entsprechen die Wertungen, die etwa § 3 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zugrunde liegen.

Dass diese Maßnahmen durchgeführt wurden, stellen auch die Kl. nicht in Abrede. Sie tragen zudem selbst eine Rechnung der Fa. R. vor, aus denen sich für die Heizungsarbeiten und den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 141.380,25 € ergeben, so dass auch nach dem Vortrag der Kl. feststeht, dass der von der Bekl. für den hydraulischen Abgleich vorgetragene Betrag aufgewendet wurde. Im Übrigen „vermuten“ sie lediglich, dass die Lebensdauer der ausgetauschten Thermostatventile abgelaufen war. Auf deren Austausch beschränken sich die in der Anlage B5 aufgeschlüsselten Kosten für ausgeführte Arbeiten zum einen nicht, zum anderen berücksichtigt die Bekl. selbst einen Erhaltungskostenaufwand von 40 %, der mangels konkreter Einwände der Kl. gegen die Gesamtkosten jedenfalls nicht zu niedrig angesetzt ist.

Die Bekl. muss sich - nachdem sie selbst lediglich Kosten in Höhe von 33.687,09 € für den hydraulischen Abgleich auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin in Ansatz bringt, ohne auflagegemäß eine weitere Abgrenzung zu den weiteren in der Modernisierungsankündigung unter Ziff. I.8 aufgeführten Arbeiten vorzunehmen, an der von ihr zugrunde gellegten Umlagefähigkeit von lediglich 60 % der Kosten festhalten lassen.

ii) Anteilige Baunebenkosten

Bei den Baunebenkosten sind anteilig nur 19,30 €/Monat (= 0,252 €/m2/Monat) anstelle von 19,68 €/Monat umlagefähig.

Zum Beleg der in Ansatz gebrachten Baunebenkosten hat die Bekl. - auch nach dem Vortrag der Kl. - Rechnungen vorgelegt, die Kosten in Höhe von insgesamt 424.064,27 € ergeben, zweitinstanzlich auf Auflage der Kammer - auch nach dem Vortrag der Kl. - weitere 11.327,98 €.

Der Einwand der Kl. beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass sie angeben, ein Zusammenhang zu den Modernisierungsmaßnahmen erschließe sich (für sie) nicht; eine Aufteilung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sei (ihnen) nicht möglich. Soweit sie - ohne nähere Begründung - in den Raum stellen, dass es sich bei der Generalplanerin - der … GmbH - um ein mit der Bekl. verbundenes Unternehmen handelt, erschließt sich schon nicht, was sie damit beanstanden möchten. Auf die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit der Entstehung und Umlage von Betriebskosten sowie ihre Marktüblichkeit wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 - VIII ZR 102/21, juris).

Da die Bekl. im Rahmen der unkommentierten und unsortierten Vorlage der Belege in Anlage B6 allerdings nicht die volle Höhe der Kosten nachgewiesen hat, war die Berechnung zu korrigieren, wobei die Bekl. sich wiederum an ihrem Ansatz nicht umlagefähiger Kosten festhalten lassen muss.