Anforderungen an die Verwertungskündigung

1. Bei der gerichtlichen Überprüfung einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordert die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs „erheblich“ nicht anders als bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Berücksichtigung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Dazu zählen nicht nur die „grundsätzlichen“, sondern auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (Anschluss an BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95, juris Tz. 16).

2. Zur Berücksichtigung fehlender Bemühungen des Vermieters um Abmilderung der - sozialen und wirtschaftlichen - Kündigungsfolgen durch Unterbreitung eines an den Mieter gerichteten und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

Der Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB nicht zu, da die Kündigung vom 1. August 2022 das Mietverhältnis nicht beendet hat.

Die Voraussetzungen der § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Dabei kann zunächst dahinstehen, ob es sich bei dem von der Kl. verfolgten Projekt nicht bereits um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsgarantie liegendes Spekulationsgeschäft handelt, weil die Kl. das Grundstück in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit der Bestandsgebäude von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst war, dass sie mit dem Neubau und anschließendem Verkauf voraussichtlich einen erheblichen Gewinn verwirklichen kann (vgl. BGH, Urt. v. 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, GE 2009, 381 = BGHZ 179, 289, juris Tz. 20; Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 207/14, NZM 2015, 163, juris Tz. 13).

Es bedarf ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die Kündigung schon wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam ist, weil die zur Begründung des beabsichtigten Abrisses des Bestandsgebäudes herangezogene Sanierungsbedürftigkeit des erst im Jahre 1984 errichteten Gebäudes auf einer planvollen Untätigkeit der Rechtsvorgängerin der Kl. oder der Kl. selbst beruht, die durch rechtzeitige und nachhaltige Investitionen in den Gebäudebestand hätte vermieden werden können (vgl. BGH, Urt. v. 28. Januar 2009, aaO., Tz. 22).

Soweit das Amtsgericht die Wirksamkeit der Kündigung unter Verweis auf alternative Verwertungsmöglichkeiten wie die unsanierte Weiterveräußerung des Grundstücks oder eine Teilsanierung verneint hat, begegnet das im Hinblick auf die grundrechtlich geschützte wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Vermieters zwar Bedenken (vgl. BGH, Urt. v. 28. Januar 2009, aaO., Tz. 21). Ob diese durchgreifen, kann jedoch ebenfalls dahinstehen. Denn das Amtsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt, dass der Kl. durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses kein erheblicher Nachteil entstehen würde.

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und des Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Denn auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Die dem Vermieter entstehenden Nachteile dürfen andererseits keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Diese Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der wechselseitigen Interessen beider Vertragsparteien treffen (vgl. BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989 - 1 BvR 1131/87, NJW 1989, 972, juris Tz. 21; Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95, juris Tz. 16; BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, GE 2017, 1403 = NJW-RR 2018, 12, beckonline Tz. 22; Kammer, Urt. v. 25. September 2014, aaO., Tz. 8; Urt. v. 20. September 2018 - 67 S 16/18, GE 2018, 1596 = NJOZ 2019, 1213, beckonline Tz. 10, jeweils m.w.N.).

Soweit dem zuwider teilweise vertreten wird, im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB seien ausschließlich die Interessen des Vermieters beachtlich, während die konkreten Interessen des von der Kündigung betroffenen Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses ausschließlich im Rahmen der §§ 574 ff. BGB und nicht schon auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen seien (vgl. etwa Geib, in: Beck­OGK BGB, Stand: 1. Januar 2024, § 573 Rz. 116; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 573 Rz. 9. Aufl. 2023, § 573 Rz. 132), widerspricht das der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urt. v. 25. September 2014, aaO., Tz. 15; Urt. v. 20. September 2018, aaO., Tz. 12, jeweils m.w.N.). An dieser ist schon wegen des Wortlauts der Norm und des über Art. 14 Abs. 1 GG verbrieften Anspruchs der Wohnraummieter festzuhalten, dass die Gerichte bei der Anwendung der §§ 573 ff. BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe die Bedeutung und Tragweite des mieterseitigen Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, juris Tz. 31). Das aber erfordert bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs „erheblich“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht anders als bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Berücksichtigung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls und damit auch der konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (vgl. Kammer, Beschl. v. 23. März 2021 - 67 S 11/21, GE 2021, 704 = WuM 2021, 457, beckonline Tz. 10). Eine lediglich schematische Berücksichtigung der Mieterinteressen im Sinne eines „grundsätzlichen Bestandsinteresses“ liefe auf eine nicht mehr vom Gesetzeszweck des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB getragene Leerformel hinaus. Sie stünde zudem im Widerspruch zu der Rechtsprechung des BVerfG (Beschl. v. 12. November 2003, aaO., juris Tz. 16), der jüngeren Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, GE 2021, 246 = WuM 2021, 119, beckonline Tz. 17, 20) und der überwiegenden Instanzrechtsprechung (vgl. etwa LG Itzehoe, Urt. v. 24. August 2021 - 9 S 8/21, BeckRS 2021, 47421 Tz. 36; LG Köln, Urt. v. 21. März 2018 - 9 S 18/18, BeckRS 2018, 7136 Tz. 19).

Gemessen an diesen Maßstäben ist der Eintritt eines erheblichen Nachteils i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht zu bejahen. Denn die der Kl. im Fall einer Hinderung an der beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks entstehenden wirtschaftlichen Nachteile würden jedenfalls keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Bekl. im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen würden.

Die Kl. beabsichtigt ausweislich ihrer Kündigungserklärung, das Grundstück nach Abriss sämtlicher Wohnungen unter Einschluss der von dem Bekl. innegehaltenen Räume neu zu bebauen und den neu geschaffenen Wohnraum mit einer Rendite von 13,7 Millionen € zu veräußern. Bei Erhalt der bisherigen Bausubstanz und Fortbestand auch des streitgegenständlichen Mietverhältnisses wäre die Kl. ausweislich ihres von dem Bekl. bestrittenen Vortrags gehalten, das Gesamtobjekt mit einem Aufwand von 6,9 Millionen € zu sanieren und fortan mit einer jährlichen Unterdeckung zu bewirtschaften.

Das Unterlassen einer Entwicklung und gewinnbringenden Veräußerung des Grundstücks ist für die Kl. nach ihrem eigenen Vortrag ebenso wirtschaftlich nachteilig wie eine sich in näherer Zukunft nicht amortisierende Gebäudesanierung. Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist jedoch zunächst zu Lasten der Kl. zu berücksichtigen, dass sie das Objekt in Kenntnis der Vermietung an den Bekl. und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003, aaO., Tz. 13; Kammer, Urt. v. 25. September 2014, aaO., Tz. 17; Urt. v. 20. September 2018, aaO., Tz. 11). Daneben ist zu berücksichtigen, dass die Kl. hinsichtlich ihres alternativen Sanierungskonzepts keine Bauverpflichtung trifft. Sie ist daher nicht aus Rechtsgründen gezwungen, ihr zum Gegenstand der Kündigungen erhobenes Sanierungskonzept tatsächlich umzusetzen (vgl. Kammer, Urt. v. 20. September 2018, aaO. Tz. 11). Auch tatsächliche Umstände verpflichten die Kl. nicht zur Vollsanierung. Denn es lässt sich insbesondere vor dem Hintergrund der in den Jahren 2006/2007 erfolgten energetischen Gebäudesanierung aus der Kündigungserklärung nicht entnehmen, dass und warum eine Sanierung auch geringeren Umfangs nicht nachhaltig und ausreichend wäre. Der für den Vermieter mit einer nachhaltigen Gebäudesanierung verbundene Kostenaufwand ist aber schon grundsätzlich nicht geeignet, einen erheblichen Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu rechtfertigen (vgl. BGH, Urt. v. 28. Januar 2009, aaO., Tz. 12; Kammer, Urt. v. 25. September 2014, aaO., Tz. 13). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem über den Inhalt der Kündigungserklärung hinausgehenden schriftsätzlichen Vortrag der Kl., der schon wegen der den Vermieter treffenden Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht geeignet wäre, im Rahmen der Interessenabwägung eine der Kl. günstigere Beurteilung zu rechtfertigen (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, beckonline Tz. 27, 32).

Hinzu treten die wirtschaftlichen und persönlichen Nachteile des Bekl. für den Fall der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses. Der Bekl. würde im Falle der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur seinen langjährigen Lebensmittelpunkt verlieren. Er wäre zudem gezwungen, sich mit ungewissem Ausgang auf dem durch erhebliche Preisanstiege und eine Verknappung freien Ersatzwohnraums gekennzeichneten Berliner Wohnungsmarkt zu behaupten (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2024 - 67 S 264/22, juris Tz. 38); außerdem müsste er die weiteren mit einem Wohnungswechsel verbundenen finanziellen und sonstigen Belastungen tragen (vgl. Kammer, Urt. v. 25. September 2014, aaO., juris Tz. 17; Urt. v. 20. September 2018, aaO., Tz. 12). Diese erheblichen materiellen und immateriellen Nachteile des Bekl. überwiegen die der Kl. durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen; erst recht nehmen die der Kl. entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Bekl. im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen würden.

Ein der Kl. günstigeres Abwägungsergebnis wäre allenfalls dann gerechtfertigt gewesen, wenn sie dem Bekl. zur Vermeidung der wesentlichen kündigungsbedingten Nachteile angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen angeboten oder vermittelt hätte (vgl. Kammer, Urt. v. 25. September 2014, aaO., juris Tz. 17; Urt. v. 20. September 2018, aaO., Tz. 12; LG Köln, aaO., Tz. 20). Dazu hätte es allerdings der Unterbreitung eines bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum gegenüber dem Bekl. bedurft (vgl. Kammer, Urt. v. 25. September 2014, aaO., juris Tz. 17; Urt. v. 20. September 2018, aaO., Tz. 12). Ein solches Angebot ist nicht erfolgt.

II. Die Kl. erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zu der Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Ziff. 1222 KV-GKG weist die Kammer vorsorglich hin.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme des Rechtsmittels erledigt.

Der Vermieter kann nach § 573 BGB kündigen, wenn er sonst an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Umstritten ist, ob das konkrete Bestandsinteresse des Mieters dabei zu berücksichtigen ist. Das LG Berlin [ZK 67] meint, dass bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs „erheblich“ sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und abzuwägen sind, wozu nicht nur die „grundsätzlichen“, sondern auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses zählen. Der Vermieter könne seine Chancen verbessern, wenn er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflich Angebote zur Anmietung von Ersatzwohnraum mache oder solche vermittle.

Die Klägerin hatte ein Grundstück mit Wohngebäude gekauft und plante den Abriss sämtlicher Wohnungen. Nach der Neubebauung sollte das Grundstück mit einer Rendite von über 13 Millionen € veräußert werden. In der Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten hieß es, bei Erhalt der bisherigen Bausubstanz sei ein Aufwand von knapp 7 Millionen € für die Sanierung erforderlich und die Bewirtschaftung nur mit jährlicher Unterdeckung möglich.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab; die Berufung war erfolglos.

In ihrem Hinweisbeschluss führte die 67. Kammer des LG Berlin aus, es könne offenbleiben, ob die Vermieterin das sanierungsbedürftige Grundstück zu einem überhöhten Preis zum Zweck des Neubaus gekauft habe, ob die Sanierungsbedürftigkeit auf eine planvolle Untätigkeit der Eigentümerin zurückgehe oder ob alternative Verwertungsmöglichkeiten bestanden hätten. Jedenfalls sei das Verwertungsinteresse des Eigentümers mit dem Bestandsinteresse des Mieters abzuwägen mit dem Ergebnis, dass hier ein erheblicher Nachteil i.S.d. Gesetzes durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht zu bejahen sei.

Bei den wirtschaftlichen Nachteilen für die Klägerin sei zu berücksichtigen, dass sie in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Kündigung das Grundstück erworben habe und sie keine Bauverpflichtung treffe. Sie sei auch „nach den tatsächlichen Umständen“ nicht zur Vollsanierung verpflichtet, sodass der mit einer nachhaltigen Gebäudesanierung verbundene Kostenaufwand noch nicht einen erheblichen Nachteil begründe.

Dagegen sei das konkrete Bestandsinteresse des Mieters abzuwägen, der seinen langjährigen Lebensmittelpunkt verlieren würde, sich mit ungewissem Ausgang auf dem durch erhebliche Preisanstiege und eine Verknappung freien Ersatzwohnraums gezeichneten Berliner Wohnungsmarkt behaupten müsste und auch die weiteren mit einem Wohnungswechsel verbundenen Belastungen zu tragen habe.

Ein für die Klägerin günstigeres Abwägungsergebnis wäre allenfalls gerechtfertigt gewesen, wenn die Klägerin Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen angeboten oder vermittelt hätte, was hier nicht geschehen sei.

Die Kammer kann sich für ihre Entscheidung auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 12. November 2003 (GE 2004, 174) stützen, wonach sämtliche Umstände des Einzelfalls einschließlich der konkreten Interessen des Mieters wie etwa erhebliche Eigenleistungen durch Renovierungsarbeiten gegeneinander abzuwägen sind.

Der Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der nur die wirtschaftlichen Nachteile des Vermieters erwähnt, stützt eher die Gegenauffassung (etwa die von Häublein, Münchner Kommentar, Rn. 132 zu § 573), nach der diese nur im Rahmen der Sozialklausel nach § 574 BGB zu berücksichtigen sind.