Anforderungen an die Ankündigung von Instandsetzungsmaßnahmen

1. Die Verpflichtung zur rechtzeitigen Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen gilt auch für die Beseitigung der vom Mieter angezeigten Mängel.

2. Die - keiner Form und Frist unterliegende - Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Mieters zu orientieren und muss den Mieter vor allem früh- und rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen in Kenntnis setzen.

3. Sowohl die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit) als auch die inhaltlichen Anforderungen müssen sich an Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahmen orientieren.

4. Kein schützenswertes Interesse des Vermieters, die von ihm zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen.

(Leitsätze der Redaktion)

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Bekl. zur Instandsetzung verurteilt, weil die Beheizbarkeit des Wohnzimmers durch die vorhandene Nachtspeicherheizung nicht mehr gewährleistet ist. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt die Bekl. selbst letztlich auch gar nicht in Abrede.

Offen bleiben kann, ob unter welchen Voraussetzungen ein Mieter gehindert sein kann, seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gerichtlich zu verfolgen bzw. eine Verurteilung des Vermieters ungeachtet einer unstreitigen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit der Mietsache ausgeschlossen sein kann.

Hier jedenfalls hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei keine Gründe gesehen, die dem Mangelbeseitigungsanspruch der Kl. entgegenstehen könnten.

Die Kl. befanden sich insbesondere nicht in Verzug mit der Annahme einer von der Bekl. angebotenen Mangelbeseitigung, § 293 BGB. Die Bekl. hat den Kl. die von ihr unstreitig geschuldete Leistung zu keiner Zeit so angeboten, wie sie zu bewirken ist, § 294 BGB. Zutreffend hat das Amtsgericht den insoweit bei Erhaltungsmaßnahmen maßgeblichen Pflichtenkreis der Parteien eines Wohnraummietvertrages nach § 555a BGB konkretisiert.

Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine - hier weder vorgetragene noch ersichtliche - Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.

Soweit die Bekl. den Ansatz des Amtsgerichts beanstandet, lässt sie offen, worauf sie ihre Auffassung stützt, die Anwendung des § 555a Abs. 2 BGB sei für den (nicht ganz seltenen) Fall der Beseitigung - wie hier - vom Mieter angezeigter Mängel ausgeschlossen. Dem Wortlaut der Regelung lässt sich eine solche Einschränkung nicht entnehmen. Da die Kenntnis vom Instandsetzungsbedarf innerhalb der dem Mieter zum Alleingebrauch überlassenen Räumlichkeiten mangels Kenntnis des Vermieters regelmäßig eine Anzeige des Mangels voraussetzt, im Übrigen gerade die Ausführung von Arbeiten im privaten Rückzugsbereich des Mieters ein besonderes Informationsbedürfnis auslöst, würde die Vorschrift - ohne jeden Anhaltspunkt im Gesetzestext - de facto jeden sinnvollen Anwendungsbereich verlieren.

Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten, die auch zuvor anerkannt war (vgl. BGH Urt. v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, GE 2009, 646, juris Rn. 16) unterliegt - anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB - keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2018, § 555a Rn. 37, m.w.N. vgl. zu alledem auch: Kammer, Urt. v. 17.3.2016 - 65 S 289/15, WuM 2016, 285, nach juris Rn. 8 ff.).

Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung gilt insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs. 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, aaO. Kammer, Urt. v. 17.3.2016, aaO.; Kammer, Urt. v. 17.3.2016 - VIII ZR 289/15, WuM 2016, 285, nach juris Rn. 8 ff.).

Hier hat die Bekl. die Instandsetzungsarbeiten bereits in zeitlicher Hinsicht nicht konkret angekündigt, insbesondere keinen konkreten Termin für den Beginn der Arbeiten genannt.

Das nunmehr erstmals in Bezug genommene Schreiben vom 20. Januar 2018, in dem der Austausch des Nachtspeicherofens ohne Mitteilung weiterer Informationen für die 9. Kalenderwoche angekündigt wird, wird erstmals in den Rechtsstreit eingeführt.

Schriftverkehr wurde erstinstanzlich ausschließlich von den Kl. in Bezug genommen und zu den Akten gereicht, nicht von der Bekl. Der mit der Klageschrift von den Kl. vorgelegte Schriftverkehr endet (nachvollziehbar) mit einem außergerichtlichen Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kl. an die Bekl. vom 10. Januar 2018. Dies entspricht den Feststellungen des Amtsgerichts im Tatbestand des angefochtenen Urteils.

Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht den o. g. Anforderungen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund des hier im Raum stehenden Umfangs der Arbeiten und der mit ihrer Ausführung zu vermutenden, von der Bekl. allerdings auch nicht näher angegebenen Beeinträchtigungen für die Kl., wobei hier hinzukommt, dass die Kl. - wie sich aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht ergibt - über 80 Jahre alt und schwer krank ist.

Die Bekl. hat erstmals in der Klageerwiderung den Ablauf der Arbeiten konkretisiert, dies allerdings, ohne dass für einen nicht auf den Abbau von Nachtspeicheröfen spezialisierten Laien verständlich wäre, inwieweit die Nutzung der Wohnung bzw. unter welchen Bedingungen ein Verbleib darin möglich ist. So ist etwa für den insoweit nicht vorgebildeten Mieter unverständlich, welche Ausmaße und Beeinträchtigungen etwa das „Andocken einer Unterdruckhaltung an den Sanierungsbereich zum Erzeugen des gesetzlich vorgeschriebenen Unterdruckes von 20 PA während der Arbeitszeiten“ oder das „Andocken einer Mehrkammer-Personalschleuse an die Arbeitskammer gem. den Vorschriften der TRS 519“ annimmt. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussetzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher i.S.d. § 13 BGB. Ahnen lässt sich im Zusammenhang mit der „Mehrkammer-Personalschleuse“, dass möglicherweise die - bei Wohnungen nicht unübliche - Möblierung den von der Bekl. in Aussicht genommenen Installationen im Wege stehen könnte.

Vor diesem Hintergrund fällt die fehlende Mitteilung des Beginns der Arbeiten besonders ins Gewicht.

Auf welches schützenswerte Interesse die Bekl. im Übrigen ihre Auffassung stützt, den Kl. die von ihr beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen, erschließt sich nicht. Es ist demgegenüber offenkundig, dass ein Mieter nicht jeden, der Einlass begehrend an der Wohnungstür steht und behauptet, vom Vermieter beauftragt zu sein, in die Wohnung lassen sollte, wobei auch hier das hohe Alter der Kl. und ihre schwere Erkrankung zusätzlich ins Gewicht fällt. Ebenso offenkundig ist, dass dem Mieter eine Überprüfung der Zuverlässigkeit der beauftragten Firma möglich sein muss, wenn er - wie im Fall von Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung - ihm fremde, von ihm nicht ausgewählte Personen in sein privates, mit persönlichen (Wert-) Gegenständen ausgestattetes Rückzugsgebiet lassen muss.

Berufung zurückgenommen.

Die Verpflichtung zur rechtzeitigen Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen gilt auch für die Beseitigung der vom Mieter angezeigten Mängel. Die – keiner Form und Frist unterliegende – Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Mieters zu orientieren und muss ihn vor allem früh- und rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen in Kenntnis setzen. Dabei besteht kein schützenswertes Interesse des Vermieters, die von ihm zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen.

Die Mieter (Kläger) hatten gerügt, dass mit der vorhandenen Nachtspeicherheizung die Beheizbarkeit des Wohnzimmers nicht mehr gewährleistet sei, und verlangen vorliegend von der Vermieterin (Beklagte) Instandsetzung. Strittig war insbesondere, ob die Vermieterin durch eine entsprechende Ankündigung den Mietern deutlich gemacht hatte, dass sie den Mangel beseitigen wolle. Das AG konnte keine ausreichende Information feststellen und verurteilte zur Mangelbeseitigung. Das LG sah das in einem Hinweisbeschluss ebenso, worauf die Vermieterin die Berufung zurücknahm.

Die Beklagte habe den Klägern die von ihr unstreitig geschuldete Leistung (Instandsetzung der Heizung) zu keiner Zeit so angeboten, wie sie zu bewirken sei. Zutreffend habe das Amtsgericht eine formgerechte Ankündigung der Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB für erforderlich gehalten.

Danach habe der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, und der Vermieter habe sie – Bagatellmaßnahmen ausgenommen – dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Anders als die Beklagte offenbar meine, gelte die Ankündigungspflicht auch für den Fall der Beseitigung vom Mieter angezeigter Mängel. Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten unterliege zwar – anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB – keiner besonderen Form oder Frist, habe sich aber mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Mieters zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung gelte insoweit für die Ankündigung von Instandsetzungsmaßnahmen, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren solle. Die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen hätten sich nach der Art, dem Umfang und der Dringlichkeit der in Aussicht genommenen Arbeiten zu richten. Dem Mieter müsse in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.

Hier habe die Beklagte die Instandsetzungsarbeiten bereits in zeitlicher Hinsicht nicht konkret angekündigt, insbesondere keinen konkreten Termin für den Beginn der Arbeiten genannt.

Erst im Berufungsrechtszug hatte die Beklagte ein Schreiben eingeführt, in dem der Austausch des Nachtspeicherofens ohne Mitteilung weiterer Informationen für die 9. Kalenderwoche angekündigt wurde.

Die bloße Angabe eines Zeitraums anstelle eines konkreten Datums genüge jedoch nicht. Das gelte insbesondere bei umfangreicheren und mit größeren Beeinträchtigungen verbunden Maßnahmen, zumal wenn – wie hier – Mieter über 80 Jahre alt und schwer krank seien.

Die Beklagte habe erstmals in der Klageerwiderung den Ablauf der Arbeiten konkretisiert, dies allerdings in einer für einen nicht auf den Abbau von Nachtspeicheröfen spezialisierten Laien unverständlichen Weise, aus der nicht hervorgegangen sei, inwieweit die Nutzung der Wohnung bzw. unter welchen Bedingungen ein Verbleib darin möglich war. So sei etwa für den insoweit nicht vorgebildeten Mieter unverständlich, welches Ausmaß an Beeinträchtigungen etwa das „Andocken einer Unterdruckhaltung an den Sanierungsbereich zum Erzeugen des gesetzlich vorgeschriebenen Unterdruckes von 20 PA während der Arbeitszeiten“ oder das „Andocken einer Mehrkammer-Personalschleuse an die Arbeitskammer gem. den Vorschriften der TRS 519“ einnimmt. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussetzender Angaben genügten nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher.

Der Vermieter habe auch kein schützenswertes Interesse, dem Mieter zu verschweigen, welche Fachfirma er beauftragt hat. Es sei offenkundig, dass ein Mieter nicht jeden hereinlassen wolle, der behauptet, vom Vermieter beauftragt zu sein.