Anforderung an Kostenklausel über Abwälzung der Kleinreparaturen

Anforderung an Kostenklausel über Abwälzung der Kleinreparaturen; betragsmäßige Begrenzungen; Obergrenzen; Höchstbetrag

Die Überbürdung von Kosten für Kleinreparaturen ist zwar grundsätzlich (und auch durch Formularvereinbarung) möglich, unterliegt jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Die Reparaturen müssen sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; ferner muss ein Höchstbetrag je Einzelreparatur sowie ein Höchstbetrag für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen, festgesetzt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Dem Kl. steht gegenüber den Bekl. der hier geltend gemachte Anspruch auf Zahlung in Höhe von 34,72 Euro nicht zu (§§ 307, 535, 536, 538 BGB). [...]

Insofern geht das Gericht hier aber entsprechend dem Vortrag der Parteien von einer einmaligen Maßnahme aus bestimmtem Anlass aus, d. h. also von Kosten einer Instandsetzung bzw. Reparatur.

Solche Kleinreparaturen können zwar auch grundsätzlich (und auch durch Formularvereinbarung) auf den Mieter - wie hier in § 18 des Mietvertrages - übertragen werden. Solche Vertragsklauseln werden von den Mietvertragsparteien auch in der Regel übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung der Reparaturkosten verstanden (BGHZ 118, 194 ff. = GE 1992, 663 ff. = NJW 1992, 1759 ff. = MDR 1992, 669 f. = DWW 1992, 207 f. = ZMR 1992, 332 ff. = WuM 1992, 355 f. = NJ 1992, 503 f.; BGH, WuM 2004, 529 ff. = NJW 2004, 2961 f. = GE 2004, 1093 f. = NZM 2004, 734 f. = DWW 2004, 256 f. = ZMR 2005, 105 f.). Derartige Vertragsklauseln weichen aber von dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab. Nach dieser Vorschrift obliegt es nämlich nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter, die Mietsache in dem zum vertragsmäßigen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht ist auch eine Hauptpflicht des Vermieters (BGHZ 92, 363 ff.; BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907). Sie ist zugleich wesentlicher Grundgedanke des gesetzlichen Mietrechts. Ein Abweichen hiervon durch allgemeine Vertragsbedingungen/Klauseln stellt daher im Zweifel auch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (BGH, BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907).

Bei der Wohnraummiete - wie hier - müssen dabei zudem gewisse Beschränkungen mit beachtet werden (BGH, BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907; BGH, BGHZ 118, 194 ff. = GE 1992, 663 ff. = NJW 1992, 1759 ff. = MDR 1992, 669 f. = DWW 1992, 207 f. = ZMR 1992, 332 ff. = WuM 1992, 355 f. = NJ 1992, 503 f.). Formularmäßige Übertragungen der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht sind wegen der auf den Mieter abgewälzten erheblichen Risiken nämlich grundsätzlich sehr eng auszulegen (OLG Brandenburg, ZMR 2003, 909 ff.; OLG Koblenz, BB 1989, 2138 = ZMR 1989, 464 f. = NJW-RR 1990, 20 f. = WuM 1990, 16 = GE 1990, 649 ff.). Wenn eine Klausel insofern nicht die Verpflichtung zur Tragung der anfallenden Reparaturkosten, sondern die Instandhaltungspflicht selbst auf den Mieter überbürdet, stellt dies z. B. schon eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (BGH, BGHZ 118, 194 ff. = GE 1992, 663 ff. = NJW 1992, 1759 ff. = MDR 1992, 669 f. = DWW 1992, 207 f. = ZMR 1992, 332 ff. = WuM 1992, 355 f. = NJ 1992, 503 f.).

Solche Klauseln dürfen sich im Übrigen aber auch nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH, BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907). Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Weiter gehören dazu wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Derartige Klauseln dürfen aber nicht so gefasst sein, dass hierunter auch Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (BGH, BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907). Für gemeinsam von mehreren Mietern genutzte Flächen und Anlagen ist zudem eine vollständige Überbürdung der Kosten wegen § 307 BGB unzulässig, da die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dort ihre Grenze findet, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter nämlich auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm in einem solchen Fall die Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen dann aber den Mieter unangemessen (BGH, GE 2005, 1185 ff. = ZMR 2005, 844 ff. = DWW 2005, 372 ff. = NZM 2005, 863 f. = MDR 2006, 17 f. = NJW-RR 2006, 84 ff.; KG Berlin, NJW-RR 2003, 586; OLG Naumburg, NJW-RR 2000, 823; OLG Düsseldorf, NZM 2000, 464; OLG Dresden, NJW-RR 1997, 395; OLG Köln, NJW-RR 1994, 524). Eine Vertragsklausel ist wohl auch dann unwirksam, wenn hierdurch z. B. auch Glasscheiben mit erfasst werden, weil diese nicht dem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen (LG Hamburg, WuM 1990, 416). Hier hat die Kl.

seite aber weder in der Abrechnung noch im nunmehrigen Verfahren dargelegt oder bewiesen, welche Anlage bzw. welcher Gegenstand oder welchen Teil der Wohnung überhaupt die "Kleinreparatur, F." betraf, so dass schon aus diesem Grunde hier die Klage abzuweisen ist.

Aus der Vertragsklausel muss sich des weiteren aber auch ergeben, bis zu welchem Betrag eine Reparatur noch als "Kleinreparatur" gilt (BGH, BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907). Insoweit darf die Höhe der Einzelreparatur einen Betrag zwischen 60 Euro und 100 Euro aber nicht überschreiten (OLG Hamburg, WuM 1991, 385; AG Braunschweig, GE 2005, 677 = ZMR 2005, 717 f.). Der hier als Vertragsklausel vereinbarte Höchstbetrag für die Einzelreparatur von 200 Euro überschreitet aber diese Grenze bei weitem und stellt somit ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung der Bekl. zu 1.) und 2.) als Mieters dar, so dass auch insofern die Klage aus diesem Grunde hier abzuweisen ist.

Eine Vertragsklausel muss des weiteren auch eine Höchstgrenze für den Fall festlegen, dass zahlreiche Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums - etwa binnen eines Jahres - anfallen (BGH, BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907). Ein Jahreshöchstbetrag in Höhe von einer Monatsmiete ist aber wohl bereits als zu hoch anzusehen (OLG Hamburg, WuM 1991, 385; AG Bremen, Urteil vom 26.4.2007, Az. 21 C 269/05). Die Höchstgrenze kann jedoch auf etwa 7 % bis 8 % der Jahresmiete festgesetzt werden (AG Braunschweig, GE 2005, 677 = ZMR 2005, 717 f.); auf keinen Fall sollte aber eine Monatsmiete jährlich überschritten werden. Diese Höchstgrenze ist von dem Kl. in der von ihm hier verwendeten Mietvertragsklausel mit einem Betrag von 400 Euro pro Jahr bei einer vereinbarten Netto-Kaltmiete von 500 Euro/Monat wohl auch noch als eingehalten anzusehen.

Selbst wenn aber der Mieter entsprechend der vereinbarten Vertragsklausel verpflichtet ist, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen, so muss er sich an größeren Reparaturen im Übrigen aber auch nicht anteilig beteiligen (OLG Düsseldorf WuM 2002, 545 ff. = DWW 2002, 328 f. = ZMR 2003, 25 ff. = OLG-Report 2003, 28 ff.). Eine Klausel, wonach sich ein Mieter an Kosten auch für Reparaturen, für die jeweils mehr als vereinbart aufzuwenden sind, mit diesem Betrag beteiligen muss, verstößt nämlich auch gegen § 307 BGB (BGH, BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907). Übersteigen die einzelnen Reparaturkosten diesen vereinbarten Höchstbetrag, ist der Mieter vielmehr von der Zahlungsverpflichtung befreit (OLG Düsseldorf, WuM 2002, 545 ff. = DWW 2002, 328 f = ZMR 2003, 25 ff. = OLG-Report 2003, 28 ff.). Gleiches gilt für Klauseln, nach denen sich der Mieter auch an jeder Neuanschaffung der von der Kleinreparaturpflicht umfassten Gegenstände mit zu beteiligen hat (BGH, BGHZ 108, 1 ff. = GE 1989, 669 ff. = WuM 1989, 324 ff. = DWW 1989, 195 ff. = NJW 1989, 2247 ff. = ZMR 1989, 327 ff. = MDR 1989, 907).

Der vom Kl. verwendeten Vertragsklausel ist somit hier die Wirksamkeit zu versagen, weil sie in ihrer im vorliegenden Verfahren maßgeblichen Auslegung zu einem Ausschluss der Rechte der Mieter führt und damit gegen zwingende Vorschriften verstößt sowie darüber hinaus hier auch - mit Rücksicht auf die durch diese Klausel den Bekl. als Mietern auferlegten Pflichten - eine unangemessene Benachteiligung zu bejahen ist. Da die damit verbundenen Nachteile für die Bekl. als Mieter nicht als unerheblich angesehen werden können, wird hier auch unter Berücksichtigung möglicher Kostenvorteile der Bekl. bei einer Eigenvornahme der Reparaturen die Grenze, innerhalb deren im Interesse des Rechtsfriedens eine Entlastung des Kl. als Vermieter von den ihm gesetzlich obliegenden Sacherhaltungspflichten noch hinzunehmen ist, überschritten. [...]

Die Kostenübernahme für Kleinreparaturen durch den Mieter kann als Formularklausel vereinbart werden, aber - wenn sie zu weit vom gesetzlichen Leitbild (= Instandsetzungspflicht des Vermieters) abweicht -, unwirksam sein. Ein vereinbarter Höchstbetrag von 200 Euro je Reparatur ist unwirksam, meint das AG Brandenburg.

Im Formularmietvertrag waren die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt worden. Als Höchstbetrag für die Einzelreparatur waren 200 Euro, als Höchstbetrag für mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres 400 Euro vereinbart worden. Der Vermieter stellte dem Mieter 34,72 Euro mit dem Betreff " Kleinreparatur, F." in Rechnung, die der Mieter nicht bezahlte und der Vermieter einklagte.

Das AG Brandenburg wies die Klage ab. Kleinreparaturen könnten zwar auch durch Formularvertrag auf den Mieter übertragen werden. Die Vereinbarung unterläge jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Eine derartige Klausel dürfe sich im übrigen aber auch nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt seien. Für gemeinsam von mehreren Mietern genutzte Flächen und Anlagen sei eine Überbürdung der Kosten unzulässig, da die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dort ihre Grenze finde, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt werde. Aus der Vertragsklausel müsse sich des Weiteren aber auch ergeben, bis zu welchem Betrag eine Reparatur noch als Kleinreparatur gelte. Ein Höchstbetrag für die Einzelreparatur von 200 Euro überschreite die Grenze, die zwischen 60 und 100 Euro liege. Die Höchstgrenze für mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums, die im vorliegenden Vertrag mit 400 Euro pro Jahr vereinbart sei, könnten bei einer vereinbarten Nettokaltmiete von 500 Euro pro Monat noch hingenommen werden.

Vorliegend sei die Klage abzuweisen gewesen, weil der Vermieter weder in der Abrechnung noch im Klageverfahren dargelegt habe, welche Anlage bzw. welcher Gegenstand oder welcher Teil der Wohnung überhaupt die angeführte " Kleinreparatur, F." betroffen habe.

Das Urteil gibt die maßgebliche Rechtsprechung zur Zulässigkeit von Kostenklauseln für Kleinreparaturen wieder. Missverständlich in der Entscheidung ist der Satz, dass solche Kleinreparaturen auf den Mieter übertragen werden dürften. Es geht nämlich nicht um die Pflicht zur Durchführung bzw. Veranlassung zur Durchführung der Reparatur, sondern lediglich um die Pflicht, Kosten für vom Vermieter veranlasste oder durchgeführte Kleinreparaturen zu bezahlen. Der Vermieter darf also aufgrund einer derartigen Klausel nicht dem Mieter die Pflicht auferlegen, sich selbst um die Behebung des Mangels zu kümmern.

Die vorliegend vorgesehene Summe für die Einzelreparatur von 200 Euro ist auch unter Berücksichtigung der derzeitigen Preislage überhöht. Die Rechtsprechung, die sich auf Beträge zwischen 60 und 100 Euro eingependelt hat, dürfte allerdings überholt sein. Der Grundeigentum-Verlag hat deswegen einen Betrag für die Einzelreparatur von 120 Euro als möglich angesehen (§ 14 Nr. 6 des Mietvertragformulars).