Anforderung von Abrechnungsbelegen ist kein Einsichtnahmeersuchen bei dem Vermieter

1. Ist dem Mieter die Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung bei dem Vermieter zumutbar, stellt die alleinige Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien kein wirksames Einsichtnahmeersuchen dar. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter freiwillig Belege übersendet.

2. Für die Frage, ob die Einsichtnahme bei dem Vermieter zumutbar ist, kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende verzogen ist.

Die Berufung hat aus den Gründen des Hinweisbeschlusses, auf die gemäß § 522 Abs. 2 Satz 3 ZPO Bezug genommen wird, offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

Die Stellungnahme des Kl. vom 4.3.2025 rechtfertigt keine vom Hinweisbeschluss abweichende Würdigung der Sach- und Rechtslage. Neue, für die Entscheidungsfindung relevante Aspekte werden nicht vorgetragen.

Sofern der Kl. erneut vorträgt, dass ein Verlangen nach Übersendung der Belege in jedem Fall als Einsichtnahmeverlangen umzudeuten sei, so hat die Kammer dazu in dem Hinweisbeschluss vom 12.2.2025 bereits Stellung genommen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Kl. nunmehr vorträgt, auf sein Einsichtnahmeverlangen in die Belege der Abrechnung des Vorjahres 2020 seien ihm die Belege durch die Hausverwaltung per eMail zugesendet worden. Allein aus der einmaligen Übersendung der Belege kann entgegen den Ausführungen des Kl. nicht nach Treu und Glauben darauf geschlossen werden, dass ihm ein Recht zur Übersendung der Belege für das hier streitgegenständliche Abrechnungsjahr 2021 zusteht. Auch war der Bekl. nicht gehalten, den Kl. auf die Unzulässigkeit des Übersendungsverlangens hinzuweisen. Vielmehr hätte es dem Kl. oblegen, sich um einen Termin zur Einsichtnahme in die Belege zu bemühen und erneut Kontakt zu dem Kl. bzw. der Hausverwaltung aufzunehmen.

In Bezug auf den nunmehr erstmals vorgebrachten Einwand, dass dem Kl. die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters aufgrund der Entfernung unzumutbar sei, so ist bereits fraglich, ob dieser Vortrag in der Berufungsinstanz verspätet ist. Im Übrigen sieht die Kammer jedoch auch keine Unzumutbarkeit.

Dem Mieter kann ein Anspruch aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auf die Überlassung von Fotokopien der (Rechnungs-) Unterlagen zustehen, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann, was im Einzelfall vom Tatrichter festzustellen ist (Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 10. Aufl. 2022, Rn. 310, m.w.N.). Ab welcher räumlichen Entfernung zwischen Wohnort und Ort der Einsichtnahme von einer Unzumutbarkeit auszugehen ist, ist nicht näher definiert und wird in der Rechtsprechung höchst unterschiedlich gewertet.

Sofern der Kl. rügt, die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen in Frankfurt sei bereits während der Mietdauer der Wohnung in Hanau aufgrund einer Entfernung von 46 km unzumutbar, so teilt die Kammer diese Einschätzung nicht. Bereits nach dem Vortrag des Kl. ist diese Strecke mit öffentlichen Verkehrsmitteln in unter einer Stunde zurückzulegen, mit dem Auto sogar noch darunter. Dies erachtet die Kammer noch als zumutbar. Im Übrigen hat der Kl. diese Unzumutbarkeit im laufenden Mietverhältnis niemals geltend gemacht und für das Abrechnungsjahr 2020 sogar Belegeinsicht geltend gemacht.

Durch den Wegzug des Kl. nach … hat sich die Fahrtstrecke zwischen Wohnort und Ort der Einsichtnahme auf 124 km erweitert. Ob der Wegzug des Mieters generell den Übersendungsanspruch begründen kann, ist bereits fraglich. Das Einsichtsrecht ist jedenfalls primär auf das laufende Mietverhältnis zugeschnitten, weshalb die Entfernung von der Mietsache aus bestimmt wird (Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 10. Aufl. 2022, Rn. 310). War die Einsichtnahme bei dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis zumutbar, so ist der Wegzug des Mieters nach dessen Beendigung für die Frage der Zumutbarkeit nicht relevant, da dieses in seinem eigenen Risiko liegt (Zehelein in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2023, § 556 Rn. 93). So liegt der Fall hier. Während des laufenden Mietverhältnisses war eine Einsichtnahme in den Räumen der Hausverwaltung in Frankfurt für den Kl. zumutbar, wie die Kammer zuvor festgestellt hat, damit fällt die Unzumutbarkeit aufgrund des Umzuges allein in den Risikobereich des Kl.

Lediglich ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass es dem Kl. auch verwehrt sein dürfte, sich gegenüber dem Bekl. auf die Unzumutbarkeit der Belegeinsichtnahme aufgrund der Entfernung zu berufen, da er diese zu keinem Zeitpunkt gegenüber dem Bekl. geltend gemacht hat. Dies wäre jedoch erforderlich, um dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, das Belegübersendungsverlangen, welches mit einem höheren Aufwand verbunden ist, sachgerecht prüfen zu können.

Die Anforderung von Belegkopien der Betriebskostenabrechnung stellt kein wirksames Einsichtnahmeersuchen dar, wenn die Einsicht bei dem Vermieter zumutbar ist. Hierfür kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende verzogen ist.

Nach Mietvertragsende verlangte der Mieter die geleistete Kaution zurück. Die sodann noch erstellte Betriebskostenabrechnung wies eine Nachforderung auf, welche der Vermieter mit der Kaution verrechnete. Der inzwischen über 120 km weit weggezogene Mieter widersprach der Abrechnung, forderte die Übersendung von Belegkopien, um die Abrechnung zu prüfen, und klagte sodann auf Rückzahlung der gesamten Kaution. Er bringt vor, keine Kopien erhalten zu haben, zumal der Vermieter für eine Einsichtnahme bei diesem nunmehr zu weit entfernt sei. Das AG hat die Klage in Höhe der verrechneten Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Die Einwände gegen die Abrechnung seien zu unkonkret gewesen, weil der Mieter die Belege nicht geprüft habe. Der Vermieter habe die Belegeinsicht auch nicht verweigert, weil der Mieter unzulässigerweise die Übersendung von Kopien verlangte. Da die Belegprüfung grundsätzlich bei dem Vermieter zu erfolgen habe, lag schon kein wirksames Einsichtnahmeersuchen vor.

Der Mieter könne auch nicht ausnahmsweise die Zusendung von Kopien fordern. Das sei zwar möglich, wenn der Vermieter zu weit entfernt ansässig ist. Hierfür komme es jedoch auf die Entfernung der Mietsache zu diesem an, wobei eine Anreise von Hanau nach Frankfurt zumutbar sei. Dass der Mieter nunmehr über 120 km entfernt wohne, liege hingegen in seinem Risikobereich und führe nicht zu einem Recht auf Übersendung von Kopien.

Zu beachten ist, dass Mieter von Sozialwohnungen das Recht haben, anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen zu verlangen (§ 29 Abs. 2 NMV).