Anforderung an Bestimmbarkeit bei der Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse

Wird in dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG auf die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Anpassung der Vorschüsse und der Nachschüsse Bezug genommen, ist es weiterhin nicht erforderlich, dass den Eigentümern vor oder bei der Beschlussfassung sämtliche Einzelabrechnungen aller Eigentümer vorgelegt werden.

Die beklagte GdWE besteht aus einem Garagenhaus; alle Miteigentumsanteile sind gleich groß. Die Kl. sind Mitglieder der Bekl. Mit der Klage wendeten sie sich gegen den Beschluss über die sich „für den Zeitraum 1.7.2021 - 30.6.2022 ergebenden Abrechnungsspitzen (Nachschüsse sowie Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse)“ - TOP 4 der Versammlung vom 7.2.2023. Sie sind der Auffassung, dass es, wenn über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen werde, seit der WEG-Reform erforderlich sei, den Wohnungseigentümern bei bzw. vor Beschlussfassung eine Liste der Vor- bzw. Nachschüsse sämtlicher Eigentümer oder sämtliche Einzelabrechnungen vorzulegen.

Das AG hat die Klage zurückgewiesen, weil die Zahlungsverpflichtung im vorliegenden Fall für alle Eigentümer gleich sei, sodass die Vorlage einer Liste oder sämtlicher Einzelabrechnungen eine reine Förmelei darstellen würde. Hiergegen Berufung, die das LG als unbegründet zurückwies.

Der Beschluss zu TOP 4 über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse bezüglich des Wirtschaftsjahres 2021/2022 ist nicht zu beanstanden. Insbesondere genügt der Beschluss zu TOP 4 den Bestimmtheitserfordernissen, die an Beschlüsse gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu stellen sind. Da Beschlüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sich auf die Begründung bzw. Korrektur von Zahlungspflichten beschränken, müssen die Höhe der von den Wohnungseigentümern zu leistenden Nachschüsse sowie die angepasste Vorschusshöhe aus dem Beschluss heraus jedenfalls bestimmbar sein, wenn sie im Beschlusswortlaut nicht ausdrücklich genannt sind.

Für die Bestimmbarkeit der Zahlungspflichten genügt es, dass der Beschluss auf die den Eigentümern zur Verfügung gestellten Jahresabrechnungen und die dort in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen ermittelten Nachschüsse und angepassten Vorschüsse konkret Bezug nimmt, sofern sich der jeweilige Nachschuss oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse klar aus den Jahresabrechnungen ergibt (vgl. nur BeckOK WEG/Bartholome, 56. Ed. 2.4.2024, WEG § 28 Rn. 122). Es ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf, wie dies beispielsweise bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung und häufig auch bei Sanierungsbeschlüssen nach Kostenvoranschlag oder auf der Grundlage eines Gutachtens geschieht (BGH NJW-RR 2016, 985 m.w.N.). Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Insoweit genügte bislang bei einem Beschluss über die Jahresabrechnung, dass sich aus dem Beschluss eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf eine konkrete Abrechnung ergab, wobei im Regelfall, wenn es nur eine Abrechnung gibt, eine Bezugnahme auf die Abrechnung und den Abrechnungszeitraum genügte (näher Kammer ZWE 2019, 224 Rn. 10).

Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung. Der Beschluss zu TOP 4 nimmt auf die Jahresabrechnungen für den konkreten Abrechnungszeitraum Bezug.

Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert. Es ist insbesondere weiter nicht erforderlich, dass den Eigentümern sämtliche Einzelabrechnungen vorgelegt werden, wenn - wie hier - der Beschluss auf die in den Einzelabrechnungen ausgewiesene Anpassung der Vorschüsse und der Nachschüsse Bezug nimmt.

Es wäre zur Minimierung von Verwaltungsaufwand allerdings praktikabel, seitens der Verwaltung bei der Beschlussfassung eine Liste vorzulegen, aus der sich die von den übrigen Wohnungseigentümern geleisteten Vorschüsse ergeben und diese bei der Beschlussfassung in Bezug zu nehmen, weil dies vermeidet, dass die in Bezug genommenen Einzelabrechnungen sämtlichst in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind (näher BeckOK WEG/Bartholome, 56. Ed. 2.4.2024, WEG § 28 Rn. 23; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 10 Rn. 108 ff.). Geschieht dies - wie hier - nicht, leidet der Beschluss (wie ausgeführt) allerdings nicht an einer Unbestimmtheit.

Es liegt auch kein sonstiger Fehler vor, der zur Anfechtbarkeit führt. Eine Ergebnisrelevanz (dazu Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 239) ist insoweit nicht vorstellbar, denn durch das Fehlen der Einzelabrechnungen kann die Abrechnung nicht fehlerhaft sein. Auch eine nicht ausreichende Beschlussvorbereitung, die ihrerseits zur Anfechtung führen kann, ist nicht gegeben. Dabei kann die Frage dahinstehen, ob - wie dies vereinzelt für das neue Recht vertreten wird (Staudinger/Häublein/Lehmann-Richter [2023] WEG § 28, Rn. 54; Drasdo NZM 2022, 903) - das Fehlen der Vorlage einer Abrechnung vor der Versammlung nicht mehr zur Anfechtung berechtigt, oder - wofür aus Sicht der Kammer mehr spricht - wie bisher zu einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung die rechtzeitige Vorbereitung der Eigentümer durch Vorlage der Abrechnung (§ 27 Abs. 2 WEG) gehört (dies ausdrücklich für das neue Recht fordernd BGH NZM 2021, 510 Rn. 18). Denn auch im alten Recht, in dem es gefestigter Rechtsprechung des BGH entsprach, dass die Jahresabrechnung den Eigentümern vor der Beschlussfassung vorliegen musste (BGH NJW-RR 2012, 343), bestand eine Vorlagepflicht der Einzelabrechnungen bzw. Abrechnungsergebnisse der anderen Eigentümer nicht (BGH, Urt. v. 27.10.2017 - V ZR 189/16, juris; LG Itzehoe, Urteil v. 9.9.2008 - 11 S 6/08, juris). Begründet wurde dies damit, dass der Erkenntnisgewinn für die Eigentümer gering sei, da diese aus der sie betreffenden Einzelabrechnung die Abrechnungsbeträge und die Verteilerschlüssel erkennen können, zumal die Eigentümer ohnehin berechtigt waren, die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen (BGH, Urt. v. 27.10.2017 - V ZR 189/16, juris Rn. 12).

Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert. Nachdem sich die Beschlussfassung nach dem neu formulierten § 28 Abs. 2 WEG nur noch auf die Abrechnungsergebnisse bezieht, ist eine sogenannte Saldenliste zwar noch sinnvoller geworden (Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 28, Rn. 223). Gleichwohl ist sie nicht verpflichtend (LG Koblenz, Urt. v. 19.12.2022 - 2 S 31/22, juris). Wenn der BGH unter Geltung des alten Rechts, bei welchem nicht nur die Abrechnungsspitzen, sondern die gesamte Abrechnung inklusive aller Einzelabrechnungen beschlossen wurden, es für ausreichend erachtete, dass dem Eigentümer seine eigene Einzelabrechnung vorliegt, kann für das neue - insoweit weniger formale - Recht, unter dessen Geltung nur noch die Abrechnungsspitzen beschlossen werden, nichts anderes gelten (für eine Unzulässigkeit der Übersendung aus datenschutzrechtlichen Gründen sogar Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 287J). Systematische Fehler, die sich ergebnisrelevant auswirken können - etwa ein Ansatz falscher Zahlen oder falscher Schlüssel -, kann der Eigentümer weiter aus seiner Einzelabrechnung ersehen. Liegt insoweit kein vom Eigentümer beanstandeter Fehler vor, könnte sich ein ergebnisrelevanter Fehler, der nur durch die Prüfung anderer Einzelabrechnungen erkennbar wäre, nur dann ergeben, wenn in einer Einzelabrechnung ein individueller Fehler vorliegt, etwa indem ein Verteilungsschlüssel falsch übertragen wird oder eine Sollvorauszahlung fehlerhaft angesetzt wird. Von Ersterem ist - wie der BGH zu Recht betont (Urt. v. 27.10.2017 - V ZR 189/16, juris Rn. 12) - im Regelfall, insbesondere bei Verwendung von Software, nicht auszugehen; Letzteres dürfte in der Praxis die Ausnahme sein. Ein Fehler wäre hier auch nur bei einer umfassenden Prüfung unter Abgleich der Ansätze aus den Einzelwirtschaftsplänen des Vorjahres erkennbar. Der Kammer ist jedenfalls kein Fall bekannt, in dem ein Kl. mit diesem Argument eine Anfechtungsklage führte.

Befürchtet ein Wohnungseigentümer einen derartigen individuellen Fehler, ist er auch nicht rechtlos. Denn den Wohnungseigentümern steht nach § 18 Abs. 4 WEG ein Individualanspruch auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu. Das Einsichtsrecht umfasst alle Dokumente, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind, etwa Verträge, Kontoauszüge und Pläne (BT-Drs. 19/18791, S. 60), u. a. auch die „fremden“ Einzelabrechnungen (noch zum alten Recht: BGH, Urt. v. 27.10.2017 - V ZR 189/16, juris; LG Karlsruhe, Urt. v. 17.2.2009 - 11 S 13/07, juris; LG Oldenburg ZWE 2021, 281, vgl. zum neuen Recht BeckOGK BGB/Skauradszun § 18 WEG Rn. 86; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 287J; Zschieschack ZWE 2023, 244 (249)).

Wird in dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auf die in den Einzelabrechnungen ausgewiesene Anpassung der Vorschüsse und der Nachschüsse Bezug genommen, ist es weiterhin nicht erforderlich, dass den Eigentümern vor oder bei der Beschlussfassung sämtliche Einzelabrechnungen aller Eigentümer vorgelegt werden.

Die beklagte GdWE besteht aus einem Garagenhaus; alle Miteigentumsanteile sind gleich groß. Die Kläger sind Mitglieder der Beklagten und wenden sich gegen den Beschluss zu TOP 4 der Versammlung vom 7. Februar 2023. Gegenstand des Beschlusses sind die „für den Zeitraum 1. Juli 2021 bis 30. Juni 2022 sich ergebenden Abrechnungsspitzen (Nachschüsse sowie Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse)“.

Die Kläger sind der Auffassung, dass es seit der WEG-Reform 2020 erforderlich sei, den Wohnungseigentümern bei bzw. vor Beschlussfassung eine Liste der Vor- bzw. Nachschüsse sämtlicher Eigentümer oder sämtlicher Einzelabrechnungen vorzulegen.

Das AG hat die Klage abgewiesen, weil die Zahlungsverpflichtung im vorliegenden Fall für alle Eigentümer gleich sei, so dass die Vorlage einer Liste oder sämtlicher Einzelabrechnungen eine reine Förmelei darstellen würde. Hiergegen die Berufung der Klägerinnen und Kläger.

Die Berufung bleibt erfolglos. Der angefochtene Beschluss zu TOP 4 ist nicht zu beanstanden. Er genügt den Bestimmtheitserfordernissen, die an Beschlüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu stellen sind. Für die Bestimmbarkeit der Zahlungspflichten reicht es aus, dass der Beschluss auf die den Eigentümern zur Verfügung gestellten Jahresabrechnungen und die dort in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen ermittelten Nachschüsse und angepassten Vorschüsse konkret Bezug nimmt. Wenn es nur eine Abrechnung gibt, reicht die Bezugnahme auf die Abrechnung und den Abrechnungszeitraum. Es ist nicht erforderlich, dass den Eigentümern sämtliche Einzelabrechnungen vorgelegt werden.

Es wäre, so das LG, zur Minimierung von Verwaltungsaufwand aber praktikabel, seitens der Verwaltung bei der Beschlussfassung eine Liste vorzulegen, aus der sich die von den Wohnungseigentümern geleisteten Vorschüsse ergeben und diese bei der Beschlussfassung in Bezug zu nehmen, weil dies vermeide, dass die in Bezug genommenen Einzelabrechnungen sämtlichst in die Beschlusssammlung aufzunehmen sind.

Durch das Fehlen der Einzelabrechnungen kann hier die Abrechnung nicht fehlerhaft sein. Aus der Abrechnung sind die Abrechnungsbeträge und die Verteilerschlüssel erkennbar, zumal die Eigentümer ohnehin berechtigt waren, die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen. Nachdem sich die Beschlussfassung nach dem neu formulierten § 28 Abs. 2 WEG nur noch auf die Abrechnungsergebnisse bezieht, ist eine sog. Saldenliste zwar sinnvoll, gleichwohl aber nicht verpflichtend. Systematische Fehler, die sich ergebnisrelevant auswirken können – etwa ein Ansatz falscher Zahlungen oder falscher Schlüssel –, kann der Eigentümer weiter aus seiner Einzelabrechnung ersehen. Befürchtet ein Wohnungseigentümer einen derartigen individuellen Fehler, ist er nicht rechtlos gestellt, denn den Wohnungseigentümern steht nach § 18 Abs. 4 WEG ein Individualanspruch auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu. Das Einsichtsrecht umfasst alle Dokumente, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erheblich sind. Bei der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen bestimmt sich das Gesamtinteresse grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Abrechnung, begrenzt auf den 7,5-fachen Anteil der Kläger.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister