Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage

1. Es besteht keine Beschlusskompetenz, einem sein Sondereigentum vermietenden Eigentümer das Recht zu entziehen, einen Mietminderungsprozess mit seinem Mieter zu führen und diese Befugnis auf einen anderen Sondereigentümer zu übertragen.

2. Ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht ein Eigentümerbeschluss, dass die Fortführung eines bestehenden Rechtsanwaltsmandats ohne besondere Begründung mit einer Aufstockung des Kostenrahmens um 9.000 € erfolgen soll.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Inhaberin des Wohnungseigentums Nr. 38 in der Anlage S. D. 113, 113 a-h in Berlin und somit Mitglied der Bekl.

Das Verhältnis der Eigentümer untereinander wird geregelt durch die Teilungserklärung vom 7.4.1993 (Urkunde des Notars B. in Berlin zu dessen UR-Nr. …).

Zu II. § 3 (2) der Teilungserklärung ist geregelt, dass dem jeweiligen Inhaber des Miteigentumsanteils Nr. 64 ein Sondernutzungsrecht an der gesamten Dachfläche der Häuser S. D. 113, 133 a-h zusteht, was zur Aufstockung des Gebäudes zur Bildung neuer Räumlichkeiten über dem bisherigen letzten Obergeschoss berechtigt, wobei klargestellt wird, dass diese Aufstockung nach den Plänen und Vorstellungen des Berechtigten erfolgen darf. Der weitere Abschnitt der Teilungserklärung, auf die ausdrücklich Bezug genommen wird, regelt, welche Rechte der zum Ausbau berechtigte Eigentümer im Einzelnen besitzt.

Mit Ergänzung zur Teilungserklärung wurde mit notarieller Urkunde vom 5.7.1994 (Urkunde des Notars B. in Berlin zu dessen UR-Nr. …) das dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 64 zustehende Aufstockungsrecht dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 33 zugeschrieben bzw. übertragen.

Mit Urkunde vom 11.2.2016 (Urkunde des Notars R. in Berlin zu dessen UR-Nr. …) wurde wiederum das Aufstockungsrecht, das an die Einheit Nr. 33 gebunden war, auf den Eigentümer der Einheit Nr. 1 übertragen. Schließlich wurde mit Urkunde vom 14.9.2018 (Urkunde des Notars R. in Berlin zu dessen UR-Nr. …) das mit der Einheit Nr. 1 verbundene Recht zur Aufstockung auf die Einheit Nr. 6 übertragen.

Die jeweiligen Übertragungen sind jeweils im Grundbuch eingetragen worden.

Der Eigentümer der Einheit Nr. 6 beabsichtigt nunmehr, von dem Recht des Ausbaus der Dachgeschossfläche im Wege einer teilweisen Aufstockung des Gebäudes Gebrauch zu machen.

Im Wege der Umsetzung der geplanten Maßnahmen hat der Eigentümer der Einheit Nr. 6 eine Vereinbarung entworfen, in der er u. a. einzelne beabsichtigte Maßnahmen vorgestellt hat. Unter anderem ist unter Nr. 11 der Vereinbarung Folgendes niedergelegt worden:

„Der aufstockende Eigentümer verpflichtet sich, die durch die Baumaßnahmen hervorgerufenen Mietminderungen der Mieter der jeweiligen Eigentümer zu erstatten. Entsprechende Mietminderungen sind dem aufstockenden Eigentümer unverzüglich anzuzeigen. Er ist berechtigt, bei Mietminderungen, die er der Höhe oder dem Grunde nach nicht anerkennt, die entsprechenden Verhandlungen bzw. Gerichtsverfahren mit den Mietern zu führen.“

Zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 29.3.2023 wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:

„Die Durchführung der Aufstockung und der damit im Zusammenhang stehenden baulichen und rechtlichen Maßnahmen erfolgt im Einvernehmen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft S. D. 113, 113 a-h. Hierfür verpflichtet sich der ausbauende Eigentümer der Wohnung Nr. 6 zu verschiedenen Maßnahmen, die in dem allen Eigentümern vorliegenden Entwurf der Vereinbarung zu den Punkten 1 bis 1 enthalten sind.

Die Gemeinschaft bevollmächtigt den Verwalter zum Abschluss der Vereinbarung (Anlage 1 zur Niederschrift) mit den in der Versammlung besprochenen Änderungen.

Die geänderte Vereinbarung liegt dieser Niederschrift als Anlage bei.

Die Änderung der Teilungserklärung wird im Zusammenhang mit dem Rechtsanwalt L. und der Verwaltung vorbereitet.“

Zum TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 29.3.2023 wurde mehrheitlich weiter folgender Beschluss gefasst:

„In der ETV vom 21.9.2022 wurde unter der Ifd. Nr. 184 der Beschlusssammlung der WEG S. 113, 113 a-h, die Beauftragung des Rechtsanwalts Herrn L., zu dem Thema baurechtliche Fragen und Beratung zum Bauvorhaben Dachaufstockung beschlossen. Das beschlossene Budget beträgt 5.000 €.

Für die Weiterführung des Mandats des Rechtsanwalts Herrn L. zu dem Thema Dachaufstockung wünscht die Gemeinschaft die Erhöhung des Kostenrahmens von 5.000 € auf 14.000 €.

Die Finanzierung der Maßnahme soll aus der Erhaltungsrücklage erfolgen.“

Diese Beschlüsse greift die Kl. an.

Sie rügt, dass die in dem Beschluss zum TOP 3 enthaltene Beauftragung der Verwalterin zum Abschluss einer Vereinbarung mit dem Eigentümer der Einheit Nr. 6, die alle Eigentümer bindet, außerhalb der Beschlusskompetenz der Eigentümer liegt. Zudem sei der Eigentümer der Einheit Nr. 6 nicht zur Aufstockung der Dachfläche berechtigt, da diese Berechtigung bei dem Eigentümer der Einheit Nr. 33 liege.

Es wird weiter vorgetragen, dass einzelne Maßnahmen, die mit der vorgesehenen Dachaufstockung zusammenhängen, die Eigentümer unbillig benachteiligen würden. So würde z. B. die vorgesehene Entfernung der Schornsteine dazu führen, dass diese für die Miteigentümer, die diese Schornsteine nutzen wollten, nicht mehr zur Verfügung stehen würden.

Der auf der Dachfläche nunmehr vorgesehene begehbare Korridor verursache durch die vorgesehene Benutzung Lärm und bringe Sicherheitsprobleme mit sich.

Der vorgesehene Aufzug behindere zudem die Benutzung des Fußwegs zu den Stellplätzen. Da der genaue Standort des Aufzuges zudem noch nicht feststehe, seien die Miteigentümer nicht verpflichtet, eine Vereinbarung, die sich auf nichts Konkretes beziehe, abzuschließen.

Des Weiteren decke sich die geplante Dachaufstockung nicht mit den Grundrissskizzen, die mit der Änderung der Teilungserklärung vereinbart worden seien.

Es sei auch nicht ersichtlich, wie die für die neu entstehenden Einheiten erforderlichen Keller und Abstellflächen errichtet werden sollen.

Weiterhin werden von der Kl. Bedenken hinsichtlich der Statik vorgebracht, sollte die Dachaufstockung so erfolgen, wie von dem ausbauenden Eigentümer geplant.

Hinsichtlich der weiteren Bedenken wird auf den Schriftsatz der Kl. vom 30.5.2023 Bezug genommen.

Soweit in der Vereinbarung vorgesehen sei, dass der ausbauende Eigentümer für den vermietenden Eigentümer für den Fall von geltend gemachten Mietminderungen das Gerichtsverfahren für den vermietenden Eigentümer führen dürfe, unterliege dies nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümer.

Hinsichtlich des Beschlusses zum TOP 4 wird vorgetragen, dass eine beschlussfähige Vorlage nicht vorgelegen habe. Zudem sei nicht ersichtlich, wofür der Anwalt beauftragt werden solle. Auch sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen Rechtsanwaltskosten von 14.000 € entstehen sollen. Zudem sei nach der Teilungserklärung vorgesehen, dass der ausbauende Eigentümer alle Kosten für die Umsetzung der Aufstockungsarbeiten zu tragen habe. Da die mit dem Beschluss zum TOP 4 vorgesehenen Kosten die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffe, hätte zumindest der Beratungsvertrag vorgelegt werden müssen, damit die Eigentümer darüber informiert werden, was Gegenstand des Vertrages ist.

Die Kl. beantragt, die in der Eigentümerversammlung vom 29.3.2023 zu dem Tagesordnungspunkten 3 und 4 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass der ausbauende Eigentümer aufgrund der entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung berechtigt sei, umfassend in den Bestand des Gebäudes einzugreifen und entsprechende Veränderungen vorzunehmen. Somit seien z. B. die von dem ausbauenden Eigentümer vorgesehenen Veränderungen an den Kaminen und Versorgungsleitungen zulässig. Zudem sei ohne den vorgesehenen Abbruch der Kaminschächte die Aufstockung nicht realisierbar. Außerdem habe die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 15.5.2012 die Abdeckung der Kamine beschlossen.

Die Berechtigung zur Aufstockung des Dachgeschosses beinhalte auch die Befugnis, lediglich Teile des Daches mit einer Aufstockung zu versehen. Ein Ausbau ohne begleitende Prüfung der Statik werde nicht erfolgen.

Hinsichtlich der Nr. 11 der vorgesehenen Vereinbarung trägt die Bekl. vor, dass nicht beabsichtigt sei, durch das dem ausbauenden Eigentümer eingeräumte Recht zur Führung der Mietminderungsprozesse die Rechte des vermietenden Eigentümers einzuschränken oder aufzuheben. Sinn der Regelung sei es im Wesentlichen, dem ausbauenden Eigentümer die Führung eines Mietminderungsprozesses im Wege einer gewillkürten Prozessstandschaft zu ermöglichen, wobei der vermietende Eigentümer ggf. von der Möglichkeit der Hauptintervention Gebrauch machen könnte.

Hinsichtlich des angefochtenen Beschlusses zum TOP 4 vertritt sie die Ansicht, dass eine ausreichende Ankündigung der Beschlussfassung erfolgt sei. Zudem handele es sich lediglich vom Gegenstand her nur um eine Fortführung des am 21.9.2022 gefassten Beschlusses, durch den die Beauftragung des Rechtsanwalts bereits beschlossen worden sei. Die Kosten der Beauftragung fielen auch nicht dem ausbauenden Eigentümer zur Last, sondern seien dadurch bedingt, dass die Gemeinschaft der Eigentümer sich aufgrund der beabsichtigten Baumaßnahme habe rechtlich beraten lassen wollen, was auch legitim sei.

Im Übrigen wird auf die Inhalte der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ausdrücklich Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 29.3.2023 gefasste Beschluss ist nichtig. Da Nichtigkeitsgründe zu jedem Zeitpunkt eines Verfahrens geltend gemacht werden können, kommt es nicht darauf an, ob die zur Nichtigkeit führenden Umstände in der Frist des § 45 WEG vorgetragen worden sind (Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, juris-PK-BGB, 10. Aufl., Rz. 5 und 6 zu § 45 WEG).

Vorliegend greifen die geltend gemachten Nichtigkeitsgründe durch.

Das Gericht hat keine Zweifel daran, dass der Eigentümer der Einheit Nr. 6 zum Ausbau der Dachgeschossfläche berechtigt ist. Die Bekl. hat nachvollziehbar die Umstände dargelegt, aus denen sich der letztendliche Übergang des Rechts auf den Eigentümer der Einheit Nr. 6 ergebe.

Durch die Regelung in Nr. 11 der Vereinbarung zwischen dem ausbauenden Eigentümer und den jeweiligen übrigen Eigentümern wird jedoch durch den mehrheitlich gefassten Beschluss in unzulässiger Weise in die Rechte der einzelnen Eigentümer eingegriffen, die diesen aufgrund des ihnen zustehenden Sondereigentums einer Beschlussfassung der übrigen Miteigentümer entzogen ist. Es fehlt den Eigentümern somit an der erforderlichen Beschlusskompetenz.

Durch die beabsichtigte Regelung wird dem sein Sondereigentum vermietenden Eigentümer das Recht entzogen, einen Mietminderungsprozess mit „seinem“ Mieter zu führen. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung Nr. 11 ist nämlich der ausbauende Eigentümer berechtigt, bei Mietminderungen, die er der Höhe oder dem Grunde nach nicht anerkennt, die entsprechenden Verhandlungen bzw. Gerichtsverfahren mit den Mietern zu führen. Nach dem Inhalt dieser Vereinbarung wird somit der vermietende Eigentümer aus seiner Position verdrängt, wobei der ausbauende Eigentümer an dessen Stelle tritt.

Der Einwand der Bekl., dass dies tatsächlich nicht die Intention der entsprechenden Vereinbarung sei und der vermietende Eigentümer dem Verfahren als Hauptintervenient beitreten könne, greift nicht durch. Entscheidend ist nicht, was u. U. von den Beteiligten tatsächlich gewollt gewesen sein könnte; maßgeblich im Hinblick auf das Verständnis eines Beschlusses ist ein verobjektivierter Empfängerhorizont. Ein unbefangener Betrachter muss aus dem Wortlaut des Beschlusses heraus erkennen können, was Gegenstand der Regelung ist, ohne auf nicht erkennbares Begleitwissen Dritter zurückgreifen zu müssen. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Für den unbefangenen Betrachter stellt sich die Situation unter Berücksichtigung der Vereinbarung so dar, dass für den Fall, dass der ausbauende Eigentümer das vom Mieter des vermietenden Eigentümers diesem gegenüber geltend gemachte Mietminderungsbegehren, welches der vermietende Eigentümer wiederum an den ausbauenden Eigentümer weitergeleitet hat, nicht für akzeptabel hält, der vermietende Eigentümer kein Recht zur eigenständigen Prozessführung mehr haben soll.

Nach Ansicht des Gerichts kommt auch eine Teilbarkeit des Beschlusses nicht in Betracht. Die Gemeinschaft hat über den Abschluss der Vereinbarung als Ganzes beschlossen. Es ist nicht ersichtlich, ob die Beschlussfassung im Übrigen auch dann gewollt gewesen wäre, wenn einzelne Klauseln der Vereinbarung sich nachträglich als nichtig herausstellen.

Der in der Eigentümerversammlung vom 29.3.2023 zum TOP 4 gefasste Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Beschlussfassung begnügt sich lediglich mit der Feststellung, dass die Fortführung des Mandats durch Herrn Rechtsanwalt L. gewünscht wird und daher eine Erhöhung des Kostenrahmens um 9.000 € auf 14.000 € erfolgen soll.

Es ist weder ersichtlich noch nachvollziehbar dargelegt worden, aus welchen Gründen der Kostenrahmen für die beabsichtigte Vertretung durch den Rechtsanwalt Herrn L. fast verdreifacht werden soll und muss. Allein der Wunsch für die Erhöhung ist nicht ausreichend, vielmehr müssen sachliche Gründe zumindest im Ansatz genannt werden, um die Entscheidung nachvollziehbar zu machen. Es ist somit nicht erkennbar, wie die Summe, um die der Kostenrahmen erhöht werden soll, zustande kommt.

Dachausbaurechte eines Wohnungseigentümers können sich zu einem Marathon entwickeln, vor allem auch dann, wenn noch vermietete Eigentumswohnungen vorhanden sind, deren Mietern Minderungsrechte aufgrund der mit dem Ausbau einhergehenden Bauarbeiten zustehen. Wie das AG Schöneberg entschied, ist es dabei nicht zulässig, durch Beschluss dem Ausbauberechtigten allein die Befugnis zu übertragen, sich mit den Mietern der anderen Eigentümer über deren Minderungsrechte auseinanderzusetzen.

Die Klägerin ist Inhaberin des Wohnungseigentums Nr. 38 und somit Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In deren Teilungserklärung (TE) ist vereinbart, dass dem jeweiligen Inhaber des Wohnungseigentums Nr. 64 ein Sondernutzungsrecht an der gesamten Dachfläche zusteht, was zur Aufstockung des Gebäudes zur Bildung neuer Räumlichkeiten über dem bisherigen letzten OG berechtigt. Mit mehreren Ergänzungen zur TE wurde das dem Inhaber des Wohnungseigentums Nr. 64 zunächst dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 33, alsdann dem Eigentümer der Einheit Nr. 1 und schließlich dem Eigentümer der Einheit Nr. 6 über- und im Grundbuch eingetragen.

Der Eigentümer der Einheit Nr. 6 beabsichtigt nunmehr, von dem Recht des Ausbaus der Dachgeschossfläche im Wege einer teilweisen Aufstockung des Gebäudes Gebrauch zu machen. Im Wege der Umsetzung der geplanten Maßnahmen hat er eine Vereinbarung entworfen, in der er einzelne beabsichtigte Maßnahmen vorgestellt hat, u. a., dass der aufstockende Eigentümer verpflichtet ist, die durch die Baumaßnahmen hervorgerufenen Minderungen den Mietern der jeweiligen Eigentümer zu erstatten; entsprechende Mietminderungen sind dem aufstockenden Eigentümer unverzüglich anzuzeigen; er ist berechtigt, bei Mietminderungen, die er der Höhe oder dem Grunde nach nicht anerkennt, die entsprechenden Verhandlungen bzw. Gerichtsverfahren mit den Mietern zu führen.

Zu TOP 3 der Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 29. März 2023 wurde mehrheitlich beschlossen, dass sich der ausbauende Eigentümer der Wohnung Nr. 6 zu verschiedenen Maßnahmen gemäß einem anliegenden Entwurf verpflichtet; die Gemeinschaft bevollmächtigt den Verwalter zum Abschluss der Vereinbarung; die Änderung der Teilungserklärung wird im Zusammenhang mit dem Rechtsanwalt L. und der Verwaltung vorbereitet.

Unter TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 29. März 2023 wurde mehrheitlich beschlossen, dass das Honorar für die Weiterführung des ursprünglichen Anwaltsmandats durch Rechtsanwalt L. zu dem Thema Dachaufstockung von 5.000 € auf 14.000 € erhöht wird; die Finanzierung der Maßnahme soll aus der Erhaltungsrücklage erfolgen. Die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 werden von der Klägerin angegriffen. Die beklagte Gemeinschaft beantragt Klageabweisung.

Die Anfechtungsklage ist begründet. Der zu TOP 3 gefasste Beschluss ist nichtig; der zu TOP 4 gefasste Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Nichtigkeit ergibt sich daraus, dass dem sein Sondereigentum vermietenden Eigentümer das Recht entzogen wird, einen Mietminderungsprozess mit dem Mieter seiner Wohnung zu führen. Nach dem Wortlaut der angefochtenen Vereinbarung ist nämlich der ausbauende Eigentümer berechtigt, bei Mietminderungen, die er der Höhe oder dem Grunde nach nicht anerkennt, die entsprechenden Verhandlungen bzw. Gerichtsverfahren mit den Mietern zu führen, womit der vermietende Eigentümer unzulässigerweise aus seiner Position zugunsten des ausbauenden Eigentümers verdrängt wird.

Der zu TOP 4 gefasste Beschluss widerspricht dagegen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für ungültig zu erklären. Die Beschlussfassung legt lediglich fest, dass die Fortführung des Mandats durch Rechtsanwalt L. gewünscht wird und daher die Gemeinschaft den Kostenrahmen um 9.000 € auf 14.000 € erhöhen soll. Es ist jedoch weder ersichtlich noch nachvollziehbar dargelegt, aus welchen Gründen der Kostenrahmen fast verdreifacht werden soll und muss.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister