Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung; Kauf einer Eigentumswohnung; vom Verkäufer verschwiegene Wohngeldrückstände

Für die Frage, ob die Rechtslage des Getäuschten beeinträchtigt ist, kommt es auf den Zeitpunkt der Abgabe der Anfechtungserklärung an, nicht den des Zugangs.

Mit notariellem Vertrag vom 20. April 1996 erwarb der Kl. von dem Bekl. unter Gewährleistungsausschluß eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 115.000 DM. In der Teilungserklärung ist bestimmt, daß ein Erwerber für Wohngeldrückstände des Veräußerers haftet. Der Verkäufer erklärte in dem Vertrag, daß Wohngeldrückstände nicht bestünden. Er selbst hatte die Eigentumswohnung mit notariellem Vertrag vom 27. Juli 1995 erworben, in dem festgehalten war, "daß Wohngeldrückstände in Höhe von z. Zt. 11.689,57 DM bestehen". Nachdem der Kl. am 18. September 1996 im Grundbuch eingetragen worden war, wurde ihm in einem gegen den Bekl. rechtshängigen Wohngeldverfahren über 10.931,92 DM der Streit verkündet. Aufgrund eines Angebotes des Bekl. vom 20. März 1997 kam es mit der Hausverwaltung zu einem Vergleich über 9.134,24 DM, die der Bekl. in der Folge auch bezahlte.

Mit Schreiben vom 20. Februar 1997 erklärte der Kl. die Anfechtung des Vertrages wegen einer Täuschung über das Bestehen von rückständigen Wohngeldforderungen. Er verlangt die Rückabwicklung des Vertrages. Das LG hat der Klage stattgegeben, das OLG hat die Klage abgewiesen. Die Revision führte zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I. Das Berufungsgericht führt aus, die auf die Täuschung über das Nichtbestehen von Wohngeldrückständen gestützte Anfechtung sei rechtsmißbräuchlich, weil ein wirtschaftlicher Nachteil für den Kl. nicht mehr bestehe. Es sei zwar unklar, ob die Zahlung des Bekl. vor der Anfechtungserklärung aus diesem Grunde erfolgt sei. Dem Kl. sei es nach Treu und Glauben jedoch zuzumuten gewesen, mit der Anfechtung zunächst abzuwarten, nachdem er seine Zahlungsverpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nie bestritten und dieser mit Schreiben vom 20. März 1997 ein Vergleichsangebot unterbreitet habe. Auf die vorher mit Schriftsatz vom 20. Februar 1997 erklärte Anfechtung könne nicht abgestellt werden, denn es sei nicht erkennbar, daß dem Bekl. diese Erklärung vor Mai 1997 zugegangen sei. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis nicht stand.

1. Zutreffend ist zwar die Ausgangsüberlegung des Berufungsgerichts, daß die Voraussetzungen einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB gegeben sind. Der Bekl. hat wahrheitswidrig erklärt, Wohngeldrückstände bestünden nicht. Er nahm damit zumindest billigend in Kauf, daß der Kl. ohne diese Täuschung die Willenserklärung nicht, nicht zu diesem Zeitpunkt oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgegeben hätte. Dies genügt. Jedoch rügt die Revision, die die Ausführungen des Berufungsgerichts zu den weiteren Anfechtungsgründen hinnimmt, mit Recht, daß das Berufungsgericht nicht von der mit Schriftsatz vom 20. Februar 1997 erklärten Anfechtung wegen der Wohngeldrückstände ausgehe.

2. Der Kl. hat die Anfechtung wirksam mit dem Schriftsatz vom 20. Februar 1997 erklärt. In diesem Schriftsatz ist erstmals die Täuschung über das Bestehen von rückständigen Wohngeldforderungen als Anfechtungsgrund genannt. Sie gilt damit als eigenständige Anfechtungserklärung. Diese Erklärung erfolgte durch den dazu berechtigten Prozeßbevollmächtigten des Kl. (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 22. Aufl., § 81 Rdn. 5 m. w. N.). Sie ist dem Bekl. auch fristgerecht (§ 124 Abs. 1 BGB) zugegangen (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies geschah spätestens am 30. Juli 1997 zusammen mit der förmlichen Zustellung der Klage. 3. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht der Anfechtung der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) nicht entgegen. Zwar kann eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die Rechtslage des Getäuschten durch die arglistige Täuschung nicht oder nicht mehr beeinträchtigt ist (vgl. RGZ 128, 116, 121; BGH WM 1976, 111, 113; WM 1977, 343, 344; WM 1983, 1055, 1056; ZIP 1992, 775, 777; NJW-RR 1993, 948, 949). Für die Beurteilung dieser Frage kommt es aber auf den Zeitpunkt der Abgabe der Anfechtungserklärung, nicht den des Zugangs an (vgl. BGH WM 1977, 343; WM 1983, 1055, ZIP 1992, 775; NJW-RR 1993, 948 jeweils aaO.). Der Kl. hatte die Anfechtung wegen der rückständigen Wohngeldforderung bereits mit der Absendung des Schriftsatzes seines Prozeßbevollmächtigten vom 20. Februar 1997, der beim Landgericht am 25. Februar 1997 eingegangen ist, erklärt. Zu diesem Zeitpunkt bestand die durch die arglistige Täuschung des Bekl. verursachte Beeinträchtigung noch, denn dieser hat den Rückstand jedenfalls erst nach dem 20. März 1997 ausgeglichen.

4. Der Grundsatz von Treu und Glauben erfordert es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, daß der Anfechtungsberechtigte zunächst abwartet, ob der Täuschende die durch die Täuschung verursachte Beeinträchtigung alsbald beseitigt. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 123 Abs. 1 BGB sehen eine solche Einschränkung nicht vor. Sie ist auch nicht nach Treu und Glauben geboten. Wer seinen Vertragspartner arglistig täuscht, ist zu Recht mit der Gefahr einer Anfechtung des Vertrages belastet. Diese Gefahr zu mindern, indem man die Möglichkeit einräumt, die arglistig herbeigeführte Beeinträchtigung des Vertragspartners zu beseitigen, um damit der Anfechtung die Grundlage entziehen zu können, wäre schon grundsätzlich verfehlt. Zudem fehlt es auch an den tatsächlichen Voraussetzungen für die Annahme des Berufungsgerichts. Es ist nicht festgestellt und es fehlt auch jeder Anhaltspunkt dafür, daß und gegebenenfalls wann dem Kl. die mit dem Schreiben vom 20. März 1997 angekündigte Zahlungsbereitschaft des Bekl. bekannt geworden sein soll und zu welchem Zeitpunkt die Zahlung erfolgt ist.

Im notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung hieß es, daß der Verkäufer keine Wohngeldrückstände habe. In Wahrheit betrugen diese mehr als 10.000 DM, wovon der Käufer erst später erfuhr. Er focht deshalb den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an, wobei die Besonderheit war, daß dies im Zusammenhang mit einer Klage gegen den Verkäufer geschah. Die Anfechtungserklärung wurde erst mit der Klageschrift Monate später zugestellt; zu diesem Zeitpunkt war aber der Prozeß wegen der Wohngeldforderungen durch einen Vergleich des Verkäufers mit der Hausverwaltung schon längst beigelegt.

Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob es für die arglistige Täuschung auf die Beeinträchtigung des Getäuschten beim Zugang der Anfechtungserklärung ankommt oder bei der Abgabe. Will man auf den Zugang abstellen, wäre die Anfechtung unwirksam gewesen, denn Wohngeldrückstände bestanden zu diesem Zeitpunkt nicht mehr. Der BGH meinte, maßgeblich sei der Zeitpunkt der Abgabe der Anfechtungserklärung. Schließlich setzt ja auch die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB weder eine Bereicherungsabsicht des Täuschenden noch eine Schädigung des Vermögens des Getäuschten voraus. Geschützt wird die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit, und es besteht kein Anlaß, nach Treu und Glauben den Getäuschten etwa zu verpflichten, mit seiner Anfechtungserklärung zu warten, wie es das Oberlandesgericht Düsseldorf angenommen hatte.