Anfechtung eines Mietaufhebungsvertrags wegen fehlender Sprachkenntnisse

1. Unterzeichnet ein Mieter einen Mietaufhebungsvertrag, räumt die gemietete Wohnung aber nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, kann er sich im nachfolgenden Räumungsprozess nicht darauf berufen, dass er den Vertragsinhalt wegen fehlender Kenntnisse der deutschen Sprache nicht verstanden habe und ihn deshalb wegen eines Erklärungsirrtums anfechte (§ 119 Abs. 1 BGB). Ihm ist zuzumuten, sich vor der Unterschriftsleistung über den Inhalt des ihm vorgelegten Vertragswerks kundig zu machen.

2. Ergeben sich bei der Beweisaufnahme Zweifel an der Darstellung des von dem Vermieter benannten Zeugen für die Umstände des Abschlusses des Aufhebungsvertrages, führen diese alleine nicht dazu, dass damit im Umkehrschluss der Vortrag des für mögliche Anfechtungsgründe beweisbelasteten Mieters als erwiesen gilt.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung. Gegen Ende 2011 beabsichtigte der Kl., die Wohnung zu verkaufen. In diesem Zusammenhang kam es zu Gesprächen zwischen der Ehefrau des Kl., der Zeugin J., und der Bekl., deren genauer Inhalt zwischen den Parteien streitig ist. Jedenfalls unterzeichnete die Bekl. am 17.12.2011 ein mit „Aufhebungsvertrag" überschriebenes Dokument, in dem es wörtlich heißt: „Die Parteien vereinbaren, dass der Mietvertrag vom 1.11.2002 einvernehmlich zum 30.6.2012 aufgehoben wird. Die Wohnung ist zum o. g. Zeitpunkt in vertragsgemäßem Zustand an den Vermieter zurückzugeben."

Im April 2012 erklärte die Bekl., dass sie nicht vorhabe, auszuziehen, sondern das Mietverhältnis fortsetzen wolle. Sie erklärte ferner, dass sie den Aufhebungsvertrag anfechte. Sie behauptet, dass sie mangels hinreichender Kenntnisse der deutschen Sprache den Inhalt des Aufhebungsvertrages nicht verstanden habe. Ihr sei von der Zeugin J. mitgeteilt worden, dass es sich nur um eine Formalie handele, die zur Veräußerung der Wohnung an deren Käuferin, eine Frau D. erforderlich sei.

Die zulässige Klage ist begründet. Denn die Bekl. ist verpflichtet, die von dem Kl. gemietete Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses an diesen zurückzugeben, § 546 Abs. 1 BGB. Denn das Mietverhältnis der Parteien hat aufgrund des Aufhebungsvertrages vom 17.12.2011 zum 30.6.2012 geendet. Der Aufhebungsvertrag ist wirksam. Er ist durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen der Parteien im Sinne der §§ 145 ff. BGB zustande gekommen, nämlich das Angebot des Kl. zum Vertragsschluss in Form des bereits von ihm vorformulierten und unterzeichneten schriftlichen Vertrags und der Annahme der Bekl. mit Unterzeichnung des ihr vorgelegten Vertragswerkes am 17.12.2011.

Der Vertrag ist nicht unwirksam oder aufgrund der Anfechtungserklärung der Bekl. rückwirkend nichtig. Der Umstand, dass die Bekl. mangels hinreichender Kenntnisse der deutschen Sprache den Inhalt des Vertrages nicht verstanden haben will, ist unerheblich. Denn wer ohne Kenntnis des Vertragsinhalts einen Vertrag unterzeichnet, kann sich nicht im Nachhinein auf seine fehlenden Sprachkenntnisse berufen (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 119 BGB, Rz. 9). Denn der Bekl. war zuzumuten, sich über den Inhalt des ihr vorgelegten Vertragswerkes vor Unterschriftsleistung kundig zu machen. Es war für sie ihrem eigenen Vortrag zufolge erkennbar, dass sie eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung abgeben sollte. Wenn sie dies getan hat, ohne sich über den Inhalt der Erklärung im Klaren zu sein, trägt sie alleine das Risiko, dass sie einen für sie ungünstigen oder von ihr nicht gewollten Vertrag schließt und kann sich nicht darauf berufen, dass sie dabei einem Irrtum unterlegen war.

Daher besteht auch kein Anfechtungsgrund i. S. d. § 119 Abs. 1 BGB (Irrtumsanfechtung). Denn die Bekl. war über den Inhalt des Schriftstückes, den sie ihrer eigenen Behauptung nach nicht verstanden hat, nicht im Irrtum, er war ihr - jedenfalls soweit ihrem eigenen Vortrag zu ihrer fehlenden Kenntnis der deutschen Sprache gefolgt würde - schlicht nicht bekannt. Daher ist eine Irrtumsanfechtung sachlogisch nicht möglich. Ein Vertragspartner kann sich nicht über einen Umstand im Irrtum befinden, über den er sich vor oder bei Abgabe der Willenserklärung keine Gedanken macht.

Abgesehen davon scheint die Behauptung der Bekl., der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig zu sein, zumindest nicht in vollem Umfang überzeugend. Denn sie hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 23.10.2012 im Zuge eines emotionalen Ausbruchs in klarem Deutsch herabsetzende Äußerungen gegenüber der Zeugin J. getätigt.

Aber auch soweit die Bekl. erstmals im Verhandlungstermin vom 23.10.2012 vorgetragen hat, dass sie bei Unterzeichnung des Schriftstückes von der Zeugin J. über dessen Inhalt arglistig getäuscht worden sei, da ihr von der Zeugin versichert worden sei, bei der Unterschriftsleistung handele es sich inhaltlich nur um eine Formalie, die zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages zwischen dem Kl. und der Käuferin D. der Wohnung erforderlich sei, berechtigt sie dies nicht zu einer Anfechtung (§ 123 Abs. 1 und 2 BGB, Täuschungsanfechtung).

Dabei kann dahinstehen, ob die Bekl. überhaupt gegenüber dem Kl. zur Anfechtung ihrer Willenserklärung berechtigt ist, wenn sie durch eine dritte Person, nämlich die Zeugin J., getäuscht wurde, § 123 Abs. 2 BGB. Denn die Beweisaufnahme hat die Behauptung der Bekl., getäuscht worden zu sein, nicht nur nicht bestätigen können, sondern vielmehr zur Überzeugung des Gerichts sogar im Gegenteil ergeben, dass der Bekl. durchaus bewusst war, welchen Inhalt das von ihr unterzeichnete Schriftstück hatte. Denn die Zeugin J. hat detailreich, in sich schlüssig und ohne jeden erkennbaren Belastungseifer gegenüber der Bekl. bekundet, dass sie bereits wenige Tage vor der Unterzeichnung des Schriftstückes in telefonischen Kontakt zu der ihr gut bekannten Mieterin ihres Mannes getreten sei. Sie habe der Bekl. bei dieser Gelegenheit erläutert, dass die Käufer der Wohnung bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages von dem Notar darauf hingewiesen worden seien, dass zur Sicherung des pünktlichen eigenen Einzugs in die Wohnung der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages mit den Vormietern sinnvoll sei. Daher sei die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch Mietaufhebungsvertrag ratsam. Daraufhin habe die Bekl. wider Erwarten dem Abschluss eines Aufhebungsvertrags zugestimmt und sich eine nur sechsmonatige Räumungsfrist ausbedungen. Die Zeugin selber und der Kl. seien davon überrascht gewesen, da sie mit der Bitte um eine Gewährung einer neun- oder zwölfmonatigen Frist gerechneten hätten.

Jedenfalls sei die Zeugin dann mit dem von ihr - entsprechend den telefonischen Vorverhandlungen - handschriftlich angefertigten und von dem Kl. bereits unterzeichneten Vertrag zu der Bekl. gekommen. Sie hätten ausführlich Kaffee getrunken, sich „Bilder angeschaut", und dann sei der Vertrag unterschrieben worden. Die Bekl. habe verstanden, worum es ginge. Sie habe ja zuvor selber telefonisch um die Gewährung einer Räumungsfrist gebeten.

Zweifel an der überzeugenden, folgerichtig vorgetragenen und letztlich plausiblen Aussage der Zeugin bestehen nicht, sie ist im Ergebnis glaubhaft. Zwar ist die Zeugin als Ehefrau des Kl. eher seinem „Lager" als dem der Bekl. zuzuordnen. Durchgreifende Zweifel an ihrer Glaubwürdigkeit sind mangels objektiver Anhaltspunkte für ein eigenes Interesse am Verfahrensausgang jedoch nicht erkennbar.

Letztlich kann diese Frage jedoch dahinstehen, da selbst dann, wenn die Zeugin unglaubwürdig wäre, der Bekl. damit noch nicht im Umkehrschluss der Beweis für ihre Behauptung gelungen wäre, dass die Zeugin sie bei Vertragsschluss getäuscht hätte.

Im Ergebnis bleibt es damit dabei, dass die Bekl. keine Tatsachen vorgetragen hat bzw. beweisen konnte, die eine Anfechtung des Aufhebungsvertrages rechtfertigen würden. Dieser ist damit nach wie vor wirksam, der Mietvertrag folglich beendet und die Bekl. zum Auszug aus der Wohnung verpflichtet.

Eine Veranlassung der Bekl., eine Räumungsfrist zu gewähren, besteht nicht. Tatsachen, die die Einräumung einer Frist rechtfertigen könnten, wurden von den Parteien nicht vorgetragen und sind auch sonst nicht ersichtlich.

Wer sich bei Abschluss eines Vertrages über den Inhalt seiner Erklärung irrt, kann sie nach § 119 BGB anfechten. Es muss sich aber um eine unbewusste Unkenntnis vom wirklichen Sachverhalt handeln, was dann nicht zutrifft, wenn man einen Vertrag unterschreibt, dessen Regelungen man nicht verstanden hat.

Der Vermieter wollte die vermietete Eigentumswohnung verkaufen; der Käufer wollte in die Wohnung selbst einziehen. Aufgrund des bestehenden Mieterschutzes liegt bei solchen Konstellationen der zu erzielende Kaufpreis deutlich unter dem, der für eine leerstehende Wohnung zu erzielen ist. So kam es zu Gesprächen zwischen der Ehefrau des Vermieters und der Wohnungsmieterin; bei einem Besuch in der Wohnung der Mieterin unterzeichnete diese einen von der Ehefrau des Vermieters mitgebrachten Mietaufhebungsvertrag.

Diese Vereinbarung focht die Mieterin später wegen Irrtums an. Sie begründete die Anfechtung des Mietaufhebungsvertrages damit, dass sie den Inhalt der Vereinbarung mangels hinreichender Kenntnisse der deutschen Sprache nicht verstanden habe.

Mit Urteil vom 23. Oktober 2012 verurteilte das Amtsgericht Wetzlar die Mieterin zur Räumung, da ein Anfechtungsgrund nicht gegeben sei.

Wer ohne Kenntnis des Vertragsinhalts den Vertrag unterzeichne, der könne sich nicht auf fehlende Sprachkenntnisse berufen. Auch eine arglistige Täuschung sei nicht nachgewiesen, da die Ehefrau des Vermieters als Zeugin eine solche Täuschung nicht bestätigt habe. Zweifel an deren Glaubwürdigkeit seien nicht erkennbar, so das Amtsgericht.

Im Prozess hatte sich offenbar die Mieterin nicht auf ein Widerrufsrecht nach § 312 BGB (das Widerrufsrecht bei sog. Haustürgeschäften) berufen, was allerdings auch von Amts wegen vom Gericht zu prüfen war.

Grundsätzlich besteht bei einem Vertrag, der im Bereich einer Privatwohnung (ohne vorhergehende Bestellung) eines Verbrauchers abgeschlossen wurde, ein solches Widerrufsrecht, wenn der Vermieter als Unternehmer anzusehen ist (§ 14 BGB).

Wann ein Vermieter als Unternehmer in diesem Sinne handelt (die Vermietung einer einzelnen Wohnung reicht sicher nicht), ist im Einzelnen umstritten. Das AG Münster hat den Vermieter von mehreren Wohnungen als Unternehmer angesehen und deshalb ein Haustürgeschäft bei einem Mietaufhebungsvertrag angenommen (Urteil vom 7. September 2007 - 7 C 1408/07 -; vgl. a. LG Köln NJOZ 2011, 688; LG Heidelberg WuM 1993, 397). Zweifelhaft könnte auch sein, ob ein Mietaufhebungsvertrag eine „entgeltliche Leistung" im Sinne des § 312 BGB ist. Dies ist zu bejahen, da irgendeine Leistung des Verbrauchers ausreicht (Palandt/Grüneberg, 72. Aufl., Rn. 7 zu § 312).

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass nicht der Vermieter selbst, sondern seine Ehefrau als Gehilfin gehandelt hatte. Privatvermieter, die mehrere Wohnungen besitzen, sollten also vermeiden, Verträge in der Wohnung des Mieters abzuschließen.