Anfechtung einer zweifelhaften Gebrauchsregelung

Anfechtung einer zweifelhaften Gebrauchsregelung; Lagerung von Autoreifen im Keller

Bleiben bei objektiver Auslegung einer von den Wohnungseigentümern beschlossenen Gebrauchsregelung Zweifel, ob sie andere Nutzungen ausschließt oder mitumfasst, ist sie jedenfalls auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. zu 1. und 2. sind zu je 1/2 Eigentümer der Wohnung Nr. 4, der Kl. zu 3. ist Eigentümer der Wohnung Nr. 3 in der Wohnanlage, die Bekl. sind die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit ihrer Klage begehren die Kl. die Feststellung, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.9.2009 zu TOP 2 nichtig ist, hilfsweise, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Zu TOP 2 hatte die Wohnungseigentümerversammlung vom 17.9.2009 folgenden Beschluss gefasst:

„Die Eigentümergemeinschaft genehmigt je Wohnung die Einlagerung eines Satzes Autoreifen in gemeinschaftlichen Kellerräumen (Nr. 49: Hausanschlusskeller, Nr. 51: Fahrradkeller). Die Autoreifen sind mit Namen zu kennzeichnen und so zu stellen, dass keine Behinderungen für andere Miteigentümer entstehen und etwaige Versorgungseinrichtungen bzw. Leitungen zugänglich sind. Eine Haftung wird seitens der WEG nicht übernommen. Alle anderen Gegenstände (außer Saisonmöbel, siehe Beschluss vom 31.5.2007) sind zu beräumen."

Die Kl. halten diesen Beschluss wegen Verstoßes gegen § 15 WEG für nichtig. Eine derartige Änderung der Gebrauchsregelung von Teilen des Gemeinschaftseigentums falle nicht in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung. In der Teilungserklärung sei durch die Bezugnahme auf den Kellerplan die Zweckbestimmung der betreffenden Räume geregelt, nämlich „Wasch-/Trockenraum" für den Hausanschlusskeller Nr. 49 und „Abstellraum für Kinderwagen und Fahrräder" für den Raum Nr. 51. Eine Änderung dieser Zweckbestimmung könne nur allstimmig getroffen werden. Zudem dürfe nicht jegliche weitergehende Nutzung ausgeschlossen werden. Durch die Regelung, dass alle anderen Gegenstände zu beräumen seien, sei aber ausgeschlossen, dass zukünftig Kinderwagen und Fahrräder im Keller abgestellt werden könnten. Dies überschreite die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung.

Das AG hat die Klage auf Kosten der Kl. abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG. [...]

[...] Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 17.9.2009 ist nicht nichtig, denn für seine Gültigkeit war entgegen der Auffassung der Kl. die Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreichend, § 15 Abs. 1, 2 WEG. Vorliegend ist durch den Beschluss eine Gebrauchsregelung betreffend das gemeinschaftliche Eigentum an den Kellerräumen mit der Bezeichnung Hausanschlusskeller und Fahrradkeller getroffen worden. Für diese Räume lag zuvor keine Vereinbarung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG vor, denn in der Teilungserklärung vom 29.10.1996 ist insoweit keine Regelung erfolgt, und die Bezeichnung der Keller in der Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt lediglich einen unverbindlichen Nutzungsvorschlag dar. Es handelt sich insoweit nur um eine unverbindliche Gebrauchsvorstellung, die lediglich als Funktionsbezeichnung zu verstehen ist. Es ist auch nicht Aufgabe eines Aufteilungsplans, die Art und Weise des Gebrauchs zu regeln (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., Rn. 4 zu § 15 WEG m. w. N.).

Allerdings ist der Beschluss wegen nicht hinreichender Bestimmtheit für ungültig zu erklären. Bereits das Amtsgericht hat in den Entscheidungsgründen festgestellt, dass der Wortlaut des Beschlusses widersprüchlich sei. Entgegen seiner Auffassung führt dies aber nicht dazu, dass infolge einer Auslegung des Beschlusses unter Berücksichtigung von §§ 133, 157 BGB eindeutig erkennbar sei, welche Gegenstände in den bezeichneten Kellern gelagert werden dürfen. Wegen der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern sind die Beschlüsse aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen (Kümmel a.a.O., Rn. 59 zu § 23 WEG). Aus dem Beschluss selbst muss demnach erkennbar sein, welche konkrete Regelung er trifft, ohne dass außerhalb des Beschlusses liegende Umstände insoweit zu berücksichtigen sind. Die vom Amtsgericht vorgenommene Auslegung findet keine hinreichende Stütze in dem Beschluss, ist aber auch nicht unter Zugrundelegung der Bezeichnung der Kellerräume in der Abgeschlossenheitsbescheinigung gerechtfertigt. Aus dem Beschluss selbst, dessen Inhalt maßgeblich für den Umfang seiner Wirkung ist, ergibt sich nicht mit der hinreichenden Klarheit, dass die Nutzung der Kellerräume zusätzlich zu der in der Abgeschlossenheitsbescheinigung beschriebenen Nutzung für die Lagerung von Autoreifen gestattet werden sollte. Dies folgt aus der Formulierung des Beschlusses, dass alle anderen Gegenstände (außer Saisonmöbeln gemäß Beschluss vom 31.5.2007) zu beräumen seien.

Dem Beschluss ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zu entnehmen, dass eine Nutzung der dort genannten Kellerräume lediglich noch für die Lagerung von Autoreifen und Saisonmöbeln zulässig sei. Da aber nach der Einlassung der Bekl. bestimmt werden sollte, dass die Autoreifen zusätzlich zu den Gegenständen gelagert werden dürften, die vorher nach der Beschreibung in der Abgeschlossenheitsbescheinigung zulässig waren, ist der Beschlussinhalt nicht hinreichend klar mit der Folge, dass der Beschluss aufgrund der zulässigen Anfechtungsklage (§ 46 WEG) für ungültig zu erklären war.

Bei der Kostenentscheidung war zu berücksichtigen, dass der Hauptantrag auf Feststellung der Nichtigkeit abgewiesen und auf den Hilfsantrag die Ungültigkeitserklärung erkannt worden ist, so dass ein Teilunterliegen der Kl. mit der Folge vorliegt, dass die Kosten entsprechend zu quoteln sind. Sie sind den Kl. in dem Verhältnis aufzuerlegen, welches der (abgewiesenen) Nichtigkeit zur (ausgesprochenen) Ungültigkeitserklärung entspricht. Dieses Verhältnis ist mit 1/4 zu ¾ anzunehmen.

Bleiben bei objektiver Auslegung einer von den Wohnungseigentümern beschlossenen Gebrauchsregelung Zweifel, ob sie andere Nutzungen ausschließt oder mitumfasst, ist sie jedenfalls auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Neben kleinen Mieterkellern sind in dem zur Teilungserklärung gehörenden Aufteilungsplan ein Hausanschlusskeller Nr. 49 als „Wasch-/Trockenraum" und ein Raum Nr. 51 als „Abstellraum für Kinderwagen und Fahrräder" ausgewiesen. Mit bestandskräftigem Eigentümerbeschluss vom 31. Mai 2007 ist für diese Räume das Abstellen von Saisonmöbeln (gemeint: Balkonmöbel) gestattet worden. Am 17. September 2009 beschloss die Eigentümermehrheit:

„Die Eigentümergemeinschaft genehmigt je Wohnung die Einlagerung eines Satzes Autoreifen in gemeinschaftlichen Kellerräumen (Nr. 49 Hausanschlusskeller, Nr. 51 Fahrradkeller). Alle anderen Gegenstände (außer Saisonmöbeln, siehe Beschluss vom 31. Mai 2007) sind zu beräumen."

Das AG hat die Feststellungs- bzw. Anfechtungsklage abgewiesen. Wegen der Notwendigkeit, Gartenmöbel und Sommerreifen im Winter und Winterreifen im Sommer unterzubringen, sei die getroffene Regelung für alle Wohnungseigentümer zweckdienlich, die bisherige Nutzungsbestimmung werde lediglich erweitert. Hiergegen die Berufung an das LG.

Mit dem Ergebnis der Ungültigerklärung! Der angefochtene Eigentümerbeschluss ist nicht nichtig, aber wegen Unbestimmtheit erfolgreich anfechtbar. Im Hinblick auf die Wirkung von Eigentümerbeschlüssen auch gegenüber Sondernachfolgern sind die Beschlüsse aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen. Aus dem Inhalt des Eigentümerbeschlusses ergebe sich nicht mit hinreichender Klarheit, dass die Nutzung der Kellerräume zusätzlich für die Lagerung von Autoreifen gestattet werden sollte, denn alle anderen Gegenstände (außer den Saisonmöbeln) hätten nach dem Wortlaut ausgeräumt werden müssen. Weil der Hauptantrag der Kläger auf Nichtigerklärung gelautet habe, sie aber nur die Ungültigerklärung erreicht hätten, müssten sie ein Viertel der Kosten des Rechtsstreits tragen.

Gebrauchsregelungen müssen so eindeutig gefasst sein, dass nicht nur die aktuellen Wohnungseigentümer, sondern auch deren Nachfolger ihren Sinn aus dem Beschlussinhalt zuverlässig entnehmen können. Daran ist der vorliegende angefochtene Eigentümerbeschluss in zweiter Instanz gescheitert. Insbesondere die WEG-Verwalter sind gehalten, eindeutige Beschlussformulierungen zur Abstimmung zu stellen.

Die vom LG vorgenommene Kostenquotelung erscheint nicht überzeugend. Nach der BGH-Rechtsprechung sind (rechtzeitig vorgebrachte) Anfechtungs- und (unbefristet zulässige) Nichtigkeitsgründe austauschbar (BGH, GE 2009, 1558; BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10 -, GE 2011, 345). Das entspricht auch dem § 46 Abs. 2 WEG. Danach hat das Gericht bei der Anfechtungsklage regelmäßig auch Nichtigkeitsgründe zu prüfen (wenn die Klägerseite auf deren Geltendmachung nicht eindeutig verzichtet). Das dürfte auch umgekehrt gelten, wenn die Fristen für die Anfechtungsklage eingehalten sind.

Die Kostenquotelung führt hier außerdem zu Aufteilungsschwierigkeiten, weil die Parteien auf der Klägerseite nach Personen, auf der Beklagtenseite anscheinend nach Wohnungen (teils mit mehreren Mitinhabern) aufgeführt werden.

Während die erste Instanz als Beklagte die übrigen Wohnungseigentümer gemäß einer anliegenden (Wohnungs-) Liste aufgeführt hat, bezeichnet das LG als Beklagte unverständlicherweise die „WEG, bestehend aus den übrigen Wohnungseigentümern." Damit werden die Kostenfestsetzungsinstanzen gerade noch die Möglichkeit haben, einen Parteiwechsel auf der Beklagtenseite zur Gemeinschaft zu verneinen, obwohl die anliegende Liste des AG nicht ausdrücklich übernommen worden ist.

Interpretiert man die dem AG-Urteil beigefügte Eigentümerliste auf der Beklagtenseite großzügig als stillschweigend vom LG übernommen, so ist die Liste nach Wohnungen aufgeteilt, die teilweise Einzeleigentümer, teilweise zwei Miteigentümer haben. Da diese bei einer erfolgreichen Anfechtungsklage als unterliegende Beklagte nicht Gesamtschuldner sein können, bietet sich entweder die Möglichkeit, die Drei-Viertel-Kostenquote entweder nach zehn Wohnungen oder aber nach 17 Personen aufzuteilen, zumal auch die Klägerseite nicht nach Wohnungen aufgeteilt ist.