Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung über Verwalterbestellung durch Verwalter

Der Verwalter ist zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung berechtigt, durch die seine Bestellung für ungültig erklärt wird.

I. 1 Die Beteiligten sind die Eigentümer und die Verwalterin eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grundstücks. Die Wohnungseigentümer beschlossen in der Versammlung vom 30. November 2002 mehrheitlich, die Beteiligte zu 3 ab dem 1. Januar 2003 für zwei Jahre zur Verwalterin zu bestellen. Die Bestellung sollte sich bis zum 31. Dezember 2007 jeweils um ein Jahr verlängern, sofern sie nicht durch Beschluß der Eigentümergemeinschaft "widerrufen" würde. Ein solcher Beschluß ist unterblieben.

2 Die Antragsteller haben den Beschluß vom 30. November 2002 angefochten. Das Amtsgericht hat ihn für ungültig erklärt. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3 hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller möchte das Oberlandesgericht zurückweisen. Hieran sieht es sich durch die Entscheidungen des OLG Köln, NJW-RR 2006, 24 ff., und des OLG München, DWE 2006, 71 ff., gehindert und hat die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II. 3 Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG). Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, der Verwalter sei zur sofortigen Beschwerde gegen eine Entscheidung befugt, durch die der zu seiner Bestellung gefaßte Beschluß für ungültig erklärt wird. Demgegenüber verneinen das Oberlandesgericht Köln und das Oberlandesgericht München die Beschwerdebefugnis des Verwalters. Danach müßte die Beschwerde verworfen werden; der Beschluß des Amtsgerichts würde rechtskräftig. Die Divergenz rechtfertigt die Vorlage.

III. 4 Das vorlegende Gericht sieht die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3 gegen die Entscheidung des Amtsgerichts zu Recht als zulässig an. Die Beteiligte zu 3 wird durch diese Entscheidung im Sinne von § 20 Abs. 1 FGG beeinträchtigt. Entgegen der Auffassung der Oberlandesgerichte Köln und München fehlt ihr die Beschwerdebefugnis nicht.

5 Der Verwalter ist befugt, den Beschluß über seine Abberufung in entsprechender Anwendung von § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG anzufechten (Senat, BGHZ 151, 164, 169 ff.). Die hierfür angeführten Erwägungen gelten auch für die Überprüfung einer gerichtlichen Entscheidung, mit der die Verwalterbestellung für ungültig erklärt wird. Auch insoweit ist dem Verwalter die Möglichkeit eröffnet, die durch die Ungültigerklärung möglicherweise zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen, weil die durch die Bestellung zum Verwalter begründete Rechtsposition nicht nur ein im Interesse der Wohnungseigentümer verliehenes, sondern ein subjektives Recht bedeutet (Senat, aaO, 169 f.).

6 Soweit dies in den Entscheidungen des OLG Köln und des OLG München von der Bestandskraft des Bestellungsbeschlusses abhängig gemacht wird, ist die gesetzliche Systematik des Beschlußrechts verkannt. Nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG werden die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrer Verkündung und nicht erst mit ihrer Bestandskraft wirksam. Die Bestellung zum Verwalter entfällt daher mit dem Beschluß, den Verwalter abzuberufen, und nicht erst mit der Bestandskraft des Beschlusses. Das dem Verwalter ehemals verliehene Amt berechtigt ihn, dessen Wiederherstellung durch die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses herbeizuführen (Senat, aaO, 170).

7 Wird die Bestellung zum Verwalter angefochten, verhält es sich nicht anders. Der Erfolg der Anfechtung läßt die Bestellung zwar rückwirkend entfallen. Trotzdem war der Verwalter bestellt und ist aus diesem Grunde berechtigt, die ihm verliehene Rechtsstellung im eigenen Interesse zu verteidigen (Briesemeister, NZM 2006, 568, 570).

8 Dies ergibt sich auch daraus, daß der Verwalter vom Zeitpunkt seiner Bestellung an nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG berechtigt und verpflichtet ist, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen, die Finanzen der Gemeinschaft zu verwalten und Zustellungen und Willenserklärungen entgegenzunehmen (Senat, BGHZ 151, 164, 171; Wenzel, ZWE 2001, 510, 512; Briesemeister, NZM 2006, 568 f.). Auch während des Verfahrens über die Anfechtung seiner Bestellung darf der Verwalter seine Tätigkeit nicht ruhen lassen. Sofern sich ein Dritter einzelner Rechte des Verwalters oder dessen Rechtsstellung insgesamt berühmt, muß der Verwalter noch vor Bestandskraft seiner Bestellung gerichtlich hiergegen vorgehen können. Eine andere Auffassung führt zu einer kaum erträglichen Rechtsschutzlücke, weil der Verwalter Eingriffe Unbefugter ‑ etwa des Vorverwalters ‑ in die Verwaltung andernfalls nicht abwehren könnte.

9 Das Handeln des Verwalters im Rahmen der laufenden Verwaltung wird durch die Aufhebung des Bestellungsbeschlusses auch nicht unberechtigt, sondern bleibt nach dem Rechtsgedanken von § 32 FGG wirksam (BGH, Urt. v. 6.3.1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2107; BayObLG NJW-RR 1991, 531, 532; KG NJW-RR 1991, 274). Entsprechend verhält es sich mit rechtsgeschäftlichen Handlungen des Verwalters gegenüber Dritten. Diese bleiben trotz des rückwirkenden Verlustes der Stellung als Verwalter wirksam (BayObLG NJW-RR 1988, 270; KK-WEG/Abramenko, § 26 Rdn. 16; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 26 Rdn. 19; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 26 WEG Rdn. 164).

10 Daß dem Verwalter die sofortige Beschwerde gegen die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses eröffnet sein muß, folgt schließlich aus dem Anspruch auf Justizgewährung. So wie es dem Verwalter möglich sein muß, die rechtswidrige Entziehung seiner Stellung durch die Wohnungseigentümer einer gerichtlichen Prüfung zuzuführen, gilt dies in gleicher Weise für die Prüfung einer gerichtlichen Entscheidung, durch die seine Bestellung für ungültig erklärt wird.

IV. 11 Der Senat ist zur abschließenden Entscheidung der Sache nicht in der Lage, weil das Verfahren des Beschwerdegerichts unter einem Mangel leidet; denn das Landgericht hat die Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht in der gesetzlich gebotenen Weise an dem Verfahren beteiligt.

12 Die Zustellung der Beschwerde an die Wohnungseigentümer kann im Beschlußanfechtungsverfahren gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG zwar grundsätzlich an den Verwalter erfolgen. Das gilt jedoch nicht für eine von dem Verwalter eingelegte Beschwerde (BayObLG WuM 1990, 406; 1991, 131, 132; KK-WEG/Abramenko, § 27 Rdn. 29; Niedenführ/Schulze, aaO, Vor §§ 43 ff. Rdn. 122; Staudinger/Wenzel, aaO, Vor §§ 43 ff. WEG Rdn. 33; ferner OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 433, 434; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 131; Staudinger/Bub, aaO, § 27 Rdn. 234 f.). Andernfalls hätte der Verwalter nicht nur sein eigenes Rechtsmittel für die Wohnungseigentümer entgegenzunehmen und dieses und sein Vorbringen an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten, sondern er müßte so auch mit der Erwiderung und dem weiteren Vorbringen der erstinstanzlich erfolgreichen Antragsteller verfahren. Dem Verwalter würde angesonnen, gegen das von ihm als Beschwerdeführer geltend gemachte Interesse für die Wohnungseigentümer an dem Beschwerdeverfahren mitzuwirken. Das kommt nicht in Betracht. Der Konflikt zwischen dem von dem Verwalter als Beschwerdeführer geltend gemachten Interesse und dem möglichen Interesse der Wohnungseigentümer, die an dem erstinstanzlichen Verfahren nicht mitgewirkt haben, schließt die Zustellung an den Verwalter als Bevollmächtigten der Wohnungseigentümer aus. Eine dennoch an den Verwalter vorgenommene Zustellung entfaltet nach dem in § 178 Abs. 2 ZPO zum Ausdruck kommenden Grundsatz keine Wirkung.

13 Folge hiervon ist, daß die Wohnungseigentümer, soweit sie an dem Verfahren vor dem Beschwerdegericht nicht durch einen Verfahrensbevollmächtigten mitgewirkt haben, an dem Beschwerdeverfahren nicht ordnungsgemäß beteiligt wurden (BayObLG WuM 1990, 406 f.; KG ZMR 1997, 541, 542; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 226, 227 f.; Staudinger/Bub, BGB, aaO, § 27 Rdn. 237). Der Verfahrensfehler ist von Amts wegen zu beachten (OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 1367; BayObLG NJW-RR 1991, 849, 850; KG ZMR 1997, 541, 542).

14 Die unterlassene Beteiligung kann in dem als Rechtsbeschwerde ausgestalteten Verfahren der weiteren Beschwerde nur nachgeholt werden, wenn eine weitere Sachaufklärung weder notwendig noch zu erwarten ist und nur das rechtliche Gehör zu gewähren ist (Senat, Beschl. v. 9. Oktober 1997, V ZB 3/97, NJW 1998, 755, 756; ferner OLG Frankfurt am Main ZMR 1997, 667; KG ZMR 1997, 541, 542; OLG Hamm ZMR 1998, 587, 588; 2001, 138, 139). So verhält es sich hier nicht. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts beruht auf der Feststellung einer Vielzahl von tatsächlichen Umständen und der Abwägung von deren Bedeutung. Daß die in dem Beschwerdeverfahren nicht beteiligten Wohnungseigentümer weitere Umstände vorgetragen hätten, die insoweit zu berücksichtigen sind, kann nicht ausgeschlossen werden.

15 Damit muß die Entscheidung des Beschwerdegerichts aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen werden. Allein im vorliegenden Verfahren der weiteren Beschwerde bedarf es der Beteiligung dieser Wohnungseigentümer nicht, weil die Entscheidung des Beschwerdegerichts wegen der unterbliebenen Beteiligung der Mehrheit der Wohnungseigentümer an dem Beschwerdeverfahren aufzuheben ist und die Sache zur Nachholung der unterlassenen Beteiligung an das Beschwerdegericht zurückverwiesen wird (BayObLGZ WuM 1990, 406, 407).

Der Verwalter ist zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung berechtigt, durch die seine Bestellung für ungültig erklärt wird, entschied der BGH.

Eine Eigentümergemeinschaft hatte die Bestellung einer Verwaltung beschlossen. Dieser Bestellungsbeschluß wurde von Miteigentümern angefochten. Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluß für ungültig erklärt. Hiergegen hat die gewählte Verwaltung sofortige Beschwerde eingelegt. Das LG hat die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Auf Grund einer sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsteller hat das OLG die Angelegenheit dem BGH zur Klärung der Frage vorgelegt, ob ein Verwalter zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung berechtigt ist, durch die seine Bestellung für ungültig erklärt wird.

Der Bundesgerichtshof bejaht die Anfechtungsberechtigung des Verwalters, und zwar im wesentlichen mit der Argumentation, daß dem Verwalter die Möglichkeit eröffnet sein müsse, die durch die Ungültigkeitserklärung möglicherweise zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen. Dies folge letztlich auch aus dem Anspruch auf Justizgewährung. Wie bereits in der Entscheidung vom 20. Juni 2002 (BGHZ 151, 164) im Rahmen der Bejahung eines Anfechtungsrechts des Verwalters hinsichtlich eines Eigentümerbeschlusses über seine vorzeitige Abberufung zum Ausdruck gekommen sei, ist das geschützte Interesse des Verwalters nicht nur darauf beschränkt, seinen aus dem Verwaltervertrag herzuleitenden Honoraranspruch zu verfolgen. Vielmehr stehe dem Verwalter auch ein schützenswertes Recht daran zu, sein Amt bis zu seiner rechtmäßigen Abberufung bzw. Entlassung auszuüben. Der Verwalter könne nämlich ein Interesse daran haben, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gem. § 27 WEG wahrzunehmen.

Folgt man der Grundannahme des BGH, wonach ein Verwalter neben dem Honorarinteresse auch ein geschütztes Interesse an der Amtsausübung selber hat, wird man diesem auch zwanglos dahin folgen können, daß der Verwalter nicht nur einen Beschluß über seine Abberufung anfechten kann, sondern auch eine gerichtliche Entscheidung, mit der ein Bestellungsbeschluß aufgehoben wird.

Fraglich ist allerdings, ob diese Auffassung des BGH zwingend ist. Das Verwalteramt ist ein Vertrauensamt, so daß es grundsätzlich der Entscheidung der Eigentümergemeinschaft vorbehalten sein muß, ob sie einen Verwalter weiter beschäftigen will oder nicht. Hierüber entscheidet die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft, unbeschadet des Rechtes der überstimmten Minderheit, diesen Beschluß anzufechten und den Rechtsweg zu beschreiten. Unterbleibt die Beschlußanfechtung durch die Miteigentümer, wird damit deutlich, daß die Eigentümergemeinschaft die Amtsfortführung nicht länger wünscht.

Demgegenüber ist zweifelhaft, worin das geschützte Interesse des Verwalters zu sehen sein soll, gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft das Amt bis zum Ablauf der Bestelldauer fortzuführen, da er ohnehin nicht erwarten kann, erneut bestellt zu werden. Die Eigentümergemeinschaft würde auf diesem Wege gezwungen, mit einem Verwalter zusammenzuarbeiten, zu dem nach Auffassung der Gemeinschaft die notwendige Vertrauensbasis nicht mehr besteht.

Im Ergebnis ist dem BGH allerdings aus anderen Gründen zu folgen, da man dem Verwalter jedenfalls aus dem Gesichtspunkt der Wahrung seiner Honorarinteressen ein Anfechtungsrecht zugestehen muß. Auf Grund der sog. Trennungstheorie, die zwischen der Verwalterbestellung und der Verwalterabberufung bzw. dem Abschluß und der Beendigung eines Verwaltervertrages unterscheidet, verliert zwar der zu Unrecht abberufene Verwalter im Normalfall seinen Honoraranspruch nicht dadurch, daß er den entsprechenden Beschluß der Gemeinschaft nicht anficht (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., Rn. 101 zu § 26). Entsprechend wahrt der Verwalter allein durch die Führung des Anfechtungsverfahrens auch nicht seine vertraglichen Vergütungsansprüche, sondern muß insoweit die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages angreifen und sein Honorar (abzüglich ersparter Aufwendungen) einklagen. Entsprechendes gilt vom Grundsatz auch für die Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung über die Unwirksamkeitserklärung eines Bestellungsbeschlusses.

Wenn man allerdings mit dem BGH (NJW 1997, 2106) davon ausgeht, daß nach dem Willen der Vertragschließenden der auf der Grundlage einer noch nicht bestandskräftigen Verwalterbestellung abgeschlossene Verwaltervertrag unabhängig vom Ausgang des gerichtlichen Verfahrens über die Gültigkeit der Bestellung für die Zwischenzeit rechtswirksam sein soll, die gerichtliche Ungültigerklärung aber - im Wege der stillschweigend vereinbarten auflösenden Bedingung - die vertragliche Bindung für die Zukunft entfallen läßt, so würde die Bestandskraft der gerichtlichen Entscheidung über die Unwirksamkeit der Bestellung die Vertragsbindung und somit den Honoraranspruch für die Zukunft entfallen lassen. Bei dieser Sichtweise hat der Verwalter natürlich ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung dieser gerichtlichen Entscheidung.

Unter der Geltung des neuen Rechts dürfte sich im übrigen die weitergehende Frage entschärfen, unter welchen Voraussetzungen der Verwalter aus eigenem Recht zur Anfechtung von Beschlüssen befugt ist, da § 46 Abs. 1 S. 1 WEG, der die Anfechtungsklage regelt, die Klage des Verwalters gegen die Wohnungseigentümer ohne irgendwelche Einschränkungen normiert, so daß vom Gesetzeswortlaut ausgehend das Anfechtungsrecht des Verwalters umfassend verstanden werden könnte (vgl. Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, Verlag C. H. Beck, Rn. 120, § 13).

Man wird abwarten müssen, ob auch die Rechtsprechung dem Verwalter dieses nach dem Wortlaut des Gesetzes umfassende Anfechtungsrecht zugesteht.