Anfechtung einer Entschädigungsvereinbarung mit Gewerbemieter

Der Vermieter kann eine Entschädigungsvereinbarung mit einem Gewerbemieter anläßlich umfassender Sanierungsmaßnahmen wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn der Mieter wesentliche Umstände (hier: Abschluß eines Mietvertrages über weitere Gewerberäume in unmittelbarer Nachbarschaft) verschwiegen hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt als Vermieterin die Bekl. als Mieter von Gewerberäumen auf dem Grundstück in Anspruch und verlangt die Rückzahlung einer "Abfindung", die sie an die Bekl. im Zuge einer Sanierung nach Maßgabe einer Vereinbarung vom 19. September 1995 gezahlt hat, nachdem sie die Vereinbarung später wegen arglistiger Täuschung angefochten hat.

Außerdem begehrt sie die Feststellung, daß das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 24. November 1995 beendet worden ist.

Die Kl. hatte die Räume durch einen Vertrag vom Mai 1991 für die Zeit bis zum 31. Dezember an den Bekl. zu 1 und eine Frau G. vermietet zum Betriebe eines Videoverleihs, wobei der Mieterseite ein Optionsrecht von fünf Jahren zugebilligt worden war. An die Stelle von Frau G. ist der Bekl. zu 2) zum 1. März 1995 in den Vertrag eingetreten.

Da das Gebäude umfassend saniert und dazu entmietet werden sollte, bot die Kl. bereits mit Schreiben vom 6. März 1995 der Mieterseite Ersatzräume an, die von den Bekl. unter Hinweis auf die durch die Schließung und Verlagerung des Geschäfts zu erwartenden Verluste abgelehnt wurden, zumal der Mietvertrag eine Option von fünf Jahren vorsieht, die inzwischen ausgeübt worden war. In der Folgezeit verhandelten die Parteien über einen vorübergehenden Auszug der Bekl. aus den Räumen und entsprechende finanzielle Leistungen der Kl. für die zu erwartenden Verluste.

Sie schlossen dann am 19. September 1995 eine "Vereinbarung", wonach die Bekl. zum 31. Oktober 1995 das Objekt an die Kl. geräumt herausgeben sollten, die ihrerseits den Umbau möglichst bis zum 28. Februar 1996 fertigstellen sollte. Ferner sollte sie den Bekl. als Entschädigung am 15. eines jeden Monats während der Umbauphase 15.000 DM zahlen und zusätzlich für den zu erwartenden Verlust nach der Wiedereröffnung eine einmalige Zahlung von 45.750 DM, die bei Räumung fällig war und von der Kl. auch entrichtet worden ist.

Kurz nach Schließung der Räume und unmittelbar vor der Rückgabe, die dann am 31. Oktober 1995 erfolgt ist, hing an der Tür des Mietobjekts ein Hinweis, daß die ausgeliehenen Videos im Hause W.straße 45, direkt in der Straße auf der gegenüberliegenden Seite, abgegeben werden könnten. Mieter dieser Räume war der Bekl. zu 2). Im Hause Nr. 45 wurde eine Videothek eröffnet, in der frühere Angestellte aus den streitbefangenen Räumen in Nr. 48 weiterarbeiteten. Es wurden für Verträge auch Stempel aus dem Hause Nr. 48 verwendet. Aus diesem Grunde focht die Kl. die Vereinbarung vom 19. September 1995 wegen arglistiger Täuschung an und berief sich im übrigen auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Im gleichen Schreiben vom 23. November 1995 wurde der Mietvertrag fristlos gekündigt.

Der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Abfindung in Höhe von 45.750 DM ergibt sich dem Grunde nach aus den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB), weil der Rechtsgrund für die Leistung nachträglich entfallen ist.

Der Rechtsgrund für die Leistung ist nachträglich nach § 142 Abs. 1 BGB entfallen, weil die Kl. die Vereinbarung vom 19. September 1995 wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten hat, so daß die Vereinbarung von Anfang an als nichtig anzusehen ist. Denn eine zur Anfechtung berechtigende Täuschung muß nicht durch eine positive Handlung erfolgen; sie kann auch in einem Verschweigen wesentlicher Tatsachen und Umstände liegen (Palandt Heinrichs, BGB 55. Aufl., § 123 Rdnr. 5 ff.).

Die Bekl. haben hier arglistig verschwiegen, daß der Bekl. zu 2) auch Mieter eines Ladengeschäftes im Hause gegenüber war. Bei Kenntnis dieses Umstandes hätte die Kl. die Vereinbarung mit den Bekl. am 19. September 1995 nicht abgeschlossen.

Die Kl. war im Hinblick auf § 554 a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, weil durch das arglistige Verhalten der Bekl. das zwischen den Parteien bestehende Dauerschuldverhältnis so nachhaltig gestört worden ist, daß der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Es kommt letztlich nicht darauf an, ob die Kl. von den Bekl. arglistig getäuscht worden ist. Selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, dann ist das gegenseitige Vertrauensverhältnis inzwischen so nachhaltig gestört, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob die Bekl. an der Zerrüttung das Alleinverschulden tragen oder ob sie die Umstände allein zu vertreten haben (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdnr. 1007 m.w.N.).

Aus den Gründen der Entscheidung des KG: Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß die Kl. die Vereinbarung der Parteien vom 19. September 1995 aufgrund der beiden Schreiben vom 23. November 1995 wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten und darüber hinaus das Mietverhältnis der Parteien wirksam fristlos gekündigt hat.

Der Bekl. zu 2. hat bei den Verhandlungen mit der Kl. dieser arglistig verschwiegen, daß er inzwischen Räume in der Wstraße 45 gegenüber dem Mietobjekt der Parteien angemietet hatte. Insoweit war der Bekl. zu 2. zur Offenbarung gegenüber der Kl. verpflichtet. Denn die Kl. hatte seit Anfang 1995 mit dem Bekl. zu 1. und der Vormieterin, an deren Stelle der Bekl. zu 2. in den Mietvertrag eingetreten ist, über die zeitweise Räumung verhandelt. Dies war dem Bekl. zu 2. bei Eintritt in das Mietverhältnis bekannt. Nach seiner eigenen Darstellung war er schon seit Jahren Teilhaber der Videothek in der Wstraße 48 und hat das Geschäft zum 1. März 1995 dann ganz übernommen. Der Bekl. zu 1) blieb nur auf Wunsch der Kl. weiterhin im Mietvertrag. Die Gewerberäume in der Wstraße 45 hatte der Bekl. zu 2. bereits durch Vertrag vom 7.3.1995 angemietet, um dort ebenfalls eine Videothek zu betreiben. Gleichwohl hat er in dem Schreiben vom 15.5.1995 der Kl. die Kosten und den Verlust bei Annahme eines Totalausfalls für vier Monate mit 257.000 DM angegeben, eingeschlossen 14.000 DM für den Filmeinkauf während der Schließung, den er aufrecht erhalten müsse. Mit Schreiben vom 21.7.1995 hat der Bekl. zu 2. gegenüber der Kl. darauf bestanden, daß eine Schließung für vier Monate wie ein Neuanfang sei und vielleicht sogar das "Aus" für die Videothek bedeute. Im Hinblick hierauf hätte der Bekl. zu 2. die Kl. bei Abschluß der Entschädigungsvereinbarung der Parteien vom 19.9.1995 auf die Existenz des Mietverhältnisses über die Räume in der Wstraße 45 hinweisen müssen. Dabei können sich die Bekl. nicht darauf berufen, daß die Räume bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses der Entschädigungsvereinbarung vom 19.9.1995 an die V. GmbH vermietet waren. Denn der Bekl. zu 2. hätte der Kl. Gelegenheit geben müssen, zu überprüfen, ob und inwieweit die von ihm in den Verhandlungen dargestellten drohenden Verluste bei Schließung des Betriebes für vier Monate für ihn unvermeidbar gewesen wären. Hierzu wäre die Kl. nur in der Lage gewesen, wenn der Bekl. zu 2. sie auf die Existenz des Mietverhältnisses über die Räume in der Wstraße 45 ausreichend hingewiesen hätte, was nicht geschehen ist. Der Senat ist davon überzeugt, daß der Bekl. zu 2) die Kl. aufgrund eines vorgefaßten Planes vorsätzlich getäuscht hat. Der Bekl. zu 1) muß sich die Täuschung seines Verhandlungsführers wie eine eigene zurechnen lassen.

Der Vermieter hatte umfangreiche Sanierungsarbeiten geplant, wobei der Mieter der Videothek den Geschäftsbetrieb vorübergehend einzustellen hatte. Er schloß eine Vereinbarung mit dem Mieter, daß dieser als Ausgleich für die Duldung der Maßnahmen erhebliche Entschädigungsleistungen erhalten sollte. Dabei hatte der Mieter verschwiegen, daß auf der gegenüberliegenden Straßenseite schon Ersatzräume gemietet worden waren, wo denn auch die Videothek weiter betrieben wurde. Der Vermieter focht die Vereinbarung wegen arglistiger Täuschung an und kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Das Landgericht Berlin gab in seinem Urteil vom 12. Juni 1996 dem Vermieter recht; auch das Kammergericht teilte in seinem Urteil vom 17. September 1998 diese Auffassung. Der Abschluß eines anderen Mietvertrages war ein so wesentlicher Umstand, daß der Mieter dies nicht hätte verschweigen dürfen.