Anfechtung, - durch Vertreter ohne Vertretungsmacht

Anfechtung, - durch Vertreter ohne Vertretungsmacht; Vertreter, Anfechtungsrecht für -

Das Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung steht einem in Anspruch genommenen Vertreter ohne Vertretungsmacht in Abwehr einer Haftung nach § 179 BGB selbständig zu.

Die Kl. schloß am 29. Januar 1997 mit dem Sohn des Bekl. einen notariellen Vorvertrag über den Verkauf eines ihr gehörenden Grundstücks in O. Im Notartermin trat für sie die Ehefrau ihres Geschäftsführers, die Rechtsanwältin W., als Vertreterin ohne Vertretungsmacht und für seinen Sohn der Bekl. auf. Streitig ist, welche Erklärungen er dabei abgab. Der Sohn des Bekl. hat den Vertrag nicht genehmigt; die Kl. hat ihn erst im Berufungsrechtszug genehmigt.

Mit der Klage nimmt die Kl. den Bekl. als vollmachtlosen Vertreter auf Schadenersatz nebst Zinsen seit 15. April 1997 und die Feststellung in Anspruch, ihr allen weiteren Schaden zu ersetzen. Der Bekl. hat behauptet, sein vollmachtloses Handeln offengelegt zu haben. Außerdem hat er den Vertrag angefochten mit der Behauptung, die Kl. habe ihm eine ihr bekannte Ölverschmutzung des Grundstücks verschwiegen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die Berufung des Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. Mit seiner Revision verfolgt der Bekl. seinen Klageabweisungsantrag weiter. Die Kl. beantragt Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen eines Schadenersatzanspruchs aus § 179 Abs. 1 BGB für gegeben. § 179 Abs. 3 BGB stehe dem Ersatzanspruch nicht entgegen. Ebensowenig habe die Kl. arglistig eine Ölkontamination des Grundstücks verschwiegen. Sie habe sich auf die Ansicht eines Sachverständigen verlassen dürfen, die Verschmutzungen beschränkten sich auf einen geringen Bereich und seien leicht und folgenlos zu beseitigen. Sie habe zudem davon ausgehen dürfen, den Bekl. als Nachbarn nicht über eine etwaige frühere Nutzung des Grundstücks als Tankstelle unterrichten zu müssen.

Dies hält revisionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. II. Eine Haftung des Bekl. als Vertreter ohne Vertretungsmacht kommt im Ergebnis schon deswegen nicht in Betracht, weil der Bekl. den Vorvertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten hat. Die Frage der (fehlenden) Bevollmächtigung des Bekl. sowie einer evtl. Kenntnis der Kl. hiervon kann deshalb dahinstehen.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hatte die Kl. eine Aufklärungspflicht in bezug auf die - zumindest für möglich gehaltene - Ölkontamination des Bodens, wie die Revision zu Recht rügt. Den Verkäufer eines Grundstücks trifft nämlich eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung er nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (st. Rspr. des Senats, vgl. nur Urt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64 m. w. N.). Die Kontaminierung eines Grundstücks mit Öl stellt einen solchen offenbarungspflichtigen Umstand dar; der Verkäufer handelt arglistig, wenn er diesen Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder zumindest für möglich hält (vgl. Senat a. a. O.).

Die Kl. ist nach ihrem eigenen, durch vorgelegte Urkunden untermauerten Tatsachenvortrag durch Schreiben des Magistrats der Stadt O. am Main (Umweltamt) vom 24. Oktober 1996 über die "größenmäßig nicht unerhebliche Verunreinigung des Bodens" auf dem in Rede stehenden Grundstück informiert gewesen. Sie beauftragte deshalb mit Schreiben vom 12. November 1996 - den Vorgaben des Umweltamts folgend - das Ingenieurbüro G./D. mit der "Durchführung der erforderlichen Arbeiten und Erstellung eines Gutachtens". Das Gutachten wurde am 21. Februar 1997, also erst nach Abschluß des Vorvertrages, fertiggestellt. Zu dieser Zeit befand sich das verunreinigte Erdreich noch auf dem Grundstück, wie das Gutachten ausdrücklich feststellt. Unter diesen Umständen hätte die Kl. die ihr bekannte und in ihrem Umfang zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht definitiv geklärte Verunreinigung mit Öl nicht verschweigen dürfen. Das gilt um so mehr, als die Kl. ausweislich des Gutachtens nicht nur am 3. Dezember 1996, sondern nochmals am 3. Februar 1997 den Gutachterauftrag u. a. auf den Abbruch und die Zwischenlagerung des verölten Pflasters auf dem Grundstück sowie den Aushub und die Zwischenlagerung des verölten Bodens erweiterte. Sie sah also selbst Klärungs- und Handlungsbedarf.

Die Ansicht des Berufungsgerichts, die Kl. habe schon auf Grund der Nachbarschaft des Bekl. annehmen dürfen, diesen nicht über eine etwaige frühere Nutzung des Grundstücks zum Betrieb einer Tankstelle unterrichten zu müssen, ist rechtsfehlerhaft. Denn es geht nicht um die frühere Nutzung des Grundstücks, sondern um dessen Mangelhaftigkeit. Es fehlt insoweit aber bereits an tatsächlichen Anhaltspunkten, die der Kl. den Schluß gestattet hätten, dem Bekl. sei die Ölverschmutzung bekannt. Im übrigen hätte die Kl. selbst dann noch eine Offenbarungspflicht getroffen, wenn dem Bekl. Umstände bekannt oder durch eine Besichtigung hätten bekannt werden können, aus denen sich lediglich ein Altlastenverdacht ergeben hätte (vgl. Senat a. a. O.).

Das nach alledem bestehende Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung steht dem in Anspruch genommenen Vertreter ohne Vertretungsmacht, also dem Bekl., in Abwehr einer Haftung nach § 179 BGB selbständig zu (Staudinger/Schilken [2001], § 179, Rdn. 10; Erman/Palm, BGB, 10. Aufl., § 179, Rdn. 5; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 179, Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schramm, 4. Aufl., § 179, Rdn. 26).

2. Da nach dem Tatsachenvortrag der Kl. weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, kann der Senat in der Sache entscheiden. Einer Aufhebung und Zurückverweisung zur Beweisaufnahme bedarf es schon deshalb nicht, weil die Kl. die zur Anfechtung berechtigenden Umstände selbst vorgetragen hat. Die Klage ist unter Aufhebung der Erkenntnisse der Vorinstanzen insgesamt abzuweisen, ohne daß es auf die weiteren von der Revision gegen die Erwägungen des Berufungsgerichts vorgebrachten Rügen noch ankommt.

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