Anfechtung des Mietvertrags wg. arglistiger Täuschung

Anfechtung des Mietvertrags wg. arglistiger Täuschung; nichtiger Vertrag

Jedenfalls für das Gebiet der Geschäftsraummiete ist daran festzuhalten, daß bei einer Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung dieser von Anfang an als nichtig anzusehen ist. (Leitsatz der Redaktion)

1. Das Untermietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die vom Bekl. mit Schriftsatz vom 5. April 2000 erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung als von Anfang an nichtig anzusehen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, daß der Zeuge P. den Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB arglistig getäuscht hat. Die Zeugen C. haben in ihrer Vernehmung übereinstimmend bekundet, daß der Zeuge P. anläßlich der Vertragsverhandlungen gebeten worden ist, beim Geschäftsführer der Kl. um eine Reduzierung des geforderten Mietzinses nachzusuchen. Der Zeuge P. habe jedoch erklärt, daß eine solche Reduzierung nicht möglich sei, da der geforderte Mietzins genau demjenigen Mietzins entspreche, den die Kl. ihrerseits an die Vermieterin zu zahlen habe und die Kl. an dem geforderten Mietzins nichts verdienen wolle. Diese Erklärung war auch objektiv falsch, da der von der Kl. an die Vermieterin gezahlte Mietzins entsprechend dem im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 13. September 2001 vorgelegten Mietvertrag vom 30. Oktober 1995 tatsächlich nur 57 DM/m2 betrug. Durch diese Täuschung ist der Bekl. auch zur Unterzeichnung des Mietvertrages veranlaßt worden.

Die vom Bekl. erklärte Anfechtung bewirkte auch die Nichtigkeit des Mietvertrages "ex tunc". Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 17. November 1966 (MDR 1967, 404) entschieden, daß die nach §§ 119, 123 BGB begründete Anfechtung zur Nichtigkeit des Vertrages von Anfang an führt. Hieran hält der Senat fest.

Soweit demgegenüber zum Teil (vgl. die Nachweise bei Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Il, Rdnr. 673) die Auffassung vertreten wird, daß die Wirkungen der Anfechtung erst ab Zugang der Erklärung eintreten, vermag der Senat dem nach wie vor nicht zu folgen. Der zur Begründung gegebene Hinweis auf "Rückabwicklungsschwierigkeiten" kann nicht dazu führen, eine vom Gesetz ausdrücklich als Regelfall vorgesehene Rechtsfolge zu unterlaufen. Soweit der Ausschluß der Rückwirkung damit abgelehnt wird, daß das In-Vollzug-Setzen des Mietverhältnisses einen "sozialen Tatbestand" geschaffen habe, der nur noch für die Zukunft beseitigt werden könne, mag diese Überlegung im Bereich des Gesellschafts- und Arbeitsrechts ihre Rechtfertigung haben. Jedenfalls für das Gebiet der Geschäftsraummiete läßt sich ein die Rückabwicklung ausschließender sozialer Einschlag nicht erkennen. Da das Mietverhältnis zwischen den Parteien von Anfang an nichtig ist, kann die Kl. vom Bekl. nach § 812 Abs. 1 BGB lediglich den ortsüblichen Mietzins verlangen.

Nach dem Gesetz wirkt eine Anfechtung so, als ob der Vertrag nie geschlossen worden wäre. Im Arbeitsrecht wirkt aus sozialen Gründen eine Anfechtung allerdings nur für die Zukunft. Im Mietrecht ist die Frage umstritten.

Der Vertreter der Hauptmieterin führte die Vertragsverhandlungen mit dem Untermieter, der um eine Reduzierung der geforderten Untermiete bat. Wahrheitswidrig erhielt er die Antwort, die Untermiete entspreche der von der Hauptmieterin gezahlten Miete. Als der Untermieter vom wahren Sachverhalt erfuhr, focht er den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an. Die Untervermieterin (Hauptmieterin) verlangte die vereinbarte Miete jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Anfechtung.

Mit Urteil vom 4. Oktober 2001 hielt das Kammergericht an seiner bisherigen Auffassung fest, wonach es auch im Mietrecht bei der rückwirkenden Anfechtung zu bleiben habe. Die entgegenstehenden Auffassungen in der Literatur überzeugten nicht, da anders als im Gesellschafts- und Arbeitsrecht ein die Rückabwicklung ausschließender sozialer Einschlag nicht erkennbar sei.