Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung durch Mieter über seine Vermögensverhältnisse

Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung durch Mieter über seine Vermögensverhältnisse; Mieterbefragung

Auch ohne konkrete Nachfrage des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, seine schlechten Vermögensverhältnisse (hohe Mietschulden aus früherem Vertrag; drohende Verbraucherinsolvenz) zu offenbaren. Unterbleibt das, kann der Vermieter wegen arglistiger Täuschung den Mietvertrag anfechten.

Die Kl. inserierten die Wohnung am 22. September 2002 zur Vermietung. Als Interessenten meldeten sich u. a. die Bekl. und besichtigten die Wohnung am gleichen Tag. Sie waren an einer Anmietung interessiert, so daß sich die Parteien zwecks Abschluß eines Mietvertrages im Hause der Kl. in B. trafen. Die Parteien unterhielten sich bei diesem Treffen unter anderem über die beruflichen Tätigkeiten der Bekl. Die Bekl. zu 2. ist als MTA beschäftigt, und der Bekl. zu 1. erklärte, er sei im Finanzsektor tätig. Er äußerte zudem Interesse, gegebenenfalls eine weitere Wohnung im Haus als Büro dazuzumieten. Die Bekl. erklärten, sie seien mit ihrer aktuellen Wohnsituation unzufrieden, da ihre Wohnung Mängel aufweise. Die Kl. machten bei diesem Gespräch klar, daß sie Wert auf die Einrichtung eines Dauerauftrages für die Mietzahlungen legten. Ferner unterhielten sich die Parteien über allgemeine Themen. Die Bekl. erzählten unter anderem, daß ihr Sohn gerade eine Woche im Tenniscamp verbracht habe.

Zuvor bewohnten die Bekl. eine Wohnung in der Gstraße.

Aus dem dortigen Mietverhältnis mit der Vermieterin M. bestehen Mietschulden in Höhe von 14.500,63 Euro. Frau M. führte einen Räumungsrechtsstreit gegen die Bekl. Aufgrund des dort ergangenen Räumungsurteils betrieb die Vermieterin die Zwangsvollstreckung, da die Bekl. einen vereinbarten Zahlungsplan bezüglich der Mietrückstände nicht einhielten. Am 1. Oktober 2002 räumten die Bekl. die Wohnung in Gegenwart des beauftragten Gerichtsvollziehers und zogen in die streitbefangene Wohnung.

Vor dem Mietverhältnis über die Wohnung in der Gstraße bewohnten die Bekl. eine Wohnung der DEGEWO. Auch dort blieben die Bekl. Mieten in Höhe eines fünfstelligen Betrages schuldig.

Von diesen Vorgängen erfuhren die Kl. in der ersten Dezemberwoche 2002. Mit Schreiben vom 9. Dezember 2002, den Bekl. zugegangen am 11. Dezember 2002, fochten die Kl. den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an.

Am 17. Januar 2003 teilte der Bekl. zu 1. dem Kl. zu 2. mit, daß er am 31. Dezember 2002 Insolvenzantrag gestellt habe.

Die Räumungsklage ist gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB begründet. Die Bekl. sind zur Herausgabe der streitbefangenen Wohnung an die Kl. als Eigentümer verpflichtet, weil der Mietvertrag der Parteien aufgrund der von den Kl. am 9. Dezember 2002 erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB nichtig ist und den Bekl. deshalb ein Recht zum Besitz an der Wohnung nicht zusteht.

Die Kl. waren berechtigt, den Mietvertrag gem. § 123 Abs. 1 BGB anzufechten. Denn die Bekl. haben die Kl. bei Abschluß des Mietvertrages über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse getäuscht.

Allerdings haben die Kl. für ihre Behauptungen, die Bekl. hätten ausdrücklich erklärt, sie lebten in geordneten Verhältnissen und hätten keine Mietschulden, keinen Beweis antreten können, so daß sie insoweit beweisfällig geblieben sind.

Die Bekl. traf jedoch auch ohne konkrete Nachfrage der Kl. eine Offenbarungspflicht bezüglich ihrer finanziellen Situation.

Denn diese weicht nach dem unstreitigen Sachverhalt so erheblich von normalen, bei Abschluß eines Mietvertrages über eine Wohnung mit einer monatlichen Mietbelastung von 910 Euro zu erwartenden Verhältnissen ab, daß die Bekl. die Kl. über ihre ganz erheblichen Mietschulden und über ihre fehlenden Mittel zur Begleichung dieser Schulden hätten aufklären müssen (vgl. Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 8, Rdnr. 16). Denn die Frage der regelmäßigen und zuverlässigen Mietzahlung seitens des zukünftigen Mieters ist für die Vermieterseite bei Abschluß eines Vertrages von entscheidender Bedeutung. Der Kl. zu 1. hat hierzu in der mündlichen Verhandlung zusätzlich - vom Bekl. zu 1. unbestritten - ausgeführt, daß sie die Bekl. auf die Probleme mit den Vormietern und die Wichtigkeit der regelmäßigen Mieteingänge für die Kl. hingewiesen hätten. Dies ergibt sich auch aus der bei Mietvertragsschluß von den Kl. begehrten Erteilung eines Dauerauftrages, wie er auch in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrages vorgesehen ist.

Die bereits bei Abschluß des Vertrages bestehenden hohen Mietschulden und die Nichteinhaltung der mit der Vormieterin vereinbarten Abzahlung zeigen, daß den Bekl. bereits bei Vertragsschluß klar war, daß sie keine Gewähr für regelmäßige und pünktliche Mietzahlungen bieten konnten. Der Bekl. zu 1. hat nicht darzulegen vermocht, daß er zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses über regelmäßige Einkünfte aus einer beruflichen Tätigkeit verfügte. Der von ihm nunmehr eingereichte "Vertrag" mit der GmbH stellt nur eine vorläufige Einstellungszusage als Vertriebsleiter dar. Aus ihm ist nicht ersichtlich, daß der Bekl. aus dieser Tätigkeit regelmäßig Einkünfte erzielt hätte.

Aufgrund der Gesamtumstände ist es vorliegend nicht von entscheidender Bedeutung, ob die Bekl. oder einer der Bekl. bereits im September 2002 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hatte. Im Hinblick auf die Ende des Jahres 2002 - also drei Monate nach Mietvertragsschluß - vom Bekl. zu 1. beantragte Verbraucherinsolvenz hat das Gericht keinen Zweifel daran, daß die Vermögensverhältnisse zumindest des Bekl. zu 1. bereits im September 2002 zerrüttet waren. Die Bekl. zu 2. allein konnte und kann mit ihrem Gehalt von 1.000 Euro netto nicht die Miete von 910 Euro und den weiteren Unterhalt der Familie bestreiten. Dies wird nicht dadurch widerlegt, daß die Bekl. bis einschließlich Februar 2003 die Mieten vollständig entrichtet haben. Denn die Mietzahlungen für die Monate November 2002 und Januar 2003 erfolgten jeweils mehr als zehn Tage verspätet, und für März 2003 zahlten die Bekl. erst am 3. April 2003 360 Euro ein. Diese Einzahlung haben die Bekl. durch Vorlage des Bareinzahlungsbeleges substantiiert dargetan. Es liegt also in der kurzen Zeit seit Abschluß des Vertrages ein unregelmäßiges Zahlungsverhalten vor.

Anstatt den Kl. bei Mietvertragsabschluß Mitteilung über ihre finanzielle Situation zu machen, haben die Bekl. durch ihr Auftreten und ihre Äußerungen bei den Kl. den Anschein erweckt, daß sie zu den monatlichen Mietzahlungen in nicht unerheblicher Höhe ohne weiteres in der Lage seien. Denn die Angabe des Bekl. zu 1. zu seiner beruflichen Tätigkeit, seine Nachfrage nach einer zweiten zur Vermietung stehenden Wohnung im selben Haus als Büro sowie die Mitteilung der Bekl., ihr Sohn sei eine Woche im Tenniscamp gewesen, waren aus Sicht der Kl. Anzeichen dafür, daß die Bekl. in gesicherten finanziellen Verhältnissen lebten.

Auch der Hinweis der Bekl. zum Grund ihres Auszuges aus ihrer früheren Wohnung diente dazu, die Kl. über die wahren Hintergründe zu täuschen.

Da der Mietvertrag aufgrund der rechtzeitig gemäß § 124 Abs. 1 BGB erfolgten Anfechtung nichtig ist, kommt es auf die Wirksamkeit der zugleich erklärten Kündigungen nicht mehr an.

Bei Vertragsverhandlungen wird viel besprochen; wer sich auf bestimmte Äußerungen beruft, muß das im Zweifel nachweisen. Ein Mieter muß aber auch ungefragt seine schlechten Vermögensverhältnisse darlegen, wenn ihm klar ist, daß die monatliche Mietzahlung nicht gesichert ist.

Der Vermieter hatte den Mietinteressenten mitgeteilt, er lege Wert auf Einrichtung eines Dauerauftrags für die Mietzahlungen. Die Interessenten erklärten, sie seien mit ihrer aktuellen Wohnsituation unzufrieden, weil die Wohnung Mängel aufweise. Sie verschwiegen, daß sie Mietschulden in Höhe von 15.000 Euro hatten und auch weitere erhebliche Schulden aus einem davor bestehenden Mietvertrag mit der DEGEWO. Weiter verschwiegen sie, daß ein geregeltes Einkommen nicht gesichert war, die eidesstattliche Versicherung schon abgegeben worden war und Verbraucherinsolvenz drohte. Wenige Monate nach Abschluß des Mietvertrages erfuhr die Vermieterin davon und erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.

Mit Urteil vom 4. April 2003 verurteilte das Amtsgericht Wedding die Mieter zur Räumung, da der Mietvertrag nichtig sei. Die Mieter hätten zahlreiche Umstände, die gegen ihre Zahlungsfähigkeit sprachen, verschwiegen. Durch die Äußerung, sie seien an der Einrichtung eines Büros im Hause interessiert, hatten sie den Eindruck gesicherter finanzieller Verhältnisse erweckt.