Anfechtung eines Beschlusses über Einbau von Rauchwarnmeldern

Die Wohnungseigentümer dürfen die einheitliche Ausstattung mit - im Gemeinschaftseigentum und nicht im Sondereigentum stehenden - Rauchwarnmeldern und deren einheitliche Wartung auch dann beschließen, wenn ein Eigentümer in seinem Sondereigentum bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert hat und warten lässt, weil dies primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts betrifft und nur die einheitliche Ausstattung und Wartung das notwendige Maß an Sicherheit bietet und den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtung gegenüber Versicherungen erleichtert.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl., dessen Sondereigentum bereits komplett mit Rauchwarnmeldern ausgestattet ist, hat den Beschluss der Eigentümerversammlung, die gesamte Wohnungseigentumsanlage einheitlich mit Rauchmeldern auszustatten und sie auch einheitlich warten zu lassen, angefochten. Der Kl. meint, zum einen werde seine Wohnung nicht genutzt, sei komplett mit Rauchwarnmeldern ausgestattet, es liege auch keine gültige Vergemeinschaftung vor, und im Übrigen handle es sich bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinn von § 22 Abs. 2 WEG, sodass im streitgegenständlichen Beschluss eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich gewesen, aber nicht erreicht worden sei.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Wohnungseigentümer haben hier, da die Anlage sowohl aus Wohnungseigentumseinheiten als auch aus Teileigentumseinheiten besteht, von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Abs. 6 Seite 3 Halbsatz 2 WEG Gebrauch gemacht. Dies setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Wohnungseigentümer voraus, sondern maßgeblich ist, ob die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 8.2.2013 - V ZR 238/11 - [GE 2013, 953]). Der Beschluss, dass der Verband den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder an sich zieht, ist zulässig, da die Pflichtenerfüllung durch den Verband auch förderlich ist. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung führen zu einem hohen Maß an Sicherheit. Die Verpflichtung zur Ausrüstung des Objekts mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung betrifft primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts.

Die Pflichtenerfüllung durch den Verband ist auch aus versicherungsrechtlichen Gründen förderlich, da eine einheitliche Ausrüstung und Wartung dem Verband bzw. dem Eigentümer als Versicherungsnehmer einer Gebäude- oder Haftpflichtversicherung den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtung erleichtert.

Der Beschluss beinhaltet dagegen keinen Eingriff in das Sondereigentum des Kl. Die angebrachten Rauchwarnmelder stehen nicht im Sonder-, sondern im Gemeinschaftseigentum. Es gelten die §§ 5 Abs. 2 WEG und 14 Nr. 4 WEG.

Nicht entscheidungserheblich ist, ob der Kl. in seiner Wohnung bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert hat und diese ausreichend wartet. Selbst in diesem Falle ist der Beschluss nicht zu beanstanden, da die Wohnungseigentümer nicht gehalten sind, die Wohnung des Kl. von der Maßnahme auszunehmen. Ihnen steht vielmehr ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie eine einheitliche Ausrüstung und Wartung beschließen oder nicht. Anhaltspunkte dafür, dass das Ermessen auf Null reduziert und die Wohnung des Kl. von der Maßnahme auszunehmen ist, sind nicht ersichtlich. Die Eigentümer haben vor Beschlussfassung auch […] intensiv über den Einbau von Rauchwarnmeldern diskutiert. Dies reicht für eine ordnungsgemäße Ermessensausübung aus. Im Ergebnis ist der streitgegenständliche Beschluss nicht zu beanstanden. Er bewegt sich im Rahmen der Grundsätze, die vom BGH in den Entscheidungen vom 17.6.2015 - VIII ZR 290/14 - (GE 2015, 908) und - VIII ZR 216/14 - aufgestellt wurden.

rechtskräftig

Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die einheitliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern ist in der Regel nicht ermessensfehlerhaft.

Der Kläger arbeitet als Rechtsanwalt in Berlin und ist Eigentümer einer ungenutzten Drei-Zimmer-Wohnung in München. Die Wohnung ist mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Die Eigentümerversammlung fasste folgenden Beschluss:

„In 2017 erfolgt die Beauftragung der Firma A. (…) für die Wartung und Prüfung von Rauchwarnmeldern (…). Die Finanzierung der umlagefähigen Maßnahme in Höhe von ca. 3,33 € je Rauchwarnmelder – insgesamt ca. 1.255 € jeweils inkl. MwSt. und Jahr, erfolgt über laufendes Budget. Die Kostenverteilung erfolgt nach Anzahl pro Wohnung.“

Der Beschluss wurde vom Kläger, soweit er seine Wohnung betrifft, angefochten. Er ist der Meinung, die Eigentümer hätten ihr Ermessen falsch ausgeübt, da das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Interesse des einzelnen Eigentümers hätte abgewogen werden müssen. Die Eigentümergemeinschaft handle nicht vernünftig, wenn sie ohne Not bereits gekaufte und angebrachte Rauchmelder durch gleichartige Geräte ersetze.

Der Beschluss sei nicht zu beanstanden. Er beinhalte keinen Eingriff in das Sondereigentum des Klägers, da die Rauchmelder nicht im Sonder-, sondern im Gemeinschaftseigentum stünden. Der Beschluss, dass der Verband den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder an sich ziehe, sei zulässig, da die Pflichtenerfüllung durch die Eigentümergemeinschaft auch förderlich sei. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung führe zu einem hohen Maß an Sicherheit. Die Verpflichtung zur Ausrüstung des Objekts mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung betreffe primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts. Nicht entscheidungserheblich sei, ob der Kläger in seiner Wohnung bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert habe und diese ausreichend warte. Selbst in diesem Falle sei der Beschluss nicht zu beanstanden, da die Wohnungseigentümer nicht gehalten seien, die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen.