Anfechtung bei Mehrheits-WEG

Findet eine gemeinsame Versammlung mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer gemeinsamen Beschlussfassung statt, kann der Kläger die gefassten „Beschlüsse“ nicht mit einer Anfechtungsklage angreifen, die nur gegen einen Teil der Wohnungseigentümer gerichtet ist.

Die Parteien streiten um die Regelungen zur Videoüberwachung in einer Tiefgarage.

Der teilende Eigentümer hat sein Eigentum in 4 Parzellen aufgeteilt, auf welchen jeweils eigene Wohnungseigentumseinheiten - in der Form von getrennten Mehrfamilienhäusern - errichtet worden sind. Diese Häuser verbindet ein gemeinsames durchgehendes Kellergeschoss, in welchem sich eine Tiefgarage mit Stellplätzen befindet, welche den jeweiligen Wohnungseigentümern zugeordnet sind.

Die Kl., die Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft … sind, haben an einem Tiefgaragenplatz Sondereigentum. Die sie betreffende Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass über Angelegenheiten welche den Betrieb und die Unterhaltung der Tiefgarage i.w.S. betreffen, alle Miteigentümer der 4 Parzellen durch Mehrheitsbeschluss entscheiden.

Mit der Klage fechten die Kl. zwei Negativbeschlüsse einer so bezeichneten „Wohnungseigentümerversammlung“ von 4 Wohnungseigentümergemeinschaften über die Tiefgarage an, auf welcher Anträge der Kl. abgelehnt worden sind. Die Anfechtungsklage richtet sich lediglich gegen die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Kl. angehören.

Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, da sie nicht gegen sämtliche übrigen Eigentümer - auch der anderen Wohnungseigentumsgemeinschaften - gerichtet sei.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Die Berufung kann keinen Erfolg haben.

Bei den angefochtenen „Beschlüssen“ handelt es sich nicht um Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung, die der Anfechtungsklage nach § 46 WEG zugänglich sind. Denn eine Wohnungseigentümergemeinschaft „Tiefgarage“ existiert nicht. Soweit die Eigentümer indes beabsichtigten, eine Wohnungseigentümerversammlung dieser Gemeinschaft abzuhalten, wofür das so bezeichnete Protokoll mit den entsprechend gefassten Beschlüssen spricht, handelt es sich um eine Scheinwohnungseigentumsgemeinschaft, die mangels Existenz auch keine Beschlüsse fassen kann. Ob derartige Scheinbeschlüsse der Anfechtung analog § 46 WEG unterliegen und ob es sich insoweit um Wohnungseigentumssachen i.S.v. § 43 Nr. 4 WEG handelte, für die lediglich eine Zuständigkeit der Kammer (§ 72 Abs. 2 GVG) bestünde, kann dahinstehen, denn in jedem Falle müsste die Anfechtung dann gegenüber allen anderen Scheinmiteigentümern erfolgen. Dies ist nicht geschehen, so dass eine derartige Klage - worauf das Amtsgericht abgestellt hat - jedenfalls aus diesem Grund unzulässig wäre (§ 46 Abs. 1 WEG).

Für die Annahme der Kl., es habe - inzident - eine Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft, welcher die Kl. angehören, stattgefunden, deren Beschlüsse sie anfechten könnten, ist nichts ersichtlich. Soweit die Kl. meinen, aus dem Protokoll ergebe sich, dass eine zusammengefasste Versammlung der jeweiligen Eigentümergemeinschaften stattgefunden hat, so trifft dies nicht zu.

Das Protokoll weist ausdrücklich auf eine einzige gemeinsame Wohnungseigentumsversammlung sämtlicher „Wohnungseigentumsgemeinschaften“ über die Tiefgarage hin, auch wird unter TOP 2 ausdrücklich darauf verwiesen, dass ein Stimmrecht für alle Miteigentümer nach den Miteigentumsanteilen besteht, entsprechend wurde abgestimmt und ein gemeinsamer Zähler von 40.000 Miteigentumsanteilen (entsprechend den 4 x 10.000 Miteigentumsanteilen für jede WEG) angesetzt. Bei dieser Sachlage ist es ausgeschlossen, anzunehmen, es habe - im Rahmen einer Versammlung mehrerer Wohnungseigentumsanlagen - eine inzidente Versammlung der Wohnungseigentumsanlage, welcher die Kl. angehören, stattgefunden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Gemeinschaftsordnung. Soweit insoweit der gemeinsame teilende Eigentümer in allen Gemeinschaftsordnungen identische Regelungen über das Verfahren für gemeinsame Angelegenheiten der Tiefgarage aufgenommen hat, kann es sich allenfalls um Verwaltungsregelungen i.S.v. §§ 1010 Abs. 1, 746 BGB handeln. Denn soweit die Tiefgarage gemeinsam genutzt wird und - wie es die Gemeinschaftsordnung vorsieht - gemeinsame Belange betroffen sind, handelt es sich wohl um eine Bruchteilsgemeinschaft, an der Eigentümer verschiedener Wohnungseigentümergemeinschaften beteiligt sind. Dies macht Entscheidungen dieser Gemeinschaft allerdings nicht zu Wohnungseigentumssachen i.S.v. § 43 WEG. Vielmehr sind, soweit es um Regelungen des Gemeinschaftseigentums geht, die allgemeinen Zivilgerichte zuständig. Dies ist indes nicht Gegenstand der Klage, so dass auch eine Verweisung an das insoweit zuständige Berufungsgericht nicht in Betracht kommt, denn auch eine derartige Klage könnte sich nicht nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer der WEG, welcher die Kl. angehören, richten und hätte zudem nicht die Anfechtung von Beschlüssen zum Gegenstand. Ebenfalls bedarf es keiner Entscheidung der Frage, ob und in welchem Umfang innerhalb der WEG der Kl. Entscheidungen über die Verwaltung der Tiefgarage beschlossen werden können.

Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen.

Auch wenn gemäß den Gemeinschaftsordnungen in gemeinsamen Versammlungen mehrerer WEG Beschlüsse gefasst werden, sind dagegen jedenfalls keine WEG-Anfechtungsklagen zulässig.

Die Parteien streiten um Regelungen zur Videoüberwachung in einer Tiefgarage. Der teilende Eigentümer hat sein Eigentum in vier Parzellen (wobei es sich wegen § 1 Abs. 4 WEG um vier Einzelgrundstücke handeln muss) aufgeteilt, auf welchen jeweils getrennte Mehrfamilienhäuser stehen. Diese Häuser verbindet ein gemeinsames durchgehendes Tiefgeschoss, in welchem sich die Tiefgarage mit Stellplätzen befindet, die jeweils bestimmten Wohnungseigentümern zugeordnet sind. Die Kläger haben an einem Tiefgaragenplatz Sondereigentum. Die sie betreffende Gemeinschaftsordnung sieht ebenso wie die der drei anderen Gemeinschaften vor, dass über Angelegenheiten, welche den Betrieb und die Unterhaltung der Tiefgarage betreffen, alle Miteigentümer der vier Parzellen durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Mit der Klage fechten die Kläger zwei Negativbeschlüsse einer gemeinsamen Eigentümerversammlung der vier Gemeinschaften betreffend die Tiefgarage an, auf welcher Anträge der Kläger abgelehnt worden sind. Die Anfechtungsklage richtet sich lediglich gegen die übrigen Wohnungseigentümer der einzelnen WEG, der die Kläger angehören. Das AG hat die Klage als unzulässig abgewiesen, da sie nicht gegen sämtliche übrigen Eigentümer – also auch diejenigen der anderen Wohnungseigentümergemeinschaften – gerichtet sei.

Das LG weist die Berufung zurück, weil diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch nicht die Zulassung der Revision gebietet. Bei den angefochtenen Beschlüssen handelt es sich nicht um Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung im Sinne des WEG, die der Anfechtungsklage nach § 46 WEG zugänglich sind. Denn eine spezielle Eigentümergemeinschaft betreffend die durchgehende Tiefgarage existiert nicht. Die Anfechtungsklage darf auch nicht nur gegen die anderen Wohnungseigentümer des eigenen Hauses gerichtet werden.

Nach dem Duktus des Leitsatzes bleibt die Frage offen, ob eine Anfechtungsklage gegen die Eigentümer aller vier Gemeinschaften gerichtet werden kann. Das ist aber zu verneinen, weil es für jede Gemeinschaft nur eine getrennte Versammlung gibt. Das Prozessrecht der Wohnungseigentümergemeinschaften ist im WEG zwingend: Jede Gemeinschaft ist prozessual getrennt zu behandeln, dann ist unter diesen Eigentümern die Anfechtungsklage gegeben. Insoweit der teilende Eigentümer in allen Gemeinschaftsordnungen identische Regelungen über das Verfahren für gemeinsame Angelegenheiten der Tiefgarage aufgenommen hat, kann es sich allenfalls um Verwaltungsregelungen einer einfachen Miteigentümergemeinschaft im Sinne von §§ 1010 Abs. 1, 746 BGB handeln, wenn man nicht betreffend die Tiefgarage sogar eine spezielle GbR annimmt. Dies macht Entscheidungen einer solchen besonderen Verwaltungsgemeinschaft nicht zu Wohnungseigentumssachen im Sinne des WEG. Insoweit sind die allgemeinen Zivilgerichte zuständig. Dies ist indes nicht Gegenstand der Klage, so dass auch eine Verweisung an das insoweit zuständige Berufungsgericht nicht in Betracht kommt.