Anfechtung

Anfechtung; arglistige Täuschung; Mieterselbstauskunft; Vertragspflichtverletzung; Pflichtverletzung

1. Bewußt wahrheitswidrige Angaben in der sog. Mieterselbstauskunft über die Vermögensverhältnisse, die berechtigte Fragen des Vermieters zur Solvenz des Mietinteressenten betreffen, können zur fristlosen Kündigung gem. § 55 a oder zur Anfechtung des Mietvertrags gem. § 123 BGB berechtigen.

2. Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung kommt nach Überlassung der Wohnung nicht mehr in Betracht.

I. Auf den einzig ernsthaft in Erwägung zu ziehenden Kündigungsgrund gemäß § 554 a BGB kann die Kl. sich letztlich mit Erfolg nicht berufen.

a) Die Kammer ist allerdings - ebenso wie schon das AG [Solingen] - davon überzeugt, daß die Bekl. in Anbahnung des Vertragsverhältnisses eine - auch gravierende - schuldhafte Pflichtverletzung begangen haben, indem sie nämlich arglistigerweise bei Unterzeichnung der Selbstauskunft wahrheitswidrig angegeben haben, daß gegen sie in den letzten fünf Jahren keine Vollstreckungsmaßnahmen oder Räumungsklagen eingeleitet oder durchgeführt worden seien, des weiteren, indem sie bei Angabe des Grundes der vermieterseitigen Kündigung des letzten Mietverhältnisses die Wahrheit verschleiernd angegeben haben, persönliche Differenzen statt Zahlungsverzug seien ausschlaggebend gewesen.

Die Kammer ist weiterhin der Auffassung, daß die Kl. in berechtigter Wahrnehmung ihrer Interessen die ausweislich der Mieterselbstauskunft ersichtlichen Fragen betreffend die Vermögensverhältnisse der Bekl. gestellt hat; diese bewußt wahrheitswidrig zu beantworten, stellt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Bekl. dar.

Die Fragen der Kl. waren auch nicht etwa unzulässig und gaben den Bekl. auch nicht das Recht, diese falsch zu beantworten. Den gesetzlichen Wertungen im Wohnraumrecht läßt sich nicht entnehmen, daß die Durchsetzung des Interesses des Vermieters am Vertragsschluß mit solventen Mietern - hierauf kam es der Kl. unmißverständlich an - nicht legitim wäre (vgl. LG Köln WM 1984, 297, 299). Insbesondere die Regelung des § 554 BGB, welche die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigungsmöglichkeit im Falle des Zahlungsverzuges eines Mieters regelt, belegt, daß das aufgezeigte Interesse des Vermieters am regelmäßigen Eingang von Mietzinszahlungen nach den Wertungen des Gesetzgebers höherrangig ist als das Interesse des Mieters am Schutz des Bestandes des Mietverhältnisses, so auch LG Köln a. a. O. Dieses Interesse des Vermieters ist jedoch im Stadium vor Abschluß des Mietvertrages nicht geringer zu veranschlagen als danach.

Die Kammer teilt daher die in der Rechtsprechung (vgl. auch LG Köln a. a. O.; LG Mannheim ZMR 1990, 303; LG München II WM 1987, 379; AG Bonn WM 1992, 597; AG Hagen WM 1984, 296) zum Ausdruck gekommene Ansicht, daß bewußt wahrheitswidrige Angaben im Rahmen der Erteilung einer Mieterselbstauskunft betreffend seiner wirtschaftlichen Verhältnisse den Tatbestand einer rechtswidrigen arglistigen Täuschung im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB, damit aber auch einer schuldhaften Pflichtverletzung gemäß § 554 a BGB erfüllen, wobei es mit Hinblick auf die letztgenannte Vorschrift nicht von Bedeutung ist, daß die Pflichtverletzung im vorvertraglichen Anbahnungsstadium erfolgt ist, vgl. insoweit Palandt-Putzo, BGB-Kommentar, § 554 a Rn. 6.

b) Jedoch steht der Kl. der Kündigungsgrund des § 554 a BGB nicht zur Seite. Es steht nämlich nicht zur Überzeugung der Kammer fest, daß der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses infolge der Pflichtverletzung der Bekl. unzumutbar wäre.

Denn daß die Falschauskünfte der Bekl. sich dahingehend ausgewirkt hätten, daß die berechtigten Interessen der Kl. an regelmäßigen Zahlungseingängen beeinträchtigt worden wären oder in Zukunft beeinträchtigt sein könnten, konnte die Kammer nicht feststellen.

Dabei verkennt diese nicht, daß die Bekl., zumindest aber der Bekl. zu 2), in den Jahren 1993 und 1995 in Gemäßheit des § 807 ZPO wegen zuvor fruchtloser Vollstreckungsversuche anderer Gläubiger eidesstattliche Versicherungen abgegeben haben bzw. hat und daß nur wenige Monate vor Eingebung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses die Bekl. eine Kündigung des Vorvermieters erhalten haben, welcher sich auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von 5.500 DM berufen hatte.

Maßgeblich ist vielmehr, daß die Bekl. seit Einzug in die streitgegenständlichen Räumlichkeiten Anfang August 1996 - mit Ausnahme von teilweisen Einbehalten im Jahre 1997 - bis zum jetzigen Zeitpunkt, d. h. über einen Zeitraum von nunmehr mehr als zwei Jahren den vereinbarten Mietzins entrichten. Mangels gegenteiligen Vorbringens ist hiervon auszugehen. Die Bekl. verfügen über monatliche Einkünfte, die - jedenfalls für sich betrachtet - trotz teilweiser Zweckbindung für die Pflegekinder die Zahlung des Mietzinses auch erlauben.

Angesichts dessen, daß die Bekl. seit Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses den Mietzins regelmäßig entrichten, die teilweisen Einbehalte aus dem Jahre 1997 nicht erkennbar auf einem treuwidrigen Verhalten der Bekl. beruhen, im übrigen auch nicht die Erheblichkeitsgrenze des § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB überschreiten, hält die Kammer insoweit Anhaltspunkte für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § 554 a BGB nicht für gegeben, vgl. in diesem Zusammenhang auch die den Entscheidungen des LG Ravensburg WM 1984, 237 und des AG Gelsenkirchen-Buer WM 1984, 299 zugrunde liegenden Konstellationen.

Darüber hinaus folgt auch aus dem Umstand der Hingabe der falschen Mieterselbstauskunft als solcher nicht die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Zwar hängt das Gedeihen des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis im besonderen Maße davon ab, inwieweit die vertragliche Beziehung vom gegenseitigem Vertrauen geprägt ist.

Eine Erschütterung der Vertrauensgrundlage aufgrund der Falschangaben kann die Kammer vorliegend aber nicht feststellen.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Kl. im Rahmen ihrer Anhörung nämlich selbst dargelegt, bereits im August 1996, also kurz nach Abschluß des Mietvertrages, hingegen noch etwa ein Jahr vor Ausspruch der Kündigung von der Unwahrheit der Angaben der Bekl. bei Erteilung der Selbstauskunft erfahren zu haben. Die Kl. selbst hat weiterhin angegeben, daß ihr dennoch an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gelegen gewesen sei, sofern die Bekl. den geschuldeten Mietzins zahlen würden.

II. Die Kl. kann ihr Begehren auf Herausgabe und Räumung auch nicht auf die Bestimmung des § 985 BGB stützen. Denn den Bekl. steht, §§ 986 BGB, ein Recht zum Besitz der angemieteten Räumlichkeiten zu. Daran ändert auch die mit Schreiben der Kl. v. 2.5.1997 ebenfalls erklärte Anfechtung ihrer mietvertraglichen Willenserklärung v. 9.6.1996 nichts.

Zwar haben die Bekl., wie bereits ausgeführt, die Kl. im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB in rechtswidriger Weise arglistig getäuscht, als sie die Selbstauskunft bewußt wahrheitswidrig erstellten. Damit haben die Bekl. auch den Entschluß der Kl. zur Vermietung verursacht.

Dennoch hat die Kl. ihre Willenserklärung nicht wirksam angefochten. Denn nachdem die Bekl. das Haus bezogen hatten, konnte die Kl. - fast zehn Monate hiernach - deshalb nicht mehr anfechten, weil die Anfechtungsvorschriften nunmehr wegen Vorranges der speziellen Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht mehr Anwendung finden konnten, vgl. hierzu AG Gelsenkirchen-Buer a. a. O.; Sternel, Mietrecht, I 56; Hille, WM 1984, 292, 293.

Nach dem durch den Gesetzgeber im Laufe der Zeit um vielfache Vorschriften angereicherten Mieterschutzrecht, vgl. die §§ 554 Abs. 2, 554 a, 554 b, 564 b sowie 564 c, 556 a, 556 b BGB, wird in erster Linie dem Interesse des Mieters am Besitz an der einmal bezogenen Wohnung ein besonderer Stellenwert eingeräumt. Demgegenüber steht das aus dem allgemeinen Teil des BGB entspringende Recht des arglistig Getäuschten gemäß § 123 BGB, welches ohne sachliche Differenzierung für verschiedenartigste Rechtsgeschäfte Anfechtungsmöglichkeiten eröffnet.

Das durch die sich gegenüberstehenden Rechtsvorschriften begründete Spannungsverhältnis ist - jedenfalls bei dem schon in Vollzug gesetzten Mietverhältnis - durch den Vorrang der speziellen Regelungen des Mietrechts, welche die Beendigungsmöglichkeiten des Mietverhältnisses normieren, zu lösen, so auch Hille, a. a. O. Bei Betrachtung der zuvor angegebenen Bestimmungen, welche sich speziell mit der Beendigung des Mietverhältnisses befassen, wird zweierlei erkennbar: Zum einen stellt gerade das Wohnraummietrecht erhöhte Anforderungen an die Beendbarkeit eines Mietverhältnisses durch den Vermieter. Zum anderen räumt das Mieterschutzrecht nach dem Willen des Gesetzgebers in den Vorschriften der §§ 564 c, 556 a, 556 b BGB für die dort festgehaltenen Fälle dem Bestandsschutzinteresse des Mieters sogar dann den Vorrang ein, wenn zugunsten des Vermieters an sich eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigende Gründe vorliegen.

Diese drei Vorschriften belegen, daß der Gesetzgeber dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung eines Mietverhältnisses, durch Verbleib in der innegehabten Wohnung einen besonders hohen Stellenwert einräumt, hinter dem eigentlich als anerkennenswert erachtete Vermieterinteressen ggfs. zurücktreten müssen.

Diesem Rechnung tragend, kommt - jedenfalls nach Bezug des Wohnraums - eine Anfechtungsmöglichkeit unter Berufung auf den Anfechtungsgrund des § 123 BGB nicht in Betracht.