Anfechtbarkeit einer Beschlussfassung über Vorschüsse zur Kostentragung

Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.

1 Der Kl. ist Mitglied der Bekl. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In einer Eigentümerversammlung im Juni 2022 wurden unter TOP 6 die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2022 beschlossen.

2 Gegen diesen Beschluss wendet sich der Kl. mit seiner Anfechtungsklage, die in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben ist. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Bekl. beantragt, will der Kl. erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.

I. 3 Das Berufungsgericht meint, der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere seien der Ansatz der Positionen und deren Höhe in dem der Beschlussfassung über die Vorschüsse zugrundeliegenden Wirtschaftsplan nicht zu beanstanden. Auf der Ausgabenseite sei eine großzügige Schätzung zulässig, um Nachforderungen zu vermeiden. Bei dem Wirtschaftsplan handele es sich um eine Prognose der im Wirtschaftsjahr voraussichtlich anfallenden Ausgaben. Er stelle nur dann keine ordnungsmäßige Grundlage für den Beschluss über die Vorschüsse dar, wenn diese - anders als hier - entweder wesentlich überhöht seien oder mit erheblichen Nachschüssen zu rechnen sei.

II. 4 Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand.

5 1. Die Revision ist bereits unzulässig, soweit sie den im Wirtschaftsplan angewandten Kostenverteilungsmaßstab und die Ausweisung eines Gesamtnachzahlungsbetrages rügt. Denn insoweit hat das Berufungsgericht die Revision nicht zugelassen.

6 a) Zwar enthält die - in den Gründen des Berufungsurteils - ausgesprochene Zulassung keinen Zusatz, der die Revision einschränkt. Es ist aber anerkannt, dass eine Zulassung im Lichte der Entscheidungsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die von dem Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt (st. Rspr.; vgl. nur Senat, Urteil vom 11. März 2022 - V ZR 35/21, NJW 2022, 685 Rn. 7 m.w.N.). Bei der Beschlussmängelklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz können die jeweils geltend gemachten Beschlussmängelgründe abtrennbare Teile des Streitstoffs darstellen (vgl. Senat, Urteil vom 2. Oktober 2020 - V ZR 282/19, GE 2021, 125 = ZWE 2021, 90 Rn. 7; Urteil vom 8. Juli 2022 - V ZR 207/21, GE 2022, 961 = ZWE 2022, 403 Rn. 7).

7 b) Daran gemessen liegt eine wirksame Beschränkung vor. Das Berufungsgericht begründet die Zulassung der Revision für beide Parteien zum einen damit, dass höchstrichterlich nicht entschieden sei, nach welchem Erkenntnisstand die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses zu beurteilen ist. Diese Problematik diskutiert das Berufungsgericht nur im Rahmen der Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5, bezüglich derer der Kl. obsiegt hat, nicht jedoch im Hinblick auf TOP 6. Weiter führt das Berufungsgericht zur Begründung der Zulassung aus, dass die Grenzen des Ermessensspielraums bezüglich der Höhe der nach § 28 Abs. 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse ungeklärt seien. Soweit die Revision den Beschluss zu TOP 6 auch wegen des Fehlens eines Gesamtwirtschaftsplans sowie eines fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels für ungültig hält, ist dies von der Revisionszulassung nicht umfasst.

8 2. Soweit sie zulässig ist, ist die Revision unbegründet. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass der Beschluss über die Vorschüsse für 2022 ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

9 a) Gemäß § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen auf Grundlage des von dem Verwalter für das Kalenderjahr aufgestellten Wirtschaftsplans. Hier enthält der Wirtschaftsplan sowohl eine Aufstellung der voraussichtlichen Kosten als auch die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage.

10 b) Die der Beschlussfassung über die Vorschüsse zugrundeliegende Aufstellung der voraussichtlichen Kosten im Wirtschaftsplan ist nicht zu beanstanden.

11 aa) Der Wirtschaftsplan enthält gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Schätzung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben (vgl. Senat, Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 175/10, GE 2011, 961 = NJW-RR 2011, 1232 Rn. 13). Die daraus abgeleiteten Hausgeldzahlungen müssen es dem Verwalter ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen (vgl. Senat, Urteil vom 11. Oktober 2013 - V ZR 271/12, GE 2013, 1663 = NJW 2014, 145 Rn. 16; Urteil vom 25. September 2020 - V ZR 80/19, GE 2020, 1567 = NZM 2020, 1114 Rn. 23). Deswegen sind in dem Wirtschaftsplan alle Ausgaben anzusetzen, die entweder feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sind (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 26/14, GE 2014, 1661 = NJW 2015, 930 Rn. 26).

12 bb) Nach allgemeiner und zutreffender Ansicht steht den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu (vgl. LG Hamburg, ZMR 2011, 996, 997; LG Rostock, ZWE 2021, 287 Rn. 61; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 31; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 21. Aufl., § 28 Rn. 34; BeckOK WEG/Bartholome [1.7.2025], § 28 Rn. 9; vgl. auch Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 26/14, GE 2014, 1661 = NJW 2015, 930 Rn. 26). Dies gilt nicht nur für die den Wirtschaftsplan ergänzende Sonderumlage (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 13. Januar 2012 - V ZR 129/11, GE 2012, 412 = NJW-RR 2012, 343 Rn. 15), sondern auch für den Wirtschaftsplan selbst (vgl. LG München I, BeckRS 2012, 9947; BeckOK WEG/Bartholome [1.7.2025], § 28 Rn. 9). Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt. Im Übrigen werden die Vorschüsse ohnehin durch den auf der Grundlage der Jahresabrechnung zu fassenden Beschluss an die tatsächliche Entwicklung angepasst.

13 cc) Daran gemessen ist - entgegen der Revision - die der Beschlussfassung über die Vorschüsse zugrundeliegende Kostenaufstellung im Wirtschaftsplan nicht zu beanstanden.

14 (1) Es begegnet keinen Bedenken, dass die Wohnungseigentümer für die Kosten der Anmietung der Fahrradgarage 1.500 € als voraussichtliche Ausgabe eingestellt haben. Ob der Vertrag - wie der Kl. meint - nichtig ist, ist keine Frage, die im Rahmen der Anfechtung eines Beschlusses über die Vorschüsse zu klären ist. Bei der Aufstellung der voraussichtlichen Kosten haben die Wohnungseigentümer aus Gründen wirtschaftlicher Vorsicht grundsätzlich zu unterstellen, dass geschlossene Verträge wirksam sind.

15 (2) Vor dem Hintergrund der fehlenden Verwalterbestellung für das Jahr 2021 und des erfolgten Verwalterwechsels ist es nicht ermessensfehlerhaft, dass die Wohnungseigentümer eine Zusatzvergütung der neuen Verwalterin i.H.v. 3.000 € angenommen und in den Wirtschaftsplan eingestellt haben.

16 (3) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Position „Rechtsberatung/Kosten Gerichtsverfahren“ in Höhe von 12.000 €. Dabei kommt es entgegen der Ansicht der Revision nicht darauf an, dass die Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5, wonach eine Rechtsanwaltskanzlei mit der Geltendmachung der Herausgabe von Unterlagen und der Rückforderung von Zusatzvergütungen beauftragt werden sollte, von dem Berufungsgericht aus formalen Gründen rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind. Denn dies ändert nichts daran, dass die Wohnungseigentümer erwarten durften, es werde zu Rechtsstreitigkeiten mit entsprechenden Kostenfolgen kommen.

17 (4) Die Erhöhung der Ansätze für die Wasser- und Versicherungskosten liegt zweifelsfrei innerhalb des Entscheidungsermessens der Wohnungseigentümer.

18 c) Auch die im Wirtschaftsplan angesetzte Zuführung zur Erhaltungsrücklage von insgesamt 20.000 € ist nicht zu beanstanden. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern auf, eine angemessene Erhaltungsrücklage anzusammeln. Anders als die Revision offenbar meint, ist hierfür nicht erforderlich, dass ein konkreter Reparaturbedarf besteht. Bei der Bestimmung der Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, GE 2011, 765 = NZM 2011, 515 Rn. 24; BeckOK WEG/Bartholome [1.7.2025], § 28 Rn. 9). Warum dessen Grenzen überschritten sein sollten, ergibt sich aus dem Vorbringen der Revision nicht und ist auch sonst nicht ersichtlich.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) braucht zur Bewirtschaftung der Wohnungseigentumsanlage Geld. Man spricht hier häufig vom Hausgeld (Wohngeld). Das Gesetz nennt diese Mittel „Vorschüsse zur Kostentragung“. Grundlage dieser Vorschüsse, die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossen werden (Vorschussbeschluss), ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG ein Plan, der Wirtschaftsplan. Diesen muss die GdWE jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen. Der Plan muss angeben, welche „voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben“ im zu planenden Jahr anfallen werden, und was das für jeden Wohnungseigentümer heißt (= Einzelwirtschaftsplan).

Da es bloß eine Planung ist, muss man zwangsläufig schätzen. Zwar ist bei manchen Kostenpositionen klar, was die GdWE zu zahlen haben wird. Denn es gibt laufende Verträge, beispielsweise den des Hausmeisters, den des Verwalters oder den einer Versicherung. Es gibt aber auch Kostenpositionen, deren Höhe zunächst nicht feststeht. Ein Beispiel hierfür sind die Kosten für Wärme und Warmwasser. Vor allem bei solchen Kostenpositionen kann man fragen, wie die GdWE sie schätzen muss und was ihren Schätzungen Grenzen setzt.

Wohnungseigentümer K klagt gegen einen Vorschussbeschluss aus dem Jahr 2022. Er rügt angeblich zu hohe Ansätze für einzelne Kostenpositionen. Amts- und Landgericht meinen, der Vorschussbeschluss sei nicht zu beanstanden. Ein Wirtschaftsplan stelle nur dann keine ordnungsmäßige Grundlage für einen Vorschussbeschluss dar, wenn die Ansätze entweder wesentlich überhöht seien oder mit erheblichen Nachschüssen zu rechnen sei. Zur Klärung der Grundlagen lässt das Landgericht die Revision zu.

Der BGH beurteilt die Rechtslage wie das Amts- und Landgericht. Im Wirtschaftsplan seien die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu schätzen. Die daraus abgeleiteten Vorschüsse müssten es ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen. Den Wohnungseigentümern stehe sowohl hinsichtlich der einzustellenden Kostenpositionen als auch im Hinblick auf deren Höhe Ermessen zu. Ein Vorschussbeschluss widerspreche vor diesem Hintergrund allenfalls dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn im Zeitpunkt seiner Fassung „evident“ sei, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führe.

Die rechtlichen Grundlagen sind bei einer Kostenplanung völlig eindeutig (siehe nur Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 39 f.). Es ist gut, dass der BGH sie teilt. Natürlich haben die Wohnungseigentümer bei der Frage, welche Höhe Kosten erreichen werden, die variabel sind, ein Ermessen. Vertut sich die GdWE, ist das außerdem grundsätzlich unschädlich, da die GdWE sowieso nach Ablauf des Kalenderjahrs (Planjahr) gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG „über den Wirtschaftsplan“ abrechnen muss. Sie muss also prüfen, ob ihre Schätzungen richtig waren.

Hatte die GdWE nach dieser Prüfung zu viel Vorschuss verlangt, muss sie die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Vorschüsse anpassen. Beispiel: Wohnungseigentümer 1 musste im Jahr 2025 monatlich 500 € Vorschuss zahlen. Hat er diese Forderung erfüllt, hat er der GdWE 6.000 € gezahlt (500 x 12). Sind nach der entsprechenden Einzeljahresabrechnung 2025 auf Wohnungseigentümer 1 aber nur 5.500 € umzulegen, hat die GdWE 500 € zu viel. Es wird aber kein Guthaben beschlossen, sondern es wird bestimmt, dass Wohnungseigentümer 1 beispielsweise im Dezember 2025 der GdWE einen Vorschuss von 0 € geschuldet hat.

Hatte die GdWE hingegen zu wenig Vorschuss verlangt, muss sie die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG einen Nachschuss anfordern. Beispiel: Wohnungseigentümer 1 musste im Jahr 2025 monatlich 500 € Vorschuss zahlen. Hat er diese Forderung erfüllt, hat er der GdWE 6.000 € gezahlt (500 x 12). Sind nach der entsprechenden Einzeljahresabrechnung 2025 auf Wohnungseigentümer 1 aber 6.500 € umzulegen, hat die GdWE 500 € zu wenig. Es muss dann beschlossen werden, dass die GdWE von Wohnungseigentümer 1 für das Jahr 2025 Nachschuss i.H.v. 500 € fordern kann.

Im Fall stritt man inhaltlich im Übrigen um folgende Kostenpositionen:

Für das Mieten einer Fahrradgarage 1.500 €. Der klagende Wohnungseigentümer meinte, hierbei handele es sich um keine voraussichtliche Ausgabe, da der Mietvertrag seines Erachtens nichtig sei (= die GdWE braucht gar kein Geld). Der BGH sieht das anders. Bei der Aufstellung der voraussichtlichen Ausgaben hätten die Wohnungseigentümer aus Gründen wirtschaftlicher Vorsicht grundsätzlich zu unterstellen, dass geschlossene Verträge wirksam seien. Das kann man kaum anders sehen.

Zusatzvergütung für eine neue Verwalterin i.H.v. 3.000 €. Der BGH meint, da es zu einem Verwalterwechsel gekommen sei, sei es nicht ermessensfehlerhaft, für den neuen Verwalter eine Sondervergütung vorzusehen. Das ist spannend, da bislang auf Grundlage von § 307 BGB durchaus streitig ist, ob man einer Verwaltung für die „Einarbeitung“, die im Kern ihr dient, eine Sondervergütung gewähren darf. Da dem BGH dieses Problem ggf. nicht geläufig war, darf man seine Positionierung aber auch nicht überbewerten.

„Rechtsberatung/Kosten Gerichtsverfahren“ i.H.v. 12.000 €. Der BGH meint, die Wohnungseigentümer hätten erwarten dürfen, es werde zu Rechtsstreitigkeiten mit entsprechenden Kostenfolgen kommen. Dem ist zuzustimmen. Tatsächlich sollte es in jeder Wohnungseigentumsanlage, in der es nicht ganz friedlich ist, eine solche „Kriegskasse“ geben. Besser ist allerdings die Bildung einer Rücklage, was § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auch erlaubt. Die darf die GdWE nämlich behalten und muss sie nicht am Ende des Kalenderjahres wieder ausschütten. Dies ist aber der Fall, wenn es „Vorschüsse zur Kostentragung“ sind.

Ansätze für die Wasser- und Versicherungskosten. Der BGH meint, die Erhöhung der Ansätze „liege zweifelsfrei innerhalb des Entscheidungsermessens der Wohnungseigentümer“. Dem ist bei den Wasserkosten zuzustimmen, bei den Versicherungskosten dann, wenn der Vertrag zu ändern ist.

Zuführung zur Erhaltungsrücklage i.H.v. 20.000 €. Der BGH meint, auch dieser Ansatz sei nicht zu beanstanden. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gebe den Wohnungseigentümern auf, eine angemessene Erhaltungsrücklage anzusammeln. Hierfür sei es nicht erforderlich, dass ein konkreter Reparaturbedarf bestehe. Bei der Bestimmung der Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage hätten die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen. Warum dessen Grenzen überschritten sein sollten, sei nicht ersichtlich. Daran ist richtig, dass die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsrücklage ansammeln können. Das Gesetz gibt es ihnen aber nicht auf. Ferner ist richtig, dass man die Erhaltungsrücklage gerade für die Sache und Höhe noch unbekannte Erhaltungsmaßnahmen ansammelt. Auch hier gibt es Ermessen. 20.000 € sind zwar viel. Der klagende Wohnungseigentümer hätte da aber wohl mehr vortragen müssen, warum diese Summe einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprach.