Anfangsrenovierung

Anfangsrenovierung; Wohnungsübernahmeprotokoll; Hauswart; Erklärungsbote

1. Der Mieter, der eine Wohnung in Kenntnis ihres renovierungsbedürftigen Zustandes mietet, billigt diesen Zustand und verzichtet damit auf die Ausführung der Anfangsrenovierung.

2. Der Mieter, der sich den Anspruch auf die Anfangsrenovierung erhalten will, muß einen dementsprechenden Vorbehalt bei Abschluß des Mietvertrages machen.

3. Eine erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages erhobene, dementsprechende Rüge reicht grundsätzlich nicht aus.

4. Der Mieter darf sich auch nicht darauf verlassen, daß der Vorbehalt der Ansprüche auf Anfangsrenovierung noch in dem nach Unterzeichnung des Mietvertrages zu fertigenden Wohnungsübernahmeprotokoll erfolgen kann.

B. Die Berufung des Kl. ist jedoch unbegründet, da die Klage auf Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Anfangsrenovierung der Wohnung des Kl. unbegründet ist.

I. Hierbei kann dahinstehen, ob die Klausel in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach der Mieter auf Renovierungsmaßnahmen des Vermieters bis auf ausdrücklich übernommene Maßnahmen verzichtet, wirksam ist oder eine nach § 9 AGBG unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt.

Zwar ist die Belastung des Mieters mit Renovierungspflichten in allgemeinen Geschäftsbedingungen in einem üblichen und angemessenen Umfang möglich (vgl. BGH, GE 1987, 817, 821 zu Ziff. 1 d). Vorliegend kommt hinzu, daß dem Mieter dadurch ein Ausgleich gewährt wurde, daß er nach § 24 Ziff. 5 b der Mietvertragsbedingungen für den Fall, daß er die An-fangsrenovierung durchführte, bei Auszug nicht erneut die Ausführung der Schönheitsreparaturen schuldete, sondern lediglich die Wand- und Dekkenflächen in tapezier- bzw. anstreichfähigem, fachgerecht aufbereiteten Zustand nach Absprache mit dem Vermieter zu übergeben hatte. Dabei kann dahinstehen, ob dieser Ausgleich dem Umfang nach ausreichend ist; daran können Zweifel bestehen, weil in § 1 Ziff. 2 der Mietvertragsbedingungen keine Differenzierung nach dem Umfang der überbürdeten Arbeiten enthalten ist, so daß der Verzicht auf die Anfangsrenovierung einen hö-heren Wert haben könnte als die Entlastung von der Endrenovierung. Aber selbst wenn die Klausel unwirksam wäre, wäre die Berufung unbegründet.

II. Der geltend gemachte Kostenvorschußanspruch, den der Kl. aus § 536 BGB herleitet, ist schon deshalb ausgeschlossen, weil er durch die An-mietung der Wohnung in Kenntnis ihres Zustandes diesen gebilligt und da-mit auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter verzichtet hat (BGH, Beschluß vom 1.7.1987 - VIII AZR 9/86 - GE 1987, 817, 823, zu III 2 e = NJW 1987, 2575, 2577). Der Kl. hätte danach bei An-mietung, d.h. vor Unterzeichnung des Mietvertrages, darauf hinweisen müssen, daß er die Ausführung der Erstrenovierung durch den Vermieter verlangt. Ohne einen derartigen Vorbehalt ist davon auszugehen, daß er den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß ansah. Nach der Rechtsprechung des BGH (a.a.O.) sollen gerade die Fälle, in denen wegen eines noch zumutbaren Zustandes ein Anspruch auf die Anfangsrenovierung ohnehin nicht besteht (vgl. BGH, ZMR 1982, 180; BGHZ 49, 56, 58) mit denjenigen gleichgestellt werden, in denen die Wohnung renovierungsbedürftig ist, der Mieter dies jedoch hinnimmt. Gerade im zuletzt genannten Fall ist der Anspruch auf Durchführung der Erstrenovierung ebenfalls aus-geschlossen (BGH, Beschluß vom 1.7.1987 - VIII AZR 9/86 - a.a.O.).

Aus dem Vorbringen des Kl. ergibt sich, daß er sich gegenüber der Bekl. bzw. deren Hausverwaltung vor Mietvertragsabschluß den Anspruch auf die Erstrenovierung nicht vorbehalten hat. So trägt er vor, daß er den Zu-stand der Wohnung nur gegenüber der Hauswartsfrau gerügt habe. Dies reichte aber nicht aus. Der Hauswart ist in aller Regel nicht zum Abschluß des Mietvertrages bevollmächtigt und demgemäß auch nicht dazu, Erklärungen des Mieters über vorbehaltene Ansprüche in Empfang zu nehmen. Dafür war vielmehr die Hausverwaltung der Bekl. zuständig. Die Hauswartsfrau konnte lediglich Erklärungsbotin für den Kl. sein. Der Kl. hat aber nicht vorgetragen, daß die Hauswartsfrau seine Rüge rechtzeitig vor Miet-vertragsabschluß der Hausverwaltung mitgeteilt hätte. Das Risiko, daß der Erklärungsbote eine Erklärung nicht weitergibt, trägt derjenige, der die Er-klärung abgeben will.

Die erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages gegenüber der Haus verwaltung erhobene Rüge des Kl. reichte als Vorbehalt des Anspruchs auf die Durchführung der Erstrenovierung durch den Vermieter nicht aus. Der Mietvertrag enthielt keinen entsprechenden Vorbehalt, da im Vertragsrubrum Maßnahmen, die vor Einzug vorzunehmen wären, gerade nicht festgehalten sind. Deren Feststellung war nicht etwa dem noch an-zufertigenden Wohnungsübergabeprotokoll vorbehalten. Insoweit ergibt sich aus dem Vertragsrubrum eindeutig, daß sich das Wohnungsübergabeprotokoll nur auf die vorhandene Ausstattung der Wohnung beziehen sollte. Das ergibt sich auch aus § 1 Abs. 2 Satz 2 der Mietvertragsbedingun-gen. Daher durfte der Kl. auch nicht darauf vertrauen, daß der Anspruch auf die Anfangsrenovierung noch im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden könne.