Anfangsrenovierung

Anfangsrenovierung; Anfangsrenovierung/preisrechtswidrige Leistung; preisrechtswidrige Leistung/Anfangsrenovierung; Schönheitsreparaturen/anfängliche als preisrechtswidrige Leistung; Renovierung/anfängliche als preisrechtswidrige Leistung; formularmäßige Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen; Schönheitsreparaturenklausel; Klausel über Schönheitsreparaturen; Renovierungsklausel; Abwälzung der Schönheitsreparaturen/Klausel

1. Die vertragliche Verpflichtung zur Ausführung der Erstrenovierung bei einem Mietverhältnis über preisgebundenen Altbauwohnraum ist mietpreisrechtlich unzulässig und damit rechtsunwirksam (§ 29 a I. BMG).

2. Die Klausel "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" verpflichtet diesen nicht zur Erstinstandsetzung, sondern der Vermieter bleibt gehalten, die Wohnung den Mietern in einem in schönheitsreparaturmäßiger Hinsicht ordnungsgemäßen Zustand zu überlassen.

... Der klägerische Schadensersatzanspruch wegen der Nichtausführung von Schönheitsreparaturen ist auch nicht bereits deshalb unbegründet, weil die Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht im vorgelegten Formularmietvertrag (vgl. § 3 Nr. 2 des Mietvertrages) gemäß § 9 AGBG unwirksam wäre (für die Rechtswirksamkeit dieser Vereinbarung grundsätzlich auch BGH in Das Grundeigentum 1985, S. 87 ff.).

Entgegen der Auffassung der Bekl. folgt die Unwirksamkeit der vertraglichen Überbürdung vorliegend aber auch nicht aus dem Umstand, daß sie sich selbst bei der Begründung ihres Mietverhältnisses zum 1. Januar 1981 mit einer unrenovierten Wohnung begnügen mußten. Die Kammer vertritt insoweit in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß von der vertraglichen Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter nur die Schönheitsreparaturen erfaßt werden, die aufgrund der Wohnnutzung während der Mietzeit fällig werden. Die Klausel "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" verpflichtet diesen nicht zur Erstinstandsetzung, sondern der Vermieter bleibt gemäß § 536 BGB gehalten, die Wohnung den Mietern in einem in schönheitsreparaturmäßiger Hinsicht ordnungsgemäßen Zustand zu überlassen. Inhaltlich ist der Mieter - rechtswirksam - nur verpflichtet, die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Das heißt, er hat spätestens bei Mietende den Zustand herzustellen, der einem Nachmieter als ordnungsgemäße Erstausstattung in schönheitsreparaturmäßiger Hinsicht zumutbar ist.

Damit bleibt den Mietern der Einwand einer in schönheitsreparaturmäßiger Hinsicht mangelhaften Erstausstattung

erhalten. Der Mieter ist trotz unzureichender Erstrenovierung nur dann zur Renovierung am Ende seines Mietverhältnisses verpflichtet, wenn nach der Mietdauer unter Zugrundelegung der üblichen bzw. vereinbarten Ausführungsfristen Schönheitsreparaturen in den maßgeblichen Bereichen ohnehin - erneut - fällig geworden sind oder seine Haftung auf einer sonstigen schuldhaften Vertragsverletzung (positiver Vertragsverletzung) beruht.

Die Kammer hält an dieser Rechtsprechung auch in Ansehung der Beschlüsse des OLG Stuttgart vom 28. August 1984 (vgl. ZMR 1984, S. 406 ff.) und vom 2. September 1985 (vgl. in Das Grundeigentum 1985, S. 1245 f.) fest. Einer Vorlage gemäß Art. 3 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes an das Kammergericht bedurfte es insoweit nicht, denn den vorzitierten Beschlüssen lagen abweichende Sachverhalte zugrunde. So ist Gegenstand des Rechtsentscheids vom 28. August 1984 die Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses einen bestimmten Prozentsatz an Renovierungskosten zahlen zu müssen. Dem Vorlagebeschluß vom 2. September 1985 lag eine Vertragsgestaltung zugrunde, bei der der Mieter rechtswirksam zur Ausführung der Erstinstandsetzung verpflichtet worden war. Der vorliegende Rechtsstreit betrifft jedoch - wie ausgeführt - nur die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen, wobei die vertragliche Verpflichtung zur Ausführung der Erstrenovierung bei einem Mietverhältnis über preisgebundenen Altbauwohnraum ohnehin mietpreisrechtlich unzulässig und damit rechtsunwirksam wäre. (Vgl. § 29 a I. BMG). ...