Anerkenntnisvertrag

Anerkenntnisvertrag; Betriebskostenguthaben; deklaratorisches Anerkenntnis; Rückzahlungsansprüche

Die vorbehaltslose Annahme eines Betriebskostenguthabens stellt einen Anerkenntnisvertrag dar und schließt weitere Rückzahlungsansprüche des Mieters aus. (Leitsatz der Redaktion)

Zwischen der Kl. als Vermieterin und der Bekl. als Mieterin besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Die Bekl. kürzte im Monat Dezember 2005 die Miete um einen Betrag von 70,11 €. Dieser Betrag ist Gegenstand der Klage. Die Bekl. erklärte mit Schreiben vom 27.11.2005 die Aufrechnung mit von ihr errechneten Guthabensbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 (...). Im Rahmen der Klageerwiderung wurde die Aufrechnung dahingehend korrigiert, daß gegen die Nettokaltmiete des Monats Dezember 2005 aufgerechnet werden soll. Hilfsweise rechnete die Bekl. ausweislich des Schriftsatzes vom 26.5.2006 gegen die Klageforderung mit einer Forderung auf Zahlung von 70,11 € wegen eines entsprechenden Anteils nicht umlagefähiger Hauswartskosten aus der Abrechnung für das Jahr 2004 auf. Die Hausverwaltung der Kl. hatte die Betriebskostenabrechnung für 2003 mit Schreiben vom 28.9.2004 erstellt. Diese wies ein Guthaben von 49,62 € aus. Mit Schreiben vom 10.11.2004 bat die Bekl. um Auszahlung dieses Guthabens auf ihr Konto, was sodann erfolgte. Die Betriebskostenabrechnung für 2003 wurde sodann mit Schreiben vom 17.11.2004 und 10.8.2003 korrigiert, wodurch sich weitere Guthabensbeträge ergaben, die ebenfalls an die Bekl. ausgezahlt wurden. Die Korrekturen betrafen jeweils nicht die umgelegten Hauswartskosten.

Mit Schreiben vom 20.10.2004, 26.11.2004, 18.11.2005, 13.12.2005 korrespondierte der Berliner Mieterverein mit der Hausverwaltung der Kl. über die Frage, ob bei den Hauswartskosten der Abrechnungen 2003 und 2004 eine Kürzung von 20 % vorzunehmen sei. (...)

Die Kl. behauptet, bei den Hauswartskosten seien vorab nicht umlagefähige Kosten abgezogen worden. Zudem sei die Bekl. mit dem Einwand hinsichtlich der Hauswartskosten aufgrund der vorbehaltlosen Entgegennahme der Guthabensbeträge ausgeschlossen. (...)

Die Bekl. ist der Ansicht, daß aufgrund des Inhalts des Hauswartsvertrages und des beinhalteten Anteils von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Hausverwaltungstätigkeiten ein Abzug von 20 % von den Gesamtkosten des Hauswarts vorzunehmen sei. Der Berliner Mieterverein habe die Schreiben an die Hausverwaltung der Kl. auch namens der Bekl. verfaßt. Aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB könne die Entgegennahme eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung keine Ausschlußwirkung hinsichtlich der Geltendmachung von Einwendungen haben. (...)

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Mietzinsforderung ist nicht durch die seitens der Bekl. mit Schreiben vom 27.11.2005 erklärte Aufrechnung und auch nicht durch die seitens der Prozeßbevollmächtigten der Bekl. im Verlaufe des Rechtsstreits erklärten Aufrechnungen gemäß § 389 BGB erloschen. (...)

Soweit die Aufrechnung vom 27.11.2005 bzw. vom 28.3.2006 auf einen vermeintlichen Gegenanspruch auf Auszahlung eines weiteren Guthabens in Höhe von 70,11 € aufgrund der Betriebskostenabrechnung für 2003 gestützt wird, ist ein solcher Gegenanspruch der Bekl. nicht gegeben.

Durch die vorbehaltslose Anforderung des Guthabensbetrages durch Schreiben der Bekl. vom 27.11.2005 und die anschließend erfolgte Auszahlung dieses Guthabens ist konkludent ein kausaler Anerkenntnisvertrag (sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis) zustande gekommen, welcher zur Folge hat, daß die Bekl. mit weitergehenden Forderungen auf Auszahlung von Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2003 ausgeschlossen ist. Auch die mit der Mietrechtsreform eingeführten Regelungen des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB und des Absatzes 4 dieser Vorschrift stehen der Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses nicht entgegen. Denn der Gesetzgeber wollte einen Endzeitpunkt für die Einwände des Mieters festlegen, nicht jedoch verhindern, daß Vermieter und Mieter sich über ein Abrechnungsergebnis, gegebenenfalls konkludent bereits vor Ablauf der Jahresfrist verständigen können. § 556 Abs. 4 BGB ist so zu verstehen, daß dieser sich auf generelle Absprachen zu Lasten des Mieters schon im Mietvertrag beschränkt, das heißt auf Regelungen, die dem Mieter allgemein nur erlauben, Einwände in kürzerer Frist anzubringen (vgl. zutreffend Langenberg in Schmidt/Futterer, 8. Aufl., § 556 BGB Rn. 407 ff.; derselbe in Betriebskostenrecht, 4. Aufl., G Rn. 201 ff.; Staudinger-Weitemeyer § 556 BGB Rn. 134; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 87 a; a. A. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 3272; Sternel ZMR 2001, 940).

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 18.1.2006, VIII ZR 94/05, GE 2006, 246 f. diese Rechtsfrage ausdrücklich offengelassen und ausgeführt, daß ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis durch Nachzahlung eines im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung errechneten Betrages nur solche Einwendungen ausschließe, die der Schuldner bei Abgabe der Erklärung kannte oder mit denen er zumindest rechnete. Auch unter Berücksichtigung dieser zusätzlichen Gesichtspunkte ist vorliegend von einem Schuldanerkenntnis auszugehen, da im Zeitpunkt der Anforderung des Guthabensbetrages am 27.11.2005 durch die Bekl. der Berliner Mieterverein nach dem eigenen Vortrag der Bekl. auch in ihrem Namen bereits mit Schreiben vom 20.10.2004 an die Hausverwaltung einen Abzug von 20 % bei den Hauswartskosten hinsichtlich der Abrechnung für 2003 gefordert hatte. Mithin ist davon auszugehen, daß der Bekl. dieser Einwand bekannt war; zumindest müßte sie sich eine Kenntnis ihres rechtsgeschäftlichen Vertreters gemäß § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen.

Die nach Auszahlung des Betrages von 49,62 € erfolgten zwei Korrekturen der Betriebskostenabrechnung 2003 bewirkten nicht, daß die Bekl. sich nunmehr wieder auf zuvor ausgeschlossene Einwendungen berufen konnte, ungeachtet dessen, ob die Bekl. erneut mit Schreiben vom 28.8.2005 (welches sich nicht in der Akte befindet) vorbehaltlos zur Auszahlung des weiteren Guthabens von 7,63 € aufgefordert hatte. Denn die Korrekturen betrafen sämtlich nicht die Hauswartskosten und eröffneten mithin im Hinblick auf die Hauswartskosten keine neuen Streitpunkte, zu denen die Bekl. sich zuvor mangels Kenntnis nicht äußern konnte.

Auch durch die Hilfsaufrechnung mit einem Auszahlungsanspruch in gleicher Höhe, die Abrechnung für 2004 betreffend, ist die Klageforderung nicht erloschen. Insoweit vermag vorliegend nicht abschließend entschieden zu werden, ob infolge der Aufrechnung vom 27.11.2005 ebenfalls von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis ausgegangen werden kann oder nicht. Denn selbst wenn die Forderung bestanden hätte, wäre sie durch die Aufrechnung vom 27.11.2005 gegen einen Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2004 bereits erloschen. Die Bekl. hat die Forderung, gegen die aufgerechnet werden sollte, konkret bestimmt. Da die Aufrechnung mit dem Zugang der Aufrechnungserklärung wirksam geworden ist, ist für eine Hilfsaufrechnung im Prozeß dahingehend, daß nunmehr gegen eine andere Forderung aufgerechnet werden soll, kein Raum mehr. (...)

Umstritten ist schon, ob in der vorbehaltslosen Zahlung einer Abrechnungsnachforderung durch den Mieter ein deklaratorisches Anerkenntnis zu sehen ist, das den Ausschluß nachträglicher Einwendungen zur Folge hat. Erst recht ist umstritten, ob die vorbehaltslose Annahme eines Betriebskostenguthabens weitere Rückzahlungsforderungen des Mieters ausschließt. Das AG Mitte bejaht dies.

Der Vermieter klagte restliche Miete für Dezember 2005 ein. Der Mieter rechnete dagegen mit einem von ihm errechneten Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2003 auf, nachdem er bereits mit Schreiben vom 10. November 2004 um Auszahlung eines von der Hausverwaltung in der Betriebskostenabrechnung 2003 errechneten Guthabens gebeten hatte, das ihm auch ausgezahlt wurde. Die spätere Aufrechnung bezog sich auf angeblich nicht umlagefähige Hauswartkosten, nachdem der Berliner Mieterverein bereits u. a. am 20. Oktober 2004 mit der Hausverwaltung darüber korrespondiert hatte, ob bei den Hauswartskosten eine Kürzung von 20 % vorzunehmen sei.

Das AG Mitte verurteilte den Mieter zur Zahlung der restlichen Miete für Dezember 2005. Durch die vorbehaltslose Anforderung des Guthabenbetrages durch Schreiben des Mieters vom 10. November 2004 und die anschließend erfolgte Auszahlung des Guthabens sei konkludent ein kausaler Anerkenntnisvertrag (sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis) mit der Folge zustande gekommen, daß der Mieter mit weitergehenden Forderungen auf Auszahlung von Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2003 ausgeschlossen sei. Dem stünden auch nicht § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB entgegen, wonach der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung noch bis zu einem Jahr nach Zugang der Abrechnung geltend machen könne. Denn der Gesetzgeber habe nicht verhindern wollen, daß die Mietvertragsparteien sich über ein Abrechnungsergebnis, ggf. konkludent, bereits vor Ablauf der Jahresfrist verständigen können (vgl. u. a. Langenberg, Betriebskostenrecht G Rdn. 201 ff.). Denn damit seien Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter über ein konkretes Abrechnungsergebnis nicht ausgeschlossen. Der Mieter sei jedenfalls mit denjenigen Einwendungen ausgeschlossen, die ihm bei Entgegennahme des Guthabens bereits bekannt gewesen seien, was sich hier aus dem Schreiben des den Mieter vertretenden Berliner Mietervereins vom 20. Oktober 2004 ergebe.

Bereits früher ist die Auffassung vertreten worden, daß die vorbehaltslose Anforderung und Auszahlung des Betriebskostenguthabens an den Mieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt, das weitere (Rück-) Forderungen des Mieters ausschließt, die auf ihm bekannte oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannte Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gestützt werden (vgl. u. a. LG Hamburg, Urteil vom 15. Dezember 2005 - 307 S 129/05 -, ZMR 2006, 287). Leider hat der BGH noch in seinem Urteil vom 12. Januar 2006 (VIII ZR 94/05 -, GE 2006, 246 f.) generell offengelassen, ob eine Reaktion des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung - sei es Zahlung des Nachforderungsbetrages oder Annahme des Guthabensbetrages - überhaupt ein - positives oder negatives - deklaratorisches Schuldanerkenntnis sein kann. Diese Frage stellt sich insbesondere, wenn das Guthaben einfach auf das Konto des Mieters überwiesen wird, ohne daß er den Vermieter dazu aufgefordert hat. Um ein in der schlichten Entgegennahme des Guthabens liegendes deklaratorisches Anerkenntnis zu vermeiden, müßte der Mieter dann nach Erhalt der Abrechnung mit dem darin ausgewiesenen Guthabenbetrag fortlaufend seine Kontoauszüge überprüfen, um nach Gutschrift unverzüglich etwaige Einwendungen zu erheben; das erscheint kaum zumutbar - ist aber auch vom AG Mitte so nicht entschieden worden, weil in dem ihm vorliegenden Fall der Mieter das Guthaben angefordert hatte.