Anerkenntnis

Anerkenntnis; Verwalter; Vollmacht; Anerkenntnisbefugnis; Unterlassung; Instandsetzung; Instandhaltung; Wassereintritt; Wasserschaden; Schadensersatz; Erfüllungsgehilfe; Verrichtungsgehilfe

1. Ohne besondere Ermächtigung, die sich aus einem entsprechenden Eigentümerbeschluß, dem Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung ergeben kann, ist der Verwalter in der Regel nicht befugt, Ansprüche mit Wirkung für die Eigentümergemeinschaft anzuerkennen oder unstreitig zu stellen.

2. Erleidet ein Gemeinschafter als Folge eines Wassereintritts Schaden an seinem Teileigentum, so haben die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft bei Fehlen eines individuellen Verschuldens nicht für ein etwaiges schadensursächliches Versäumnis des Verwalters oder des Verwaltungsbeirats, die im Verhältnis der Gemeinschafter untereinander weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfen sind, einzustehen.

Die Bet. zu 1 bis 68 bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bet. zu 1 bis 67 und Ast., vertreten durch die Verwalterin, haben die Bet. zu 68 und Ag. gerichtlich auf Zahlung von 41.558,26 DM in Anspruch genommen. Die Ag. hat um Ablehnung des Antrags gebeten und Gegenansprüche zur Aufrechnung gestellt.

Die Ag. hat Schäden an ihrem vermieteten Teileigentum als Folge eines gravierenden Wassereintritts geltend gemacht. Sie haben deshalb die Verwalterin unter dem 7.4.1994 schriftlich aufgefordert, die notwendigen Maßnahmen zur Vermeidung derartiger Schäden zu treffen. In ihrem Antwortschreiben vom 11.4.1994 habe die Verwalterin aufgeführt, es handele sich um durch die Gebäudesohle eintretendes Grundwasser, einen Schaden, für den die Eigentümergemeinschaft ihr gegenüber hafte. Zu Beginn des Jahres 1995 sei abermals Wasser in das Gebäude und in ihr vermietetes Teileigentum eingedrungen und habe weiteren Schaden verursacht. Diese Schäden - so meint die Ag. - hätten sich vermeiden lassen, wenn die Verwalterin, der Beirat und die Wohnungseigentümer, denen die Gefahr bereits seit 1988 bekannt gewesen sei, rechtzeitig wirksame Abwehrmaßnahmen getroffen hätten. Die Ast. sind dem Vorwurf schuldhafter Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Entstehung der Wasserschäden entgegengetreten.

Das AG hat den Zahlungsantrag abgelehnt, weil die prinzipiell berechtigte Hausgeldforderung von 41.558,26 DM durch Aufrechnung erloschen sei.

Mit ihrer hiergegen gerichteten sofortigen Beschwerde haben die Ast. ihr Zahlungsbegehren weiterverfolgt. Das LG hat die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und der Ag. die Zahlung von 41.558,26 DM an die Eigentümergemeinschaft aufgegeben. Gegen die Entscheidung des LG richtete sich die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg.

1. Ohne Rechtsirrtum geht das LG davon aus, daß dem unstreitigen Hausgeldanspruch der Ast. Ansprüche der Ag. im Wege der Aufrechnung nicht entgegengehalten werden können. Denn gegenüber einem Anspruch auf anteilige Zahlung gemeinschaftlicher Lasten und Kosten einschließlich der Ansprüche auf Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan kann ein Wohnungseigentümer nur mit rechtskräftig festgestellten und anerkannten Gegenforderungen sowie mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung i. S. des § 21 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 683 BGB aufrechnen (BayObLG, NJW-RR 1998, 1039 = NJWE-MietR 1996, 231 L = FGPrax 1996, 98; KG, NJW-RR 1996, 465 = NJWE-MietR 1996, 111 L = FGPrax 1996, 46 [47]; KG, NJW-RR 1995, 719 = FGPrax 1995, 103 [104]; Senat , Beschlüsse vom 20.9.1995 - 3 Wx 520/94 und 17.7.1995 - 3 Wx 147/95; Staudinger-Bub, BGB, 12. Aufl. [1997], § 28 WEG Rdnrn. 228ff.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl. [1997], § 16 Rdnr. 99; § 28 Rdnr. 131). Die von der Ag. geltend gemachten Gegenforderungen sind indes weder rechtskräftig festgestellt noch liegt ihnen eine Notgeschäftsführung zugrunde. Sie sind auch nicht wirksam anerkannt. Ein solches Anerkenntnis läßt sich insbesondere nicht dem Schreiben der Verwalterin vom 11.4.1994 entnehmen.

Denn zum einen hatte die Ag. zu diesem Zeitpunkt einen konkreten Schaden nicht einmal geltend gemacht. Ihre Schrift vom 7.4.1994 nimmt Bezug auf ein Schreiben ihrer Mieterin, in dem diese unter demselben Datum mitteilt, angesichts der Beeinträchtigung behalte sie sich vor, die Miete rückwirkend zum 1.3.1994 entsprechend zu kürzen; die Kosten für den Sanierungsbedarf werde sie nach Beseitigung des Wasserzutritts in Rechnung stellen.

Das Schreiben der Verwalterin vom 11.4.1994, das zudem unter dem Vorbehalt "der bis heute vorliegenden Sachkenntnis" stand, konnte hiernach nicht das Anerkenntnis eines konkreten Schadens beinhalten. Denn - abgesehen davon, daß sich hieraus zu Art, Umfang und Höhe einer von der Eigentümergemeinschaft nach Meinung der Verwalterin zu übernehmenden Haftung für die Folgen des Wasserschadens nichts ergibt - war die Verwalterin weder nach der gesetzlichen Regelung (vgl. BayObLG, DWE 1984, 61; Staudinger-Bub, § 28WEG Rdnr. 230) noch durch Mehrheitsbeschluß, Verwaltungsvertrag oder die Gemeinschaftsordnung befugt, Ansprüche mit Wirkung für die Wohnungseigentümergemeinschaft anzuerkennen oder unstreitig zu stellen. Eine solche Vollmacht ergibt sich - entgegen der Auffassung der Ag. - nicht aus § 3 Nr. 3.18 Verwaltervertrag i. V. mit § 16 IV der Teilungserklärung (TE). Denn diese Regelungen erweitern die gesetzliche Befugnis des Verwalters weder vom Wortlaut noch vom Sinn her auf die Abgabe eines Anerkenntnisses von Schadensersatzansprüchen, das ohnehin regelmäßig nicht den originären Verwalteraufgaben zuzurechnen ist. (...)

2. b) Erleidet ein Wohnungseigentümer infolge mangelhafter Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Schaden, so kann ein Schadensersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer in Betracht kommen, wenn diese an der Behebung des Schadens schuldhaft nicht mitgewirkt haben (OLG Köln, NZM 1999, 83 [84]; Senat, NJW-RR 1995, 587; BayObLG, DWE 1996, 35). Einen Schaden zurechenbar verursachen kann dabei auch ein Unterlassen der Wohnungseigentümergemeinschaft, des Verwalters oder des Verwaltungsbeirats, sofern eine Pflicht zum Handeln bestand und die Vornahme der gebotenen Handlung den Schaden mit Sicherheit verhindert hätte (BayObLG, DWE 1996, 35). Erscheint vorliegend schon eine Pflichtverletzung der Ast. gegenüber der Ag. als fraglich, so entfällt ein Anspruch gegen die Ast. jedenfalls, weil nach den Feststellungen des LG die Wohnungseigentümer ein Verschulden an dem geltend gemachten Schaden der Ag. nicht trifft (aa) und sie für ein etwaiges Verschulden des Verwalters oder des Verwaltungsbeirats nicht einzustehen haben (bb).

aa) (...)

bb) Für ein etwaiges Versäumnis des Verwalters oder des Verwaltungsbeirats im Hinblick auf die Herbeiführung der Grundwasserabsenkung rechtzeitig vor Eintritt des Wasserschadens im Februar/März 1994, haben die Ast. nicht einzustehen. Denn der Verwalter ist - so zutreffend das LG - im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander weder Erfüllungsgehilfe (BayObLG, DWE 1996, 35; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 587 = WuM 1995, 230; OLG Hamburg, WE 1991, 18; Staudinger-Bub, § 21 WEG Rdnr. 115; Niederführ-Schulze, WEG, 4. Aufl. [1997], § 21 Rdnr. 35, § 27 Rdnr. 43) noch Verrichtungsgehilfe i.S. des § 831 BGB, da ihn die Wohnungseigentümer gemeinsam bestellen und beschäftigen (BayObLG, DWE 1996, 35; Staudinger-Bub, § 21 WEG Rdnr. 115). Nämliches gilt für den - ebenso wie der Verwalter (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG) - durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer bestellten Verwaltungsbeirat (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG), der den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt (§ 29 Abs. 2 WEG). Abweichendes ergibt sich, entgegen der Auffassung der Ag. - zumal im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander - auch nicht aus § 7 Abs. 1 Halbs. 2 der TE, der den gesetzlichen Pflichtenkreis des Verwalters (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; vgl. auch BayObLG, NZM 1998, 583 = ZMR 1998, 356 [357]; Senat, NZM 1998, 721 = ZMR 1998, 654 [655]) nicht erweitert.