Anerkannte Betriebskostenabrechnung trotz unrichtiger Wohnfläche

Anerkannte Betriebskostenabrechnung trotz unrichtiger Wohnfläche; Zinsbescheinigung für Kautionskonto

1. Eine beglichene Betriebskostenabrechnung gilt jedenfalls dann als Saldoanerkenntnis des Mieters, wenn die behauptete Unrichtigkeit der Wohnfläche unschwer erkennbar ist.

2. Der Vermieter hat für zukünftige Steuererklärungen des Mieters ihm eine Zinsbescheinigung über das Kautionskonto zur Verfügung zu stellen.

3. Der Gesellschafter einer vermietenden GbR haftet nicht ohne weiteres für alle Leistungspflichten der Gesellschaft.

Die Kl. sind Mieter einer Zweizimmerwohnung im Hause L.straße aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 27. September 1995 mit L. R.

Im Mietvertrag heißt es, daß die Wohnfläche einschließlich Terrasse 100,32 m2 betrage zuzüglich 24,14 m2 für einen Hobbyraum. In den Jahren 1995 bis 1999 rechnete die Hausverwaltung nach einer Wohnfläche von 124,46 m2 ab.

Die Kl. behaupten, der Vermieter habe das Grundstück an die Bekl. veräußert. Die Abrechnung der Betriebskosten sei fehlerhaft gewesen, da tatsächlich nur eine Fläche von 101,81 m2 zutreffend sei, was sich aus der eigenen Abrechnung der Hausverwaltung für das Jahr 2000 ergebe. Die Kl. errechneten für 1995 einen Rückzahlungsbetrag von 66,62 EUR, für 1996 von 442,75 EUR, für 1997 von 430,98 EUR, für 1998 von 513,95 EUR und für 1999 von 435,03 EUR.

Diesen Betrag verlangen die Kl. zurück und verlangen ferner die Erteilung einer Steuerbescheinigung für die Jahre 1995 bis 2001 über die Kaution, die auf ein Treuhandkonto eingezahlt worden sei.

Die Klage ist ohne weiteres unschlüssig, soweit die Kl. Ansprüche aus der Zeit vor dem 24. Juli 1997 gegen die Bekl. geltend machen. Nach § 571 BGB a. F. traten die Bekl. in das bestehende Mietverhältnis nur ein "in die sich während der Dauer des Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten". Für Ansprüche des Mieters aus der Zeit vor der Veräußerung haftet der Erwerber nicht.

Die Kl. haben darüber hinaus keinen Anspruch auf Erstattung von überzahlter Betriebskostenabrechnung als ein Saldoanerkenntnis, sofern nicht Umstände für eine arglistige Täuschung vorliegen. Auf die Kommentierung bei Schmidt-Futterer/Langenberg, 7. Aufl., Rdnr. 353 ff. zu § 546 BGB wird Bezug genommen. Soweit die Kl. vortragen, die Unrichtigkeit der Betriebskostenabrechnungen sei ihnen nicht erkennbar gewesen, ist dem nicht zu folgen. Bei einer tatsächlichen Wohnfläche von 77,67 m2 ist der Unterschied zu einer Wohnfläche von 103,2 m2 augenfällig; Entsprechendes gilt für die Terrasse bei einer Fläche von 22,65 m2, die nach Berechnung der Kl. nur halb so groß sein soll. Unabhängig davon sind die Kl. auch insoweit beweisfällig. Die Bekl. haben vorgetragen, die Betriebskostenabrechnung 2000 sei irrtümlich erfolgt. Die Kl. hätten deshalb Beweis für ihre Behauptung antreten müssen, die Wohnfläche betrage nur 101,81 m2 statt der abgerechneten 124,46 m2. An einem solchen Beweisantritt fehlt es.

Hinsichtlich der Steuerbescheinigungen gilt für die Zeit vor Eigentumsumschreibung Entsprechendes. Für die Zeit danach ist zwar aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht der Vermieter verpflichtet, eine Steuerbescheinigung der Bank zur Verfügung zu stellen, wenn das Konto auf den Namen des Vermieters geführt wird (Drasdo NZM 2000, 227). Das gilt allerdings grundsätzlich nur für die Zukunft, denn für die Vergangenheit, in der schon Steuererklärungen abgegeben wurden, ist ein Anspruch des Mieters auf nachträgliche Aushändigung einer Steuerbescheinigung nicht ersichtlich. Hier fehlt es am Rechtschutzbedürfnis. Der Hinweis der Kl. auf die Strafbarkeit von falschen Angaben geht fehl, denn unbekannte Einkünfte, die auch nicht zu ermitteln sind, muß niemand bei der Steuererklärung angeben.

Dazu kommt, daß die vermietenden Miteigentümer eine BGB-Gesellschaft bilden, die als Außengesellschaft rechtsfähig ist (BGH NJW 2001, 1056). Die akzessorische Haftung der Gesellschafter für die Schulden der GbR betrifft grundsätzlich nur Vermögensansprüche (Verbindlichkeiten). Im übrigen besteht die Haftung eines Gesellschafters für Handlungen, die der Gesellschaft obliegen, nur dann, wenn der Gesellschafter auch selbst dazu verpflichtet ist. Der BGH hat deshalb die Klage gegen den geschäftsführenden Gesellschafter auf Rechnungslegung für begründet gehalten (BGHZ 23, 305). Ob dies hier erfüllt ist, tragen die Kl. nicht vor, denn die Weiterleitung von Steuerbescheinigungen für Mietkautionen ist eine Verwaltungstätigkeit, die nicht ohne weiteres auch jedem einzelnen Gesellschafter obliegt. Die Kl. hätten daher entweder die GbR soweit in Anspruch nehmen müssen oder zumindest Auskunft über die Tätigkeit der Bekl. innerhalb der GbR einholen müssen.

Zahlt der Mieter jeweils den Saldo aus Betriebskostenabrechnungen, obwohl erkennbar die Wohnfläche falsch angesetzt ist, gilt das Verhalten des Mieters als Saldoanerkenntnis.

Die Mieter hatten die Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre vorbehaltlos gezahlt. Nachdem sie für das Jahr 2000 eine Betriebskostenabrechnung erhielten, die von einer geringeren Wohnfläche ausging, verlangten sie anteilige Rückzahlung für die zurückliegenden Abrechnungen. Ferner klagten sie auf Aushändigung von Steuerbescheinigungen für die Kautionserträge.

Mit Urteil vom 17. Juni 2002 wies das Amtsgericht Tiergarten die Klage ab. Für die Zeit vor der Veräußerung (das Hausgrundstück war inzwischen verkauft worden, und die Mieter verklagten die neuen Eigentümer) sei allein der bisherige Eigentümer verpflichtet, da der Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis nicht rückwirkend erfolge. Ein Rückzahlungsanspruch wegen angeblich überhöhter Betriebskostenzahlungen entfalle, da die vom Mieter beglichenen Nachzahlungsforderungen ein Saldoanerkenntnis darstellten. Das sei grundsätzlich bindend, zumal für die angebliche Unrichtigkeit der Flächenberechnung die Mieter keinen Beweis angetreten hatten. Eine Steuerbescheinigung konnten die Mieter zwar verlangen, jedoch nur für zukünftige Steuererklärungen. Im übrigen fehle es am Rechtsschutzbedürfnis. Darüber hinaus sei bei einer vermietenden GbR nicht ohne weiteres jeder Gesellschafter zu dem Vermieter obliegenden Tätigkeiten verpflichtet.