Androhung von Gewalt

Androhung von Gewalt; fristlose Kündigung

Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, gegen die von ihm Beauftragten oder gegenüber Mitmietern stellt regelmäßig einen wichtigen, eine fristlose Kündigung rechtfertigenden Grund dar, es sei denn, aus der Formulierung der Gewaltandrohung oder aus den Begleitumständen ergibt sich eindeutig, dass die Drohung nicht ernst gemeint war.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) verlangt von der Bekl. (Mieterin) Räumung und Herausgabe aufgrund einer fristlosen Kündigung, welche die Kl. damit begründet hat, dass die Bekl. der Geschäftsführerin der von der Kl. beauftragten Hausverwaltung mit einer Körperverletzung gedroht hat. Die Bekl. hat im Rahmen einer Auseinandersetzung um Mietminderungen in einem achtseitigen handschriftlichen Schreiben an die Geschäftsführerin der Hausverwaltung darauf hingewiesen, dass sie, die Bekl. - eine überaus friedliebende, harmlose, zurückhaltende, liebenswerte Frau, Pazifistin, Freak, Natur- und Tierschützerin -, sich schon einmal nach einer Provokation polizeibekannt zu einer Körperverletzung „genötigt" sah, und schrieb dann wörtlich: „Sollten Sie sich allzu sicher fühlen an Ihrem Schreibtisch, dann seien Sie aber unbedingt auch veranlasst, an ihr körperliches und seelisches Wohl zu denken." Oben auf der ersten Seite hatte die Bekl. hervorgehoben das Wort „ernstzunehmen!" hinzugefügt. Gegen die daraufhin erfolgte fristlose Kündigung durch die Kl. wehrte sich die Bekl., sie habe nicht die Absicht gehabt, mit einer Körperverletzung zu drohen, und es stimme auch nicht, dass sie wegen einer solchen verurteilt oder polizeilich erfasst worden sei. Das AG hielt die Klage für begründet.

Die Bekl. zu 1 schuldet die Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB, denn die schriftliche Kündigung vom 26.9.2013 ist ob des Schreibens vom 19.9.2013 wirksam.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann; § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, von diesem beauftragten Dritten oder Mitmietern stellt regelmäßig einen wichtigen Grund dar, der die fristlose Kündigung rechtfertigt (Blank in Schmidt-Futterer, MietR, 11. Aufl. 2013, § 543 Rz. 191).

Das Gericht ist - auch unter Berücksichtigung der Wertung des Art. 5 Abs. 1 GG - davon überzeugt, dass die Bekl. zu 1. mit Schreiben vom 19.9.2013 gezielt durch Androhung von Gewalt auf das Verhalten der Geschäftsführerin der Hausverwaltung Einfluss nehmen wollte. So stellte die Bekl. zu 1. zunächst dar, weshalb sie im Recht sei. Sodann erwähnt sie - unabhängig von der inhaltlichen Wahrheit des Geschriebenen -, dass sie bereits einmal eine Körperverletzung verübt habe. Dies vorangestellt, wies sie die Geschäftsführerin der Hausverwalterin darauf hin, dass diese an ihr körperliches und seelisches Wohl denken solle.

Daraus kann der Empfänger nur den Schluss ziehen, dass die Bekl. zu 1. sich entschlossen hat - soweit ihrem Begehr nicht Folge geleistet wird -, dieses nötigenfalls auch mit körperlicher Gewalt durchzusetzen. Dieser Eindruck verfestigt sich durch das dem Schreiben vorangestellte Wort „ernstnehmen".

Dabei ist unerheblich, ob die Bekl. zu 1. die Ausübung von Gewalt tatsächlich auch nur erwogen hatte. Maßgebend ist allein, ob die Empfängerin dies ernstlich annehmen konnte. Nur dann, wenn sich aus der Formulierung oder den Begleitumständen eindeutig ergibt, dass die Drohung nicht ernst gemeint ist, ist es dem Vermieter gleichwohl zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Andernfalls ist aus der maßgeblichen Sicht der Empfängers die Vertrauensgrundlage für die weitere Fortführung des Mietverhältnisses soweit entzogen, dass auch ohne vorherige Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB fristlos gekündigt werden kann. Denn soweit die Androhung von Gewalt in Aussicht gestellt wurde, ist es unzumutbar, zunächst eine Abmahnung auszusprechen und abzuwarten, ob dann keine Gewalt ausgeübt oder weiterhin angedroht wird.

Schließlich entfällt die Kündigungsbefugnis auch nicht dadurch, dass die zuvor ausgesprochenen Mahnungen in Form oder Inhalt Veranlassung zur Reaktion der Bekl. gegeben hätten, denn auch wenn diese unbegründet gewesen sein sollten, ergeben diese keinen Anlass zur Androhung von Gewalt. Die Mahnungen sind ihrerseits nicht mit unangemessener Wortwahl verfasst worden.

Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter oder seinen Hausverwalter stellt regelmäßig einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Maßgebend dabei ist nicht, ob der Drohende Gewaltanwendung tatsächlich erwogen hat, sondern nur, dass der Bedrohte dies ernstlich annehmen konnte.

Im Rahmen einer Auseinandersetzung um die Berechtigung von Mietminderungen schrieb die beklagte Mieterin unter der vorgehobenen Überschrift „ernstnehmen!" an die Geschäftsführerin der Hausverwaltung des Klägers, dass sie, die Beklagte, polizeibekannt nach einer Provokation sich schon einmal zu einer Körperverletzung „genötigt" sah und fügte an: Sie – die Geschäftsführerin der Hausverwaltung – solle unbedingt „an ihr körperliches und seelisches Wohl" denken, wenn sie sich an ihrem Schreibtisch allzu sicher fühle. Die Klägerin kündigte daraufhin fristlos.

Das AG verurteilte die Beklagte zur Räumung und Herausgabe. Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, gegen vom Vermieter Beauftragte oder gegenüber Mitmietern stelle regelmäßig einen fristlosen Kündigungsgrund dar. Die Mieterin habe gezielt durch Androhung von Gewalt auf das Verhalten der Geschäftsführerin der Hausverwaltung Einfluss nehmen wollen.

Unerheblich sei dabei, ob die Mieterin die Ausübung von Gewalt tatsächlich auch nur erwogen habe. Maßgebend sei vielmehr, ob die Empfängerin des Drohbriefes das ernstlich annehmen konnte.

Etwas anderes gelte nur, wenn sich aus der Formulierung der Drohung oder den Begleitumständen eindeutig ergebe, dass die Drohung nicht ernst gemeint sei.

Das Gericht wies im Übrigen darauf hin, dass die von der Hauverwaltung zuvor ausgesprochenen Mahnungen weder in Form noch Inhalt der Beklagten Veranlassung für einen solchen Drohbrief gegeben hätten; die Mahnungen seien nämlich nicht mit unangemessener Wortwahl verfasst worden.