Androhung unberechtigter fristloser Kündigung als Nebenpflichtverletzung

Androhung unberechtigter fristloser Kündigung als Nebenpflichtverletzung; Rechtsanwaltskosten; Schadensminderungspflicht

Die Androhung einer fristlosen Kündigung nebst anschließender Zwangsräumung durch den Vermieter stellt eine Nebenpflichtverletzung dar, wenn tatsächlich kein zur fristlosen Kündigung berechtigter Grund vorliegt; mit der Einschaltung eines Rechtsanwaltes in einem solchen Fall verstößt der Mieter nicht gegen seine Schadensminderungspflicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben zunächst einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung von 150 €. Anspruchsgrundlage ist insoweit §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Denn die Bekl. hat mit dem Schreiben vom 7. Oktober 2011 vertragliche Nebenpflichten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis verletzt.

Denn mit dem Schreiben vom 7. Oktober 2011, das mit den Worten „Letzte Mahnung (bevorstehende fristlose Kündigung)" überschrieben war, und mit dem die Bekl. einen Mietrückstand von 2.318,94 € behauptete, hat die Bekl. gegen vertragliche Nebenpflichten verstoßen. Die Androhung einer fristlosen Kündigung und der anschließenden Durchführung eines Zwangsräumungsverfahrens stellt eine Nebenpflichtverletzung dar, wenn tatsächlich kein zur fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand besteht. Die Kl. haben hierzu ihre primäre Darlegungslast erfüllt, indem sie vorgetragen haben, ein solcher Mietrückstand habe niemals bestanden. Dies genügt, denn ein Vollbeweis einer negativen Tatsache, nämlich dem Nichtbestehen einer nicht weiter aufgeschlüsselten Forderung, ist nicht möglich. Die Bekl. hat auch nicht bestritten, dass eine Forderung in der geltend gemachten Höhe nicht bestanden habe. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Bekl. die ihr hier obliegende sekundäre Darlegungslast nur teilweise erfüllt hat. Hierzu hätte die Bekl. darlegen und aufschlüsseln müssen, woraus sich der behauptete Mietrückstand hätte ergeben sollen. Stattdessen trägt die Bekl. nur vor, der Rückstand habe sich aus einer Mietminderung der Kl. in Höhe von 5 % ergeben. Schon rechnerisch konnte jedoch eine seit dem 1. September 2010 um 5 %, also 42,80 €, geminderte Miete bis zum 7. Oktober 2011 keinen Mietrückstand in der geltend gemachten Höhe ergeben. Hinzu kommt, dass die Bekl. mittlerweile mit Schreiben vom 18. Oktober 2012 die Berechtigung der Kl. zur Minderung der Miete anerkannt hat.

Durch die Einschaltung eines Rechtsanwalts haben die Kl. hier auch nicht gegen eine sich aus dem Dauerschuldverhältnis ergebende Schadensminderungspflicht verstoßen. Die Kl. sahen sich einer hohen Forderung der Bekl. in Verbindung mit einer kurzen Zahlungsfrist von nur fünf Werktagen sowie der Ankündigung einer fristlosen Kündigung sowie einer Zwangsräumung ausgesetzt. Insbesondere eine fristlose Kündigung und Zwangsräumung ist von solcher Bedeutung, dass den Kl. nicht zuzumuten war, sich ohne anwaltliche Hilfe mit der Bekl. auseinanderzusetzen. Auch aus dem Verweis auf ein Gesprächsangebot, das mit der Zahlungsaufforderung verbunden war, folgt hier nichts anderes.

Droht der Vermieter unberechtigterweise eine fristlose Kündigung an, darf der Mieter einen Anwalt einschalten, den der Vermieter bezahlen muss.

Die Kläger (Mieter) verlangen von der Beklagten (Vermieterin) die Zahlung von Anwaltskosten. Die Beklagte hatte den Klägern ein Schreiben zugestellt, das mit den Worten „letzte Mahnung (bevorstehende fristlose Kündigung)" überschrieben war, und in dem die Beklagte einen – so nicht bestehenden – Mietrückstand von über 2.000 € behauptete. Die Kläger schalteten einen Anwalt ein und verlangten vorliegend – erfolgreich – die Erstattung dieser Kosten.

Der Vermieter begeht eine Nebenpflichtverletzung, wenn er mit der fristlosen Kündigung mit anschließender Zwangsräumung wegen Zahlungsrückstands droht, obwohl tatsächlich kein zur fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand besteht.

Mit der Einschaltung eines Rechtsanwalts in solchen Fällen verstößt ein Mieter auch nicht gegen seine aus dem Dauerschuldverhältnis resultierende Schadensminderungspflicht. Vor allem dann, wenn die Forderung des Vermieters verhältnismäßig hoch und die dem Mieter gesetzte Frist relativ kurz ist, muss sich der Mieter damit nicht ohne anwaltliche Hilfe auseinandersetzen, selbst wenn das Vermieterschreiben noch ein Gesprächsangebot enthält.