Änderung des Kostenverteilungsschlüssels unterliegt dem Gleichheitsgebot

1. Ein Beschluss über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG muss dem Gleichbehandlungsgebot entsprechen, so dass vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleich zu behandeln sind.

2. Bei einer Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall ist es jedoch nicht erforderlich, dass bereits dieser Beschluss regelt, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden wird (entgegen LG Stuttgart ZMR 2022, 825 m. abl. Anm. Greiner).

I. Die Parteien streiten um die Anfechtung eines Beschlusses, mit welchem dem Kl. die Kostentragungspflicht für den Austausch von Fenstern auferlegt wird.

Die Parteien haben bereits in Vorprozessen um die Erneuerung von Dachflächenfenstern in der Wohnung des Kl. gestritten. Auf der Wohnungseigentümerversammlung am 16. August 2021 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 2 den Beschluss, die Dachflächenfenster auszutauschen und unter TOP 3 eine Firma gemäß einem vorliegenden Angebot zu beauftragen. Gegenstand der Anfechtungsklage ist TOP 4 über die Kostenverteilung. Insoweit standen drei Varianten hinsichtlich der Finanzierung zur Auswahl, nämlich a) die Erhebung einer Sonderumlage, b) die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage oder c) die Kostentragung durch den Eigentümer der Wohnung 5, den Kl. Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich die Alternative c).

Hiergegen wendet sich der Kl. mit seiner Anfechtungsklage. Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kl. mit seiner Berufung, mit welcher er seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt.

Er rügt u. a., dass das Amtsgericht nicht bedacht habe, dass der Grundsatz der Maßstabskontinuität verletzt sei, denn es sei keinesfalls sichergestellt, dass bei einem weiteren Fensteraustausch in anderen Wohnungen ebenfalls die Eigentümer die Kosten zu tragen haben. Dieses müsste durch einen entsprechenden Grundlagenbeschluss sichergestellt sein, im Übrigen habe den Eigentümern das Bewusstsein gefehlt, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung zu beschließen. Der Beschluss sei zudem nicht transparent.

Die Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen, und verteidigt die amtsgerichtliche Entscheidung.

II. Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, so dass insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen auf die amtsgerichtliche Entscheidung Bezug genommen werden kann.

Der Beschluss, mit dem lediglich dem Kl. die Kosten für die Erneuerung der Dachflächenfenster in seiner Wohnung auferlegt worden sind, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Eine Beschlusskompetenz insoweit besteht gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Insoweit besteht ausweislich des klaren Gesetzeswortlauts auch eine Kompetenz, von einem anderen Kostenschlüssel aus einer Vereinbarung abzuweichen, so dass es auf die vom Kl. gerügte Diskrepanz zur Teilungserklärung nicht ankommt.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Beschluss auch hinreichend bestimmt. Aus dem Zusammenspiel von TOP 2, und 3, die unmittelbar vor dem angefochtenen TOP 4 verhandelt worden sind, ergibt sich mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass es bei der Beschlussfassung um die Finanzierung der zu Tagesordnungspunkt 2 beschlossenen Maßnahme, nämlich den dort angeführten Austausch der drei Dachflächenfenster in der Wohnung des Kl. geht. Ebenfalls ist ohne jeden Zweifel aus dem Beschluss zu erkennen, dass die Finanzierung dieser Maßnahme, wobei unter Tagesordnungspunkt 3 die Vergabe des Auftrages beschlossen wurde, von dem Eigentümer der Wohnung 5, also dem Kl., erfolgen sollte.

Entgegen der Auffassung des Kl. entspricht der Beschluss allerdings auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach dem modernisierten Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen, inwieweit sie im Einzelfall oder generell von dem Kostenschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder einem vereinbarten Kostenschlüssel abweichen wollen. Inhaltliche Vorgaben sieht das Gesetz ausdrücklich nicht vor (BT-Drs. 19/18791 S. 56), um den Wohnungseigentümern an dieser Stelle aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts größtmögliche Flexibilität zu ermöglichen. Wie der Bundesgerichtshof bereits zum alten Recht entschieden hat, dürfen die Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen, der interessengerecht ist, wobei insoweit nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden dürfen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast der anderen Wohnungseigentümer auswirkt, so dass sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung lediglich nicht willkürlich sein dürfen (BGH NZM 2021, 481). Dies entspricht auch der Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine Kostenänderung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (LG Bremen, ZMR 2022, 813).

Diesen Maßstäben hält der angefochtene Beschluss stand.

Allerdings ist der Einwand des Kl., dass jeder Beschluss über die Kostenverteilung dem Gleichbehandlungsgrundsatz entsprechen muss, zutreffend. Dies bedeutet auch, dass bei einem Beschluss über die Kostenverteilung der Grundsatz der Maßstabskontinuität Anwendung finden muss. Es muss für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen der gleiche Kostenverteilungsschlüssel gelten. Dies führt allerdings nicht dazu, dass im vorliegenden Fall der Beschluss, mit dem erstmals in der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten von Sanierungsmaßnahmen an einem Fenster einem Sondereigentümer auferlegt werden, deshalb - wie der Kl. meint - ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, weil nicht zugleich festgelegt ist, dass auch in künftigen Fällen so verfahren wird. Zutreffend ist allerdings, dass der Bundesgerichtshof zum alten Recht diese Auffassung vertreten hat (BGH ZWE 2010, 362) und damit auf der Basis des bis dahin geltenden § 16 Abs. 4 WEG a.F. Kostenänderungsbeschlüsse in der Praxis weitgehend unmöglich waren (zur Kritik vgl. nur Häublein, ZWE 2013, 160). Diese Rechtslage wollte der Gesetzgeber mit der Reform jedoch ausdrücklich auch aufgrund der bestehenden Schwierigkeiten in Folge der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ändern (BT-Drs. 19/18791 S. 56). Das reformierte Gesetz erlaubt daher ausdrücklich eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für einzelne Kosten, aber auch generell für bestimmte Arten von Kosten. Vorliegend handelt es sich um einen Kostenbeschluss im Einzelfall, denn der Wortlaut gibt keinen Zweifel daran, dass Beschlussgegenstand alleine die Kostenverteilung im konkreten Einzelfall, der Fenster des Kl., war.

Es ist, anders als die Berufung meint, bei einer Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall nicht erforderlich, dass die Wohnungseigentümer zugleich beschließen, dass in künftigen gleichgelagerten Fällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden würde (so aber LG Stuttgart, ZMR 2022, 825). Denn damit wäre es faktisch unmöglich, Kostenentscheidungen für den Einzelfall zu treffen, die sich gerade dadurch auszeichnen, dass sie zukünftige Fälle nicht mitregeln. Dies widerspricht dem klaren Gesetzeswortlaut und dem Ziel des Gesetzgebers. Fälle, in denen es nicht denkbar ist, dass ein gleichgelagerter Fall erneut auftritt, wird es kaum geben. Wenig praxistauglich wäre es auch, nach der Wahrscheinlichkeit einer Wiederholung der Konstellation zu differenzieren, zumal die Vergleichbarkeit sich häufig erst im Nachhinein zeigt.

Zutreffend ist allerdings, dass insoweit der Grundsatz der Maßstabskontinuität weiter Relevanz entfaltet, als die Wohnungseigentümer aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes gezwungen sind, vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleichzubehandeln (so bereits BT-Drs. 19/18791 S. 56). Anders als nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 16 Abs. 4 WEG a.F., bedeutet dies allerdings, dass es den Eigentümern - wie hier geschehen - freisteht, zunächst in einem Einzelfall eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu beschließen. Treten dann gleichgelagerte weitere Fälle auf, entspricht ein Beschluss mit einer anderen Kostenverteilung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 148; MüKoBGB/Scheller, 8. Aufl., § 16 WEG Rn. 38, Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 51; Greiner, ZMR 2022, 825). Die erforderliche Prüfung muss dann allerdings bei der Anfechtung dieses Beschlusses in dem zweiten Fall erfolgen, in dem auch um die Frage gestritten werden kann, ob die Fälle tatsächlich vergleichbar sind. Eine Verpflichtung, wie der Kl. meint, dass sogleich mit der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in einem Einzelfall darüber befunden wird, dass in gleichgelagerten Fällen ebenso entschieden wird, sieht das Gesetz ausdrücklich nicht (mehr) vor.

Unzuträglichkeiten sind damit nicht verbunden. Zwar ist es zutreffend, dass dann der Kl., wenn bei einer Folgemaßnahme ein abweichender Kostenbeschluss nicht gefasst wird, diesen anfechten muss und sich dann ggf. im Prozess die Frage stellt, inwieweit die Fallkonstellationen vergleichbar sind (LG Stuttgart, aaO.). Dieses Risiko ist aber in dem neuen Recht angelegt und korrespondiert mit der deutlich größeren Freiheit des Mehrheitswillens in der Versammlung, abweichende Kostenschlüssel zu beschließen. Ob das Gleichbehandlungsgebot eingehalten ist, wird sich zumeist tatsächlich ohnehin erst im Nachhinein ermessen lassen, wenn die zu vergleichenden Fälle bekannt sind. Gerade angesichts der erweiterten Möglichkeiten, Kostenschlüssel zu beschließen, bestünden kaum zu überwindende Anfechtungsrisiken, wenn verlangt würde, dass stets bei Beschlussfassung bereits transparent Vorsorge dafür getroffen werden müsste, dass im Wesentlichen vergleichbare Situationen mit einem identischen Kostenschlüssel behandelt werden, denn dies würde erfordern, dass die vergleichbaren Konstellationen bestimmt und umfassend in dem Erstbeschluss aufzuführen sind. Soweit, wie die Berufung meint, im Rahmen der Anfechtung des Zweitbeschlusses Streit darüber entstehen kann, welche tatsächlichen Gegebenheiten dem Erstbeschluss zugrunde lagen, muss dies nicht zwingend zu Lasten des Anfechtungskl. gehen. Wenn im Rahmen der späteren Anfechtung die Gemeinschaft eine Sonderkonstellation bei dem Erstbeschluss behauptet, die sich weder aus dem Beschlusswortlaut noch dem Protokoll ergibt, dürfte ihr zumindest eine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Umstände zukommen, welche die Gemeinschaft seinerzeit zu der Kostenregelung veranlasst hat.

Soweit der Kl. rügt, dass er zwar die Kosten tragen müsse, er aber keinen Einfluss auf die Auswahl des Angebotes gehabt habe, so ist dies, wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, im vorliegenden Rechtsstreit nicht durchgreifend, denn den Beschluss über die Entscheidung hinsichtlich des Angebotes (Tagesordnungspunkt 2) hat der Kl. nicht angefochten.

Entgegen der Auffassung des Kl. bestand auch keine Verpflichtung, die Eigentümer vor der Beschlussfassung darauf hinzuweisen, dass die beschlossene Variante von dem bisherigen Verteilerschlüssel abweicht. Unabhängig von der Frage, ob dieses den Eigentümern anhand der Vorverfahren nicht bekannt war, kommt es hierauf auch nicht an, denn den Eigentümern standen verschiedene Kostenvarianten zur Auswahl. Damit war offensichtlich, dass hier auch eine Änderung eines bisherigen Kostenverteilungsschlüssels im Raum stand. Daher war den Eigentümern auch hinreichend klar, dass sie eine Änderung eines Verteilungsschlüssels beschließen. Insoweit unterscheidet sich der Fall deutlich von den in der Berufung angeführten Fundstellen, die sich damit befassen, ob inzident - wie nicht - in einer Jahresabrechnung oder einem Wirtschaftsplan eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels erfolgen kann (OLG Düsseldorf, ZMR 2005, 895).

Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Im Hinblick auf die Entscheidung des LG Stuttgart (ZMR 2022, 825) war die Revision insoweit zuzulassen, als der Kl. den Beschluss mit dem Argument anficht, dass Folgefälle nicht geregelt seien.

Der Streitwert folgt der nicht angegriffenen erstinstanzlichen Festsetzung.

Ein Beschluss über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels muss dem Gleichbehandlungsgebot entsprechen, so dass vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleichzubehandeln sind. Bei einer Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall ist es jedoch nicht erforderlich, dass bereits dieser Beschluss regelt, dass in künftigen gleichgelagerten Austauschsfällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden wird.

Die Parteien streiten um die Anfechtung eines Beschlusses, mit welchem dem Kläger die Kostentragungspflicht für den Austausch „seiner“ Fenster auferlegt wird. Bereits in Vorprozessen hatten die Parteien um die Erneuerung von Dachflächenfenstern in der Wohnung des Klägers gestritten. Am 16. August 2021 wurden die Beschlüsse gefasst, diese Dachflächenfenster auszutauschen und eine Firma gem. vorliegendem Angebot zu beauftragen. Gegenstand der Anfechtungsklage ist TOP 4 über die Kostenverteilung. Insoweit standen drei Varianten hinsichtlich der Finanzierung zur Auswahl, nämlich a) die Erhebung einer Sonderumlage, b) die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage oder c) die Kostentragung durch den Eigentümer der Wohnung 5, den Kläger. Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich die Alternative c). Der Kläger rügt, dass der Grundsatz der Maßstabskontinuität verletzt sei, weil keinesfalls sichergestellt sei, dass bei einem weiteren Fensteraustausch in anderen Wohnungen ebenfalls die Eigentümer die Kosten zu tragen haben. Dies müsste durch einen entsprechenden Grundlagenbeschluss für die Zukunft sichergestellt sein. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg. Der Beschluss, mit dem lediglich dem Kläger die Kosten für die Erneuerung der Dachflächenfenster in seiner Wohnung auferlegt worden sind, ist ordnungsgemäß. Es kommt nicht darauf an, dass bereits zu diesem Zusammenhang eine entsprechende Regelung für künftige Fensterreparaturen getroffen worden ist. Nach dem modernisierten Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen, inwieweit sie im Einzelfall oder aber auch generell von dem Kostenschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG oder einem vereinbarten Kostenschlüssel abweichen wollen. Inhaltliche Vorgaben sieht das Gesetz ausdrücklich nicht vor, um den Wohnungseigentümern an dieser Stelle aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts größtmögliche Flexibilität zu ermöglichen. Allerdings ist der Einwand des Klägers insoweit zutreffend, als noch nicht im Vorhinein festgelegt wird, dass für alle gleichgelagerten Instandsetzungsmaßnahmen künftig der gleiche Kostenverteilungsschlüssel gelten muss. Dies führt aber im vorliegenden Fall nicht dazu, dass der konkrete Kostenverteilungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Es ist also nicht erforderlich, dass die Wohnungseigentümer jeweils zugleich beschließen, dass in künftigen gleichgelagerten Fällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt würde. Denn damit wäre es faktisch unmöglich, Kostenentscheidungen für den Einzelfall zu treffen, die sich gerade dadurch auszeichnen, dass sie zukünftige Fälle nicht mitregeln. Treten später gleichgelagerte weitere Fälle auf, würde ein Beschluss mit einer anderen Kostenverteilung aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die erforderliche Prüfung muss dann allerdings durch Anfechtung dieses Beschlusses in dem weiteren Fall erfolgen.

Früher mussten derartige spezielle Kostenregelungen nur zu Lasten eines einzelnen Wohnungseigentümers zu ihrer Wirksamkeit bereits in der Teilungserklärung festgeschrieben worden sein. Es bleibt eine nicht zu leugnende Unsicherheit, dass die Eigentümergemeinschaft in vergleichbaren späteren Fällen zwingend genauso entscheidet bzw. muss dann eine anderslautende Kostenregelung in einem neuen Anfechtungsverfahren geltend gemacht werden. Auch für Verwalter ergeben sich insoweit besondere Sorgfaltspflichten, dass er nämlich bei der Vorbereitung späterer Kostenbelastungen nur auf einzelne Wohnungseigentümer auf die gleichförmige Beschlussfassung achtet, um unnötige Anfechtungsverfahren zu vermeiden. Für später in die Gemeinschaft eintretende Wohnungseigentümer werden sich Schwierigkeiten ergeben, solche Sonderregelungen auch für zukünftige Instandsetzungsmaßnahmen zu Lasten nur eines Wohnungseigentümers überhaupt zu erkennen und wirksam dagegen vorzugehen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister