Änderung des Abrechnungszeitraums für Nebenkosten, Abänderung des Verteilerschlüssels für Heiz- und Warmwasserkosten

1. Der Vermieter ist beim Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, einen im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungszeitraum für Nebenkosten einseitig zu ändern. Ein sachlicher Grund liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter über die Heiz- und Warmwasserkosten in einem Mietshaus mit mehreren Mietparteien einheitlich abrechnen möchte.

2. Der Vermieter ist gemäß § 6 HeizkostenV auch bei ursprünglich anderweitiger vertraglicher Vereinbarung berechtigt, den Verteilerschlüssel für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sachgerecht zu ändern (hier: Umstellung des Verteilerschlüssels von 50 % Grundkosten zu 50 % Verbrauchskosten auf 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten).

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Klage ist unbegründet, die Widerklage dagegen begründet.

Die einseitige Erledigungserklärung des Kl. ist als Antrag an das Gericht zu werten, die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen. Diesem Antrag ist dann zu entsprechen, wenn die Klage im Zeitpunkt des nach ihrer Zustellung eingetretenen erledigenden Ereignisses begründet war und durch dieses Ereignis unbegründet wurde (BGH, NJW 2003, 3134). Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht gegeben, da die ursprüngliche Feststellungsklage unbegründet war, weil die von der Bekl. geltend gemachten Ansprüche aus den Gründen, die zur Stattgabe der Widerklage geführt haben, bestehen.

Danach kam es auch nicht auf das Vorliegen eines ursprünglichen Feststellungsinteresses an, da dieses Interesse nur für die begründete Feststellungsklage erforderlich ist (BGH, NJW 1978, 2031, 2032).

Die Bekl. hat gegen den Kl. einen Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 4 und § 7 des Mietvertrages auf die von ihr geltend gemachten Nachzahlungen auf Nebenkosten. Nach §§ 4 und 7 des Mietvertrages hat der Kl. die dort genannten Betriebskosten zu tragen.

Die von der Bekl. erteilten Abrechnungen sind auch formell wirksam. Sie enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angaben des Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen (vgl. zu den Anforderungen: BGH, NJW-RR 2012, 216).

Ein falscher Umlageschlüssel führt lediglich zu einem inhaltlichen Fehler und nicht zu einem formellen Mangel der Abrechnung (BGH, NJW 2005, 219).

Eine vertragswidrige Änderung der Abrechnungszeiträume liegt nicht vor. Der Vermieter ist nämlich gemäß §§ 315, 316, 242 BGB bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (LG Berlin - 67 S 475/08 -, GE 2009, 780). Derartige Gründe bestanden hier, da es sachgerecht ist, über die Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung einheitlich erst nach Ablauf der Heizperiode abzurechnen. Einwendungen dagegen hat der Kl. ohnehin erst mit Schreiben vom 14.1.2014 erhoben, so dass es ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB darstellt, wenn er nunmehr nach mehrjähriger Hinnahme die praktizierte Abrechnungsweise beanstandet. Dass er sie bereits zu einem früheren Zeitpunkt gerügt hat, trägt er selbst nicht vor. Im Übrigen ist auch ein einheitlicher Abrechnungszeitraum für alle Betriebskosten nicht erforderlich (BGH, NJW 2008, 2328).

Schließlich ist auch bei den Kostenansätzen nicht zu erläutern, dass diese im Vergleich zu früheren Abrechnungszeiträumen auf Preissteigerungen beruhen (BGH, NJW 2008, 2260, 2261). Auch von der Vorabrechnung abweichende Flächenangaben stehen der Annahme einer formell wirksamen Abrech­nung nicht entgegen (LG Berlin - 63 S 24/09 -, GE 2010, 414).

Aufgrund der formell wirksamen Abrechnungen sind gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur solche Einwendungen zu berücksichtigen, die innerhalb der dort geregelten Frist dem Vermieter mitgeteilt werden. Danach ist es insbesondere unbeachtlich, dass der Kl. laut Schriftsatz vom 11.6.2014 seine zuvor gegen die Abrechnung für 2012/2013 erhobenen Einwendungen auch auf die Vorabrechnungen erstreckt.

Hinsichtlich der Abrechnung für 2010/2011 besteht jedenfalls im Ergebnis ein Anspruch der Bekl. auf Nachzahlung von 300 € entsprechend ihren Darlegungen.

Allerdings war die ursprüngliche Abrechnung, was die vom Kl. mit Schreiben vom 18.1.2012 beanstandeten Wasserkosten anbelangt, in jedem Fall fehlerhaft, da eine Umlage nach Verbrauch gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB überhaupt erst dann zulässig ist, wenn eine Verbrauchserfassung - und zwar für alle Mieter - stattfindet (BGH, NJW 2008, 1876), was erst ab August 2010 der Fall war. Ob die von der Bekl. angegebenen Verbrauchswerte zutreffend sind oder nicht, bedurfte keiner Klärung. Wenn nämlich der Kl. mit anwaltlichen Schreiben vom 12.4.2012 sein Einverständnis erklärt hat, dass nur der Wasserverbrauch, der aus den Wasserzählern ersichtlich ist, abgerechnet und berücksichtigt wird, so ist die Annahme gerechtfertigt, dass auch nach seinen Vorstellungen etwaige Fehler bei der Verbrauchserfassung durch eine Nichtberücksichtigung des Verbrauchs bis zum Einbau der Wasserzähler in etwa ausgeglichen wird. Danach ist es sachgerecht, den aufgrund von abgelesenen Werten ermittelten Verbrauch im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 287 Abs. 1 ZPO als gegeben anzusehen.

Die Bekl. war auch gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 Heizkostenverordnung berechtigt, entsprechend ihrer Ankündigung vom 21.12.2009 den Abrechnungsmaßstab für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten - wie geschehen - zu ändern, da die Änderung sachgerecht geschah. Die Änderungsbefugnis des Vermieters ist auch bei vertraglicher Festlegung des Verteilungsschlüssels gegeben (Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 6 Heizkostenverordnung, Rn. 45).

Da die Heizkostenverordnung die Einsparung von Heizenergie bezweckt (vgl. Lammel, aaO., § 1 Heizkostenverordnung, Rn. 1), ist die Wahl eines Verteilungsmaßstabes von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach der beheizten Fläche durchaus sachgerecht, zumal mit dieser Wahl ein erhöhter Anreiz zum Energieeinsparen verbunden ist und die Änderung der Heizkostenverordnung zum 1.1.2009 gerade auch dieses Ziel verfolgt (vgl. Schmid in NZM 2009, 104).

Der neue Maßstab entspricht auch billigem Ermessen, da nicht ersichtlich ist, dass hier Wohnungen vorhanden sind, die baubedingt einen Wärmeverbrauch haben, der über das in jedem Gebäude vorhandene durchschnittliche Maß des Wärmebedarfs hinausgeht (vgl. dazu Schmid in GE 2007, 38).

Auch für den Abrechnungszeitraum 2011/2012 besteht ein Nachzahlungsanspruch in der von der Kl. geltend gemachten Höhe von 813,35 €.

Auf das anwaltliche Schreiben des Kl. vom 28.1.2013, mit dem die Abrechnung vom 14.12.2012 hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten gerügt wurde, berichtigte die Bekl. ihre Abrechnung mit Schreiben vom 15.2.2013 dahingehend, dass sie den Anteil der Kosten der Warmwasserversorgung an den Gesamtkosten des Betriebs der - hier gegebenen - verbundenen Anlage ermäßigte. Damit erhöhte sich der Anteil der Kosten der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme, da sich dieser Anteil gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage ergibt. Eine erhöhte Nachzahlung machte die Bekl. jedoch nicht geltend. Zu einer Korrektur ihrer Abrechnung war die Bekl. auch berechtigt, zumal die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB noch nicht abgelaufen war. Gelten nämlich - wie hier - in einer Gesamtabrechnung unterschiedliche Abrechnungszeiträume, beginnt die Abrechnungsfrist einheitlich mit dem Ablauf des letzten Abrechnungszeitraumes (von Brunn/Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Rn. III A 235). Mit der Korrektur begann eine erneute Einwendungsfrist zu laufen, wobei nach dem gewöhnlichen Postlauf in Berlin von einem Zugang des Schreibens innerhalb von 3 Tagen auszugehen ist. Dass aber der Kl. dann binnen 12 Monaten die Berichtigung als nicht ausreichend beanstandet hat, ist seinem Vortrag nicht zu entnehmen. […]

Die Heiz- und Warmwasserkosten sind auch der Höhe nach gerechtfertigt. So sind Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 556 Rn. 100a m.w.N.). Eine derartige Einsichtnahme trägt der Kl. nicht vor. […] Der Kl. hat auch nicht dargelegt, dass die Voraussetzungen eines Vorwegabzugs wegen der teilweisen gewerblichen Nutzung des Anwesens gegeben sind. Der Abzug setzt voraus, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die der Mieter darzulegen und zu beweisen hat (BGH, NJW-RR 2011, 90, 91). Ihrer sekundären Behauptungslast ist die Bekl. nachgekommen, da sie zu dem Umfang der Verursachung von Betriebskosten durch die Gewerbemieter im Einzelnen vorgetragen hat. […]

Der Vermieter ist aus sachlichen Gründen berechtigt, den vereinbarten Abrechnungszeitraum zu ändern. Er kann auch nach § 6 HeizKV den Verteilerschlüssel sachgerecht abändern.

Mietvertraglich war vereinbart, dass für Heizung und Warmwasserversorgung Abrechnungszeitraum der Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember p. a sei. Ferner war unter der Überschrift „Fester Umlagemaßstab“ geregelt, dass die Kosten für die Sammelheizung und für die Warmwasserversorgung nach den gesetzlichen Bestimmungen im Verhältnis 50 : 50 nach Grund- und Verbrauchskosten umgelegt und die Grundkosten nach der Fläche berechnet werden. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2009 kündigte der Vermieter an, den Abrechnungsmaßstab für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten dahin zu ändern, dass 70 % nach Verbrauch und 30 % nach beheizter Fläche abgerechnet wird. In den folgenden Abrechnungen wurde ferner der Abrechnungszeitraum auf den Zeitraum 1. Mai bis 30. April verlegt. Aufgrund der Abrechnungen ergab sich für mehrere Jahre ein Nachforderungsbetrag zugunsten des Vermieters.

Der Mieter erhob Feststellungsklage, dass er den vom Vermieter errechneten Betrag nicht schulde; der Vermieter erhob Widerklage auf Zahlung des Betrages. Der Mieter erklärte sodann die Feststellungsklage in der Hauptsache für erledigt.

Das AG Mitte verurteilte den Mieter dem Widerklageantrag gemäß. Die Änderung der Abrechnungszeiträume sei gemäß §§ 315, 316, 242 BGB gerechtfertigt. Dafür hätten sachliche Gründe bestanden. Es sei sachgerecht, über die Kosten der Beheizung und der Warmwasserversorgung einheitlich erst nach Ablauf der Heizperiode abzurechnen. Einwendungen dagegen habe der Mieter ohnehin erst mit Schreiben vom 14. Januar 2014 erhoben, so dass es einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstelle, wenn er nunmehr nach mehrjähriger Hinnahme die praktizierte Abrechnungsweise beanstande. Der Vermieter sei auch nach § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 HeizKV berechtigt, entsprechend der Ankündigung den Abrechnungsmaßstab für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zu ändern, da die Änderung sachgerecht geschehen sei. Da die Heizkostenverordnung die Einsparung von Heizenergie bezwecke, sei die Wahl eines Verteilungsmaßstabs von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach der beheizten Fläche durchaus sachgerecht, zumal mit dieser Wahl ein erhöhter Anreiz zum Energieeinsparen verbunden sei und die Änderung der HeizKV zum 1. Januar 2009 gerade auch dieses Ziel verfolge. Die Kosten seien auch der Höhe nach gerechtfertigt. So seien Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiere. Eine derartige Einsichtnahme trage der Mieter hier nicht vor.

Die gegen das Urteil eingelegte Berufung des Mieters hat das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), aus den Gründen des amtsgerichtlichen Urteils zurückgewiesen.