Änderung der Kostenverteilung für Heizungserneuerung

1. Ein Beschluss, die Kosten der Erneuerung einer Heizungsanlage nach dem Objektprinzip zu verteilen, kann sich im Rahmen des weiten Ermessens der Wohnungseigentümer bei der Änderung von Kostenverteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 WEG) halten.

2. Gibt eine Regelung in der Teilungserklärung sinngemäß nur den seinerzeit geltenden Rechtsstand (hier zur Änderung von Kostenverteilerschlüsseln) wieder, steht dies der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen.

Die Kl. begehren gegenüber der Bekl. WEG, deren Mitglieder sie sind, die Ungültigkeitserklärung der auf der Eigentümerversammlung vom 19.09.2023 zu TOP 10 a und 10 b zur Abstimmung gestellten Beschlüsse, die der Bildung einer Sonderumlage zu Finanzierung der Instandsetzung einer Heizungsanlage dienen sollen.

Die GdWE ist eine Mehrhausanlage mit drei Häusern. Das in der Teilungserklärung als Haus A bezeichnete Gebäude ist das streitgegenständliche Gebäude „Hofseite“. Das Haus B ist das Gebäude „Lahnseite“ und das Haus C ist das daneben gebaute Einfamilienhaus. Bei der Aufteilung sind Miteigentumsanteile zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000 bestimmt worden. In der Teilungserklärung ist zudem in § 7 zu den Betriebskosten festgehalten, dass diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen sind.

Zu den „Sonstigen Kosten“ enthält die Teilungserklärung folgende Regelung in § 8:

„Alle sonstigen durch die Regelung der in § 7 nicht erfaßten Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind von den Wohnungseigentümern entsprechend der Größe der Wohnung zu tragen.

Eine Änderung des festgelegten Verteilerschlüssels kann von der Wohnungseigentümerversammlung nur einstimmig beschlossen werden.“

Das Einladungsschreiben zur Wohnungseigentümerversammlung vermerkt zu TOP 10.:

„Beratung und Beschlussfassung Sonderumlage Erneuerung Heizungsanlage im Haus „Hofseite“ - in Höhe von € 25.000, - verteilbar nach Einheiten.“

Im Protokoll zur Eigentümerversammlung wurde u.a. festgehalten:

Top 10 a/Antrag: Die Wohnungseigentümer beschließen die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der notwendigen Instandsetzung der Heizungsanlage im Haus „HOFSEITE“ in einer Höhe von € 25.000,- verteilbar nach Einheiten.

Ergebnis: Der Antrag ist angenommen/nicht angenommen.

Top 10 b/Antrag: Die Wohnungseigentümer beschließen die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der notwendigen Instandsetzung der Heizungsanlage im Haus „HOFSEITE“ in einer Höhe von € 25.000,- verteilbar nach Miteigentumsanteile. Die Sonderumlage ist Fällig innerhalb von 14 Tagen nach Beschluss.

Ergebnis: Der Antrag ist angenommen/nicht angenommen.

Die Kl. meinen, dass die Beschlüsse Top 10 a und 10 b unwirksam sind. Das Einladungsschreiben sei missverständlich, da aus ihm nicht hervorgehe, dass von der Teilungserklärung abgewichen werden solle. Auch habe im Einladungsschreiben der Hinweis auf eine mögliche Teilung nach Miteigentumseinheiten gefehlt. Die Beschlüsse seien zudem unwirksam, weil eine Abweichung von der Kostenregelung in der Teilungserklärung vorliege und die Abweichung willkürlich sei, da die Miteigentümer kleinerer Einheiten ohne nachvollziehbaren Grund benachteiligt würden.

Das AG hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Bekl. war erfolgreich.

Die gefassten Beschlüsse sind wirksam.

Im Hinblick auf die Einladung zur Eigentümerversammlung ist die dortige Formulierung hinreichend, um den einzelnen Wohnungseigentümern Klarheit über die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Folgen sowie Konsequenzen der vorgesehenen Maßnahme zu verschaffen. TOP 10 a enthält die angekündigte Verteilung der Kosten für die Instandsetzung nach Einheiten. Dass die Kl. eine falsche Vorstellung vom gebräuchlichen Begriff der Einheit haben, kann nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses führen. Auch war es im Hinblick auf TOP 10 b naheliegend und vorhersehbar, dass in der Eigentümerversammlung auch eine andere Art der Verteilung zur Abstimmung gestellt wird. Die Kl. tragen insbesondere selbst vor, dass der Kl. zu 2 nach Erhalt der Einladung und noch vor der Eigentümerversammlung mit dem Verwalter wegen der Kostenverteilung gesprochen und im Anschluss auch anwaltlichen Rat zur Kostenverteilung eingeholt habe.

Der Beschluss zu TOP 10 a, die Kosten nach Einheiten zu verteilen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass auch die Ablehnung des Beschlusses zu TOP 10 b, die Kosten nach MEA zu verteilen, ordnungsgemäß ist.

Nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG kann die GdWE – wie bereits das Amtsgericht zu Recht entschieden hat – für einzelne Kosten mit einfacher Mehrheit grundsätzlich eine von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Vorliegend ist Gegenstand der Beschlussfassung die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Erneuerung der Heizungsanlage. Die Kl. beanstanden nicht, dass es sich dabei um eine Erhaltungsmaßnahme handelt, so dass der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eröffnet ist.

Diese Norm ist vorliegend auch anwendbar, ihr steht nicht die Regelung zur Allstimmigkeit in der Teilungserklärung entgegen. Vereinbarungen, die vor dem 01.12.2020 getroffen wurden und die von Vorschriften des WEG abweichen, die durch die WEG-Reform geändert wurden, sollen gemäß § 47 WEG der Anwendung dieser Vorschriften grundsätzlich nicht entgegenstehen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus der Vereinbarung ein anderer Wille ermitteln lässt. Hieran fehlt es jedenfalls dann, wenn die Vereinbarungen nur die damalige Gesetzeslage wiedergeben, denn dann kann nicht davon ausgegangen werden, dass der für eine Vereinbarung erforderlich Wille im Rahmen der Privatautonomie von dem dispositiven Recht abzuweichen, gegeben ist. Es handelt sich dann vielmehr nur um eine deklaratorische Wiedergabe des ohnehin geltenden Rechts. Ein Wille, damit das zur Zeit der Vereinbarung geltende Recht auch gegenüber späteren Gesetzesänderungen durchgreifen zu lassen, ist hier nicht anzunehmen (näher BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 72. Ed. 1.11.2024, WEG § 47 Rn. 5). So liegt der Fall hier, da nach dem vom 01.01.1964 bis 29.06.2000 geltenden Recht eine Änderung des Kostenschlüssels nur einstimmig möglich war (§ 16 Abs. 2 WEG aF; vgl. BT-Drs. 16/887 S. 22). Dem entspricht die Regelung in der Teilungserklärung.

Der neu eingeführte Verteilerschlüssel muss ordnungsgemäßer Verwaltung, also gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Ein sachlicher Grund im Sinne eines bestimmten Anlasses für die Änderung ist nicht erforderlich. Insoweit hat die WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten Gestaltungsspielraum. An die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels dürfen nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (BGH, NJW 2024, 1587). Nach dem gesetzgeberischen Ziel der WEG-Reform 2020 sollten die Eigentümer mit der Neufassung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG einen weitreichenden Gestaltungsspielraum bekommen, um eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Kostenverteilung beschließen zu können. Der Gesetzgeber hat dabei bewusst keinerlei inhaltliche Vorgaben gemacht und auf Beschränkungen verzichtet (BT-Drs. 19/18791 S. 56; näher Jennißen/Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 16 Rn. 74; MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 44). Die Eigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH NJW 2024, 1587 Rn. 14).

Insoweit entspricht es der Rechtsprechung der Kammer, dass grundsätzlich auch das Objektprinzip gewählt werden kann, obwohl die Kosten nicht objektweise anfallen (Kammer ZMR 2024, 1056). Der Verteilungsschlüssel nach Einheiten ist ebenfalls praktikabel und einfach zu handhaben und kann auch ohne Weiteres für Kosten angewendet werden, die zumindest mittelbar von der Wohnungsgröße abhängen, da Pauschalierungen der Kostenverteilung häufig immanent sind (LG Karlsruhe NZM 2023, 939; ebenso für maßvolle Beträge LG Itzehoe ZMR 2024, 515; BeckOGK/Falkner, 01.04.2024, WEG § 16 Rn. 158, a.A. LG München I ZWE 2024, 324).

Aufgabe der gerichtlichen Prüfung ist es nicht, zu ermitteln, ob der gewählte Maßstab der gerechteste im konkreten Einzelfall ist. Unzulässig ist die Wahl eines Verteilerschlüssels vielmehr erst dann, wenn dieser willkürlich ist. Die Grenze der Willkür ist dabei erst dann überschritten, wenn die Anwendung des neuen Kostenverteilerschlüssels zu einer unbilligen nicht zu rechtfertigenden Benachteiligung einzelner Eigentümer führt, was etwa dann der Fall ist, wenn es zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung oder einem unbilligen Sonderopfer eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergruppe kommt (ausf. dazu Kammer ZMR 2024, 1056). Auch wenn die Mehrheit eigensüchtig und opportunistisch einen neuen Kostenverteilungsschlüssel einführen will, um sich zulasten der Minderheit von der Kostentragung ganz oder teilweise zu entlasten, wird vertreten, dass der neue Verteilungsschlüssel unwirksam sei (MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 48).

Bei Anlegung dieser Maßstäbe sind die angefochtenen Beschlüsse nicht zu beanstanden. Eine Willkür ist nicht erkennbar. Eine „eigensüchtige“ Kostenüberwälzung ist durch die Kl. nicht hinreichend vorgetragen. Vielmehr haben sie nur pauschal ausgeführt, dass Eigentümer einer kleinen Einheit gegenüber solchen einer größeren Einheit benachteiligt werden. Dementsprechend hat das Amtsgericht in seiner Entscheidung auch nicht auf ein konkretes Missverhältnis abgestellt, sondern ein fiktives Beispiel einer 50 m²-Wohneiheit gebildet, das einer 150 m²-Wohneinheit gegenübersteht. Insoweit zu berücksichtigen, dass die Mehrheit bei der Beschlussfassung auch mit Stimmen von drei Wohnungseigentümern zustande gekommen ist, die einen geringeren oder nur geringfügig höheren Miteigentumsanteil (bis zu 20 %) als die Kl. besitzen. Die Kl. besitzen einen Miteigentumsanteil von 43 /1.000 MEA während das zustimmende Objekt Nr. 2 nur 41/1.000 MEA besitzt und die zustimmenden Objekte 4 und 6 lediglich Miteigentumsanteile von 50/1.000 MEA und 52/1.000 MEA. Des Weiteren entfällt auf die einzelnen Wohnungseigentümer bei der beschlossenen Verteilung nach (15) Einheiten nur ein relativ geringer Betrag von 1.666,67 €, sodass die faktische Belastung durch den Beschluss gering ist, zumal auch bei einer anderen Kostenverteilung eine Belastung der Kl. mit Kosten bestünde. Es ist auch keineswegs zwingend, dass die Wohnungsgröße oder wie vom Kl. gewünscht die MEA-Anteile in einem zwingenden Verhältnis zu den Kosten der Heizungsanlage stehen. Für die MEA-Anteile bereits deshalb nicht, weil diese frei vereinbart werden können und nicht in einem festen Verhältnis zur Wohnungsgröße stehen. Aber auch bei der Wohnungsgröße können nicht beheizbare Freiflächen, wie Balkone und Terrassen Berücksichtigung finden. Entscheidend dürfte insoweit allerdings sein, dass die Kosten einer Heizungsanlage sich durch Differenzen bei den Wohnungsgrößen nur maßvoll auswirken. Die Beheizbarkeit einer Wohnung gehört in Deutschland zu den Grundvoraussetzungen einer Wohnung, so dass jede Wohnung zunächst einen Heizungsbedarf hat. Wenn aber dann die Eigentümer die Kosten pauschal nach der Zahl der angeschlossenen Wohnungen verteilen wollen, haben sie einen vertretbaren Schlüssel gewählt. Damit haben sie berücksichtigt, dass im Falle, dass die Eigentümer jeweils eigenes, isoliertes Wohneigentum hätten, jeder selbst für eine Heizung sorgen müsste. Die Größe der Wohnung findet bei den Heizungskosten hinreichend Berücksichtigung, da diese Kosten zumindest teilweise nach der Fläche zu verteilen sind (§ 7 HeizkostenVO). Entscheidender (mit mindestens 50 % bei den Wärmekosten zu berücksichtigen) sind ohnehin die Verbrauchskosten, die mit der Wohnungsgröße nicht zwingend in Relation stehen, sondern maßgeblich vom konkreten Nutzungsverhalten abhängen. Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn die Eigentümer sich bei der Kostenverteilung für die Erneuerung der Heizungsanlage von der Wohnungsgröße bzw. dem MEA-Prinzip abwenden und im Wege der gleichmäßigen Verteilung das Objektprinzip wählen.

Letztlich führt auch eine Wahrunterstellung des Vortrags der Kl., die Bekl. habe bei dem Einbau neuer Heizungen in den einzelnen Häuser zwischen der Aufteilung nach Einheiten und Miteigentumsanteilen hin- und hergewechselt nicht zu einer Willkür bei den angegriffenen Beschlüssen, insbesondere kann diese nicht auf die Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes gestützt werden. Hierfür wäre erforderlich, dass bei den angegriffenen Beschlüssen erstmals eine Verteilung nach Einheiten gewählt worden ist. Dies war unstreitig nicht der Fall, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Maßnahmen teilweise noch unter der Geltung des alten WEG-Rechts erfolgten, so dass eine Änderung des Schlüssels nicht möglich war. Aber auch nach dem Vortrag der Kl. wurden schon bisher teilweise beschlossen, die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlagen in den anderen Gebäuden nach Einheiten zu verteilen, so durch den Beschluss vom 10.12.2021 (für das Gebäude C) und für das Gebäude B zumindest ein Teil der Sanierungskosten der Heizungsanlage, nämlich für Heizungsleitungen, während die übrigen Kosten nach MEA verteilt werden sollten, was nach dem bestrittenen Vortrag der Bekl. indes nicht geschehen ist. Bei dieser Sachlage liegt jedenfalls bislang keine einheitliche Handhabung vor, die es als ungleich erscheinen lässt, wenn nunmehr ein bislang schon teilweise angewandter Verteilerschlüssel gewählt wird. Ohnehin erscheint der Kammer der Wechsel des Verteilerschlüssels weniger bedenklich, als ein Wechsel der Kostentragungspflicht von der Gemeinschaft hin zu den Eigentümern. Denn unabhängig von dem Verteilerschlüssel sind die Kosten auf alle Eigentümer zu verteilen. Dass für gleichartige Bauteile zu verschiedenen Zeiten andere Schlüssel angewandt werden, führt nicht per se zu einer nicht hinnehmbaren Ungerechtigkeit.

Revision zugelassen

Unzulässig ist die Wahl eines anderen Verteilerschlüssels erst dann, wenn dieser willkürlich ist.

In der Eigentümerversammlung vom 19. September 2023 stimmten die Eigentümer zu TOP 10a und 10b über die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Instandsetzung einer Heizungsanlage dahin ab, ob eine Sonderumlage zur Finanzierung der notwendigen Instandsetzung der Heizungsanlage im Teilbereich „Hofseite“ in einer Höhe von 25.000 € verteilbar nach Einheiten oder aber nach Miteigentumsanteilen gebildet werden soll; der Antrag zu TOP 10a wurde angenommen, der zu TOP 10b abgelehnt. Die Kläger haben beide Beschlüsse angefochten, weil eine Abweichung von der Kostenregelung in der Teilungserklärung vorliege und diese willkürlich sei, da die Miteigentümer kleinerer Einheiten ohne nachvollziehbaren Grund benachteiligt würden. Das AG hat der Klage stattgegeben, hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Die gefassten Beschlüsse sind wirksam. Der Beschluss zu TOP 10a, die Kosten nach Einheiten zu verteilen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass auch die Ablehnung des Beschlusses zu TOP 10b, die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, ordnungsgemäß ist. Zwar ist in der Teilungserklärung vom 24. Mai 1993 in § 7 zu den Betriebskosten festgehalten, dass diese nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen sind. Nach der am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Änderung des WEG ist aber entgegen der früheren Rechtslage in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmt worden, dass für einzelne Kosten – hier: die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Erneuerung der Heizungsanlage – mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss eine andere Kostenverteilung beschlossen werden kann. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus der Vereinbarung (Teilungserklärung) ein anderer Wille ermitteln lässt. Hieran fehlt es jedenfalls dann, wenn die Vereinbarung nur die damalige Gesetzeslage wiedergibt, denn dann kann nicht davon ausgegangen werden, dass der für eine Vereinbarung erforderliche Wille im Rahmen der Privatautonomie, von dem dispositiven Recht abzuweichen, gegeben ist, weil es sich damals nur um eine deklaratorische Wiedergabe des ohnehin geltenden Rechts handelt. Dies gilt insbesondere dann, wenn nach dem früheren Recht eine Änderung des Kostenschlüssels nur einstimmig möglich war. Ein sachlicher Grund im Sinne eines bestimmten Anlasses für die Änderung ist nicht erforderlich, insoweit hat die Gemeinschaft aufgrund ihres Selbstorganisationrechts einen weiten Gestaltungsspielraum. Bei der durch die WEG-Reform eingeführten Änderungsbefugnis hat der Gesetzgeber bewusst keinerlei inhaltliche Vorgaben gemacht. Wegen der Grundsätzlichkeit des Falles ist die Revision an den BGH zugelassen worden.

Die Eigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner führt. Aufgabe der gerichtlichen Prüfung ist es nicht, zu ermitteln, ob der gewählte Maßstab der gerechteste im konkreten Einzelfall ist. Unzulässig wäre die Wahl eines Verteilerschlüssels vielmehr erst dann, wenn dieser willkürlich ist. Die Grenze zur Willkür ist dabei erst dann überschritten, wenn die Anwendung des neuen Kostenverteilungsschlüssels zu einer unbilligen und nicht zur rechtfertigenden Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn es zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung oder einem unfreiwilligen Sonderopfer eines einzelnen Eigentümers oder eine Eigentümergruppe kommt. Mit der beschlossenen Verteilung nach 15 Einheiten entfällt auf jede Einheit ein relativ geringer Betrag von 1.666,67 €, so dass die faktische Belastung durch den Beschluss gering ist, zumal auch bei einer anderen Kostenverteilung eine Belastung der Kläger mit Kosten bestünde. Die Kosten einer Heizungsanlage wirken sich durch Differenzen bei den Wohnungsgröße nur maßvoll aus. Die Beheizbarkeit einer Wohnung gehört in Deutschland zu den Grundvoraussetzungen einer Wohnung. Wenn die Eigentümer die Kosten pauschal nach der Zahl der angeschlossenen Wohnungen verteilen, haben sie einen vertretbaren Schlüssel gewählt. Mindestens 50 % der Wärmekosten sind ohnehin die Verbrauchskosten, die mit der Wohnungsgröße nicht zwingend in Relationen stehen, sondern maßgeblich vom konkreten Nutzungsverhalten abhängen.